中信物业接管验收手册

中信物业接管验收标准作业规程一、目的1、规范物业接管验收工作，确保接管验收工作的质量合格。2、为了严把物业接管验收质量，从业主的角度去验收，防止出现物业质量问题、被业主投诉而采取的替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。确保业主交收楼入伙工作顺利开展，为物业管理日常运作打好良好基础（对物业工程的了解）。3、是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和房屋、配套功能、设备为主要内容的再验收。便于发现存在的隐患，特别是隐蔽工程的和复杂项目、设备的安装调试等，以确保及早发现并解决。二、适用范围1、适用于中信物业管理有限公司对各项目物业接管验收工作。三、职责1、物业项目经理负责组建物业接管验收小组并汇同公司〈开发商〉与施工单位具体办理物业的接管手续。2、接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。3、接管验收小组负责依据本规程进行物业的接管验收工作。4、成立验收小组,确定责任人、步骤、验收项目、标准、进度。5、主动与公司〈开发商〉/业主代表/、施工承建单位联系、协商、解决问题、设备的安装调试、熟悉设备的性能/构造/产地/供货商/使用/运行/保养的方法/；电/水/气管道铺设位置及走向；6、与施工承建单位和公司〈开发商〉以及业主代表协商验收的注意事项，协商制定验收的方案，统一标准，确定交接的日期,解决遗留问题的处理。7、各类资料的移交，并对照图册、设备清单验收；8、负责图纸资料的建档、造册、设备试运行。四、程序要点1、接管验收应具备的条件、要求〈标准〉。1）建设项目按规划、设计要求/各有关专业管理要求已建成，并有相关部门验收合格的证明（竣工验收备案）；资料齐全。2）道路名称标志清楚，楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认。3）本体物业接通水、电、气。4）区内场地平整，施工现场清理完毕(在建采取围护措施)，无建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽车。绿化、小品已经完工。5）排水管正常使用,疏通无阻。6）物业公司有固定办公场地。2、接管验收的准备工作。1）在物业竣工验收后、业主入住前，应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保物业基本合格，达相关的标准。2）成立物业接管验收小组。A、小组由物业公司工程部、行政部、客户服务中心相关人员和总公司〈开发商〉组成：B、由项目工程水电组负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作。C、由客户服务部负责业主资料的验收移交及协助房屋验收移交工作。D、由工程水电组负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的验收移交工作。3）接管验收前的准备。A、与总公司〈开发商〉联系好接管验收的事项、交接日期、进度、验收标准。B、由工程水电组进行现场技术摸底，制定接管验收计划。C、提前参与竣工验收前机电设备安装、调试工作。D、准备好接管验收记录表格：a、《单项项目验收单/表》。b、《房屋本体接管验收表》。c、《公共配套设施接管验收表》。d、《机电设备接管验收表》。e、《验收交接记录》f、《接管验收问题整改表》。g、《图纸、资料移交清单》。h、《机电设备移交清单》。i、《钥匙移交清单》。3、接管验收的工作程序。(流程图见支持文件)1）程序A、验收小组依据验收项目、标准，形成《物业单项项目验收单》、《验收交接记录表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管验收检查记录表》、《钥匙清单》；并由责任人签名。B、对验收过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面〈验收不合格整改报告〉及〈工作联络单〉，确定整改时限，返回物业公司和总公司〈开发商〉，并督促施工单位进行限期整改，不合格不作收房。C、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法。D、对整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在〈验收不合格整改报告〉中记录结果,合格后进行正式移交。E、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关单位限期解决，按照《保修期工程维修管理细则》及《接管验收协议》对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表。F、移交双方必须有双方签名办理移交手续及签订〈承接验收协议〉。4、资料的接管验收。1）物业产权资料：A、项目开发批准报告。B、《建设项目选址意见书》。C、D、《建设用地规划许可证》。E、《房屋准建证》。F、《建设工程规划许可证》。G、《建设工程施工许可证》。H、《拆迁安置资料》。I、命名资料。J、用地红线图。2）综合竣工验收资料：A、竣工图。B、建筑执照。C、《建设工程规划验收合格证》。D、《消防验收意见及同意使用意见书》。E、《质监验收意见》。F、《环保验收意见书》。G、开工、竣工报告。H、公共配套综合验收合格证。I、供水合同。J、供电协议书、许可证。K、供气协议书、许可证。L、有线电视合格证。M、通信设施合格证。3）施工设计资料：A、地质报告书。B、全套设计图纸。C、图纸会审记录。D、设计变更通知书/书，技术核定单（包括工程质量事故记录）；。E、工程预决算报告书。F、重要施工会议记录。G、隐蔽工程验收记录。H、沉降观测记录，建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置和基础性深埋；。I、钢材、水泥、主要材料的质量保证书、验收记录；新材料、配件的签定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；J、水、电、气、卫生洁具、消防等设备检验合格证书，如《消防验收及同意使用意见书》；K、自动仪表的调试记录；出厂合格证明；L、管道系统：供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告；M、园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项；N、其他资料。4）机电设备资料：A、机电设备出厂合格证。B、设备清单：名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、备件设备清单、（及其配件/工具）、安装高度记录、试运行记录、C、机电设备使用说明书（要求中文）。D、机电设备安装、调试报告。E、机电设备保修卡、保修协议。F、《机电设备清单》。G、机电设备供应商、施工单位资料。5）业主详细资料。5、接管验收的标准和验收方法。1）根据《物业接管验收标准》执行。2）业主生活工作的合理要求。3）《拆迁安置合同》/租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求。4）《新建小区验收暂行办法》。5）《建筑装饰装修工程质理验收规范》。6）《建筑安装工程质量检验评定标准》。7）主要以观感验收法、使用验收法、对照验收法。如对照开发商提供的设备清单、资料清单等项目逐项对照、验收，并将实际情况写明在相关表格，并请开发商相关人员签字认可。6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准、公共配套设施接管验收标准、机电设备的接管验收(详见《物业接管验收程序标准方法》)。7、接管验收的遗留问题处理。1）遗留问题的登记确认。A、对资料验收中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中，交总公司〈开发商〉确认。B、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题遗留问题登记表》中，交总公司〈开发商〉确认。2）对资料遗留问题。接管验收小组应当积极总公司〈开发商〉和业主代表以及施工承建单位一起补齐相关资料。3）物业硬件设施、设备遗留问题。A、一般问题要求在一周内得到解决。B、重大问题要求在一个月内得到解决。C、必要时项目负责人予以协助处理。4）长期解决不了、势必影响物业管理的问题。以备忘录的形式将问题登记进行备录。5）按总公司〈开发商〉、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维修事宜。8、保存：《接管验收遗留问题登记表》和备忘录由项目归档长期保存。五、记录1、《接管验收遗留问题登记表》。2、《单项项目验收单/表》。3、《房屋本体接管验收表》。4、《公共配套设施接管验收表》。5、《机电设备接管验收表》。6、《验收交接记录》7、《接管验收问题整改表》。8、《图纸、资料移交清单》。9、《机电设备移交清单》。10、《钥匙移交清单》。六、支持文件1、《物业接管验收标准方法》。2、《物业接管标准作业规程》。附件1:物业接管验收内容与标准一、房屋本体验收内容与标准1、主体结构（1）外墙无明显裂纹，不渗水。（2）屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。2、公共楼面地面楼地面面层与基层粘接牢固，不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无蜕皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。3、天台（1）天沟、落水口畅通完好。（2）隔热层、防水层完好。（3）散水坡无下陷、短裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。（4）屋面避雷设施连接牢固。4、楼梯、扶手（1）钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。（2）楼梯无裂缝、无表皮剥落。二、房屋分户验收内容与标准1、卫生间、外阳台、厨房（1）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，无明显积水、倒泛水和渗漏现象。（2）卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水畅通。（3）给水施舍安装牢固、接口密实，无渗漏、锈迹、流水畅通、有足够压力。（4）地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水畅通、完好无损。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏，排污管接口，检查口不得渗漏，管道必须流畅。（5）卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好，操作正常。（6）厨房排烟道、通风道设置合理，有足够得截面积，无堵塞物。（7）水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。2、棚面、墙面、楼地面（1）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无蜕皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。（2）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象。（3）墙面块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝沙浆饱满，线条顺直。（4）墙面油漆、刷浆色泽一致、无蜕皮、漏刷现象。（5）地面面层与基层粘贴牢固、无空鼓、无裂缝，无蜕皮和起砂现象，面层平整、水平、阴角平直。（6）饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡合缺角，对缝平直。3、门、窗（1）门开启自如，无晃动合裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。（2）门锁、窗销连接牢固、开启灵活。（3）玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。（4）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。（5）不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。4、电气系统（1）照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。（2）开关安装牢固、开关灵活、接触良好。5、智能化系统对讲声音清晰.6、配套系统门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。三、公共设施设备接管验收内容与标准1、给排水系统（1）给排水设备型号、数量与移交清单相符合、工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。（2）明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。（3）护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。（4）下水、雨水通畅无渗漏，屋面排水通畅无积水。（5）水池卫生清洁、无渗漏。（6）地下室中低于室外地面得卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出。（7）沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。（8）管道应安装牢固，控制部件启动关闭灵活，无滴漏。水压试验及保温，防腐措施必须符合GBJ242的要求。2、供配电系统（1）变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。（2）供配电系统超负荷现象，接头连接牢固，有足够的接触面积，无过热现象。（3）配电箱接地应良好，并符合规范。（4）强、弱电竖井应独立，强电、弱电要走各自的竖井，过线孔应封闭，竖井的走线齐整并绑扎牢固。（5）电缆穿墙孔封堵良好，无渗漏现象。（6）电缆沟内电缆铺设平整，无积水和杂物。3、暖通系统（1）各种仪器、仪表齐全精确，安全装置灵敏、可靠，控制阀门开关灵活。（2）排烟阀、送风阀、风档板安装平正、起闭灵活，闭合严密。（3）管道的管架、支架、