国外旧城改造案例

国外旧城改造案例版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.4.21本报告是严格保密的。2NO1.波士顿昆西市场改建本报告是严格保密的。3昆西市场发展历程u波士顿昆西市场1826年开始运营，仅有三栋建筑，主要用于储藏农产品并作为肉制品交易市场。u随着时间的发展，该地区过于拥挤，建筑过于陈旧，昆西市场作为食品集散中心的职能后来逐渐丧失。u1961年，为了重新开发城市滨水地区，波士顿再开发局将昆西市场列入该市的改造计划。该计划没有废弃原先的市场，而是决定对这3栋建筑进行改造。u经过改造昆西市场的成功转型为新型商业中心，并且还开发了波士顿充足的旅游市场，成为旅游与购物的景点。昆西市场鸟瞰早期的昆西市场本报告是严格保密的。4地理位置u昆西市场坐落于日益受到人们喜爱的滨水地区，新市政厅与政府中心后侧，邻近金融区，与城市级百货公司相距不远，周边就是次级市场。本报告是严格保密的。5改造为商业综合区的原因u优越的地理位置：上页。u大量的消费群体作为商业区的依托：有足够的上班族资源去支持这一新型商业中心的运营，另外还有20000人住在步行可达的范围之内。u便利的交通：六条新开的道路和一条拓宽路占地167000平方英尺，所征得的其它用地面积为142000平方英尺。u悠久的历史：早期的商业集中地段，利用此地段的商业集中性及废弃建筑不仅可以建立起一种当今流行的怀旧建筑氛围，而且具有极大的商业和旅游价值。本报告是严格保密的。6改造的措施方法u进行改造而非重建：1961年，为了重新开发城市滨水地区，波士顿再开发局将昆西市场列入该市的改造计划。与一般的大拆大建不同，该计划没有废弃原先的市场，而是决定对这3栋建筑进行改造。u昆西市场建筑的以旧改新并非机械地再造过去的所有。相反，而是保留过去的一些重要的部分，并把它们融合到新建物体里。u为了保存那些历史的精华要素，建筑师们作了认真的辨析，对真值得保留的部分，不管多么精细，都按原体进行修建、置换或新建。建筑师们把这些规则扩展到市场的建筑风格，如窗户、照明、温室的添建和招牌广告都是20世纪后期的风格，与历史的大理石构筑物形成鲜明的对比。本报告是严格保密的。7改造的成就u1981年，在昆西市场1200万名顾客中，60%是游客。u波士顿昆西市场由花岗岩建造而成，由两层高的3栋建筑组成，中间的一栋用于食品销售，相邻的2栋是时装、装饰品、珠宝与礼品店。整座市场长535英尺、占地27000平方英尺、造价达150000美元。u从主要用于储藏农产品并作为肉制品的交易市场转变为新型商业中心：食品销售中心，时装、装饰品、珠宝与礼品店，同时兼有艺术公演和集会活动。u昆西市场改造的成功，证明重新利用早先商业集中地段及废弃建筑不仅可以建立起一种当今流行的怀旧建筑氛围，而且具有极大的商业和旅游价值。本报告是严格保密的。8昆西市场的转变主要用于储藏农产品并作为肉制品的交易市场食品集散中心食品销售中心，时装、装饰品、珠宝与礼品店，同时兼有艺术公演和集会活动新型商业旅游中心本报告是严格保密的。9NO2.美国纽约巴特雷公园城（1979年—2000年）本报告是严格保密的。10巴特雷简介u巴特雷公园城最初是在20世纪60年代开始建设的。当时曼哈顿的历史港口已经渐渐衰落，因此，产生了大量废弃不用的空地和码头。这个原先遍布着船坞、铁路广场、运输篷的地方，成为了一个在城市到水面之间不可跨越的障碍。u巴特雷公园这片37平方公里的地段在哈得逊河沿岸，最初将其作为一个发展用地进行规划是在1966年，这个规划非常重要的作用是将曼哈顿拥挤的人口进行疏散，把新的就业机会和投资机会吸引到相对落后的西边。原来所采用的大规模高层建筑群的形式被否定，并以沿现有街道格网的、不断延伸的模式取而代之。这样，整个区域被分为典型的纽约式街区模块，既便于单独开发，也可以合作进行。本报告是严格保密的。11u这个宏大的规划中从开始起就包含了办公与居住建筑的开发（包括“社会”住宅），以及一片大的城市广场。其中规划办公面积为55万平方米，并为超过14000人提供住宅。一些重要的公共空间，包括公园与一些休闲娱乐的区域，成为了这里非常重要的组成部分。u这个工程为公众提供了充足的活动空间，在曼哈顿相当罕见。本报告是严格保密的。12u巴特雷公园是对一片很大的滨水区的开发与复兴项目，位于曼哈顿金融区的附近。u道路的设计也非常考究，街道表面、照明和绿化都是设计的内容。许多建筑师的建筑风格因严格控制的方针而改变，建筑的设计更注重实效，形式不张扬。由SOM设计的纽约商品交易中心本报告是严格保密的。13u尽管这个区域与纽约城只有8条狭窄的高速公路连接，巴特雷公园城已经成为了纽约人非常喜爱的休闲区，也为金融区的工作者们提供了一个呼吸新鲜空气的地方。如果说这里的建筑物本身显得太平淡、太统一，那么这个现象反映的就是纽约日益发展的“公众设计”潮流和严格的开发方针。在这里，公共空间的设计无疑是一个非常巨大的成功。u居住建筑装扮了道路和临水散步道。道路上的小品与绿化非常细致►这个区域是一个完全的聚居式的区域，因为邻近华尔街而具有相当高的价值，但设计没有为更大的经济利益而牺牲生活的乐趣。临河的公众广场，12平方公里的开放式公园，由罗奇·丁克卢设计的大屠杀博物馆以及一些活跃的群众艺术节目，这些都极大的丰富了这里的生活。本报告是严格保密的。14u办公建筑单体被公共空间包围，临水而建。巴特雷公园城非常基本的一点是采用了合理的城市形式。办公建筑多采用矮胖的高楼形式（被旁边的世界贸易中心的建筑阴影所遮挡），而居住街区则多将典型的7-10层楼房临街而建，包围着街区中数不清的其他单体建筑。如第五大街、格拉姆希公园、上东方等。这些建筑体多用面砖贴面，石材为基座，底层作为零售商业。u世界金融中心在1988年建成，这种模式可以看做比伦敦的金雀码头发展项目更大规模的沿用，并与工程的其余部分相分离。u建设的工作从“大门广场”开始，1980年，在这片延长的区域中建成了1700套住宅。接下来的一年中，发展商O&Y开始建设由西萨·佩里设计的世界金融中心的工程。这个庞大的建筑群由6幢办公塔楼组成，每幢楼都有9万平方米，引人入胜的玻璃大厅“冬日花园”中包含了商业和餐饮的内容，俯瞰着河岸边的广场。本报告是严格保密的。15NO3.新加坡河本报告是严格保密的。16丑小鸭到白天鹅：新加坡河的传奇u在圣经里，河流代表着生命创造者的精神，并赐予我们生存的力量。新加坡河的传奇故事正是对这一古老寓言的经典演绎。本报告是严格保密的。17新加坡的血脉：河流的地理位置u新加坡河是一条海水冲涌出来的河，几乎贯穿新加坡的东西，但仅长4。1公里，尽头是大沟，但出口就是新加坡海港，并且面向印尼群岛，u新加坡河途经市区12座桥，两岸有诸多历史古迹。新加坡的历史、经济与社会文化都是沿着这条河流发展而来的。本报告是严格保密的。18繁荣的起点：新加坡河早期发展u早期的新加坡作为自由港，由于豁免进口税，货物价格低廉，各地商人都愿意来此交易。从1819年开港到1823年，仅仅四年时间新加坡就成为一个繁忙的港口。而由于新加坡河得天独厚的地位位置，使得沿岸建起数以千计的商行，一边是办公场所，一边是货物仓库。本报告是严格保密的。19改造的动力因素大量码头工人和破旧的建筑对该区域的形象造成破坏，与城市整体形象并不协调。区域形象上具体来看新加坡河的衰落导致该地区人口素质的弱化（高素质人外移，低素质人因为价格便宜而进入），结果导致黑社会横行和鸦片的流行。十九世纪五十、六十年代，蒸汽船逐步取代了帆船，成为世界航运舞台的主角，1869年苏伊士运河通航后，新加坡河的帆船在竞争上输给经苏伊士运河到东方来的汽轮，导致航运生意萧条。新加坡济已经转型为以工业为主的经济，新加坡河岸的繁荣也告时过境迁，而在新科技革命的影响下，新加坡的经济结构慢慢向第三产业转移。1959年的完全自治到1965年的彻底独立，新加坡政府能够自己主宰自己的命运。特别是独立后，新加坡经济河社会的发展，为政府树立了威信，使政府有能力制定和执行改造计划。经济结构的调整社会问题经济功能上自身衰落政府的能力城市发展本报告是严格保密的。20改造：新加坡河浴火重生u从交通动脉到旅游圣地：以往的脏乱差已远去，新加坡河以被改造成娱乐、饮食、休闲河商业服务场所。新加坡河经历了近两个世纪的沧桑，从繁华到萧条，再从萧条到繁华，在新的功能地位下，新加坡河浴火重生！本报告是严格保密的。21旅游者的天堂u驳船所经之处是新加坡重要历史现场，也经过一些富有历史性的殖民时代建筑及桥梁。这包括莱佛士登陆岸口、禧街大厦、哥里门桥（俗称新桥）、霭仁桥、国会大厦、皇后坊、维多利亚剧院和音乐厅、加文纳桥、安德逊桥、鱼尾狮公园、建工中的浮尔顿大酒店和红灯码头等等。本报告是严格保密的。22河边胜景之驳船码头u以前，货物只能靠小驳船运载进出城。新加坡河是驳船停靠的最佳点，两岸因此建了许多仓库，其中以接近河口的驳船码头一带最著名。随着驳船这一行也没落，加上政府要改善新加坡河的污染情况，现已不再有驳船运货入港，换来的是驳船运载旅客参观新加坡河。u驳船码头一带的旧仓库反映了新加坡的历史，得以保存，但是都已改头换面，更新装修成餐厅、酒吧和娱乐中心。现在驳船码头是新加坡市区最新的娱乐场所，至少有35家酒吧和餐厅，从而成为沿河最具吸引力的露天就餐场所，而且由于靠近商业金融中心，这里成了时尚上班一族的好去处。本报告是严格保密的。23河边胜景之克拉码头u在上游的克拉码头（ClarkeQuay）则是购物、就餐、娱乐的天堂，原来的60家仓库和商店发展已成200家商店、餐厅、酒吧和娱乐场所，这些地方到处都充满了节日的气氛，街道弥满着独特的新加坡气氛——比如著名的克拉码头沙爹俱乐部（ClarkeQuaySatayClub），小贩巷（Hawker'sAlley）的街边用餐和活动，有40辆流动推车售卖小饰品，还有迪斯尼式冒险乐园。本报告是严格保密的。24规划依据：u宏观经济结构变迁u周边地区的功能变化u自身资源u交通情况u相关的配套1、新加坡经济从运输贸易为主导转变为工业型经济，而新加坡作为东南亚发展的明星，成为众多国家旅游的地方。2、新加坡河横贯市中心区，周边地区多为金融与政府办公区。3、地理位置、历史背景和河边诸多有纪念意义的建筑。4、河运枢纽、公交与地铁均能抵达附近地区，新建的地下隧道。5、林荫道长6公里（两岸各3公里），宽10到15公尺，露天餐厅和小吃部等。本报告是严格保密的。25启示：u区域价值整合：通过对新加坡河的清理，成功完成一加一大于二的区域改造工作，使脏乱差的新加坡河面貌一新。而区域价值整合的主线就是旅游。通过对整体区域的准确定位，把散布在周边地区的不同景点连在了一条主线上——新加坡河。u配套措施齐全：伴随着旅游带来人群的增多，餐饮、商业、休闲场所也不断增加，新加坡河一带不仅仅成为旅游景点区，同样也是小吃、休闲娱乐和购物的天堂。u社会问题引起的改造而带来经济价值的最大化。u均以参与性休闲娱乐、餐饮、购物为主题，不仅仅是观光型的旅游区；u景区不仅仅吸引是的外地游客，同时也是本地人休闲娱乐的主要场所。本报告是严格保密的。26NO4.都柏林Templebar本报告是严格保密的。27TemplebarØTemplebar位于爱尔兰首都都柏林的市中心，是传统的老城区和城市文化中心。区域内分布有众多的历史建筑和其他名胜古迹。Ø20世纪90年代之前这里曾经一度衰败不堪，成为贫民居住区。Ø1991年，为庆祝欧洲的都柏林年，公私合营的templebarcompany成立，开始着手对这个区域进行改造，并希望他成为都柏林的“左岸”。本报告是严格保密的。28Templebar重建计划包括：l对破旧的历史建筑进行修缮和维护l规划建设了商业、办公、娱乐设施以增强这里全天候的活力l完善周边的道路和公交系统，增强区域的可达性l在区域内部建立步行系统l建立标志性的建筑l对区域内的街