AA工业园物流中心项目建议书

aaa市新安工业园鑫兴物流中心项目建议书建设单位：aaa鑫兴商贸有限公司二0一二年十一月二日目录第一章总论......................................11.1项目概况....................................11.2项目提出的背景..............................11.3项目建设的必要性............................21.4项目编制依据................................41.5项目主要经济技术指标........................4第二章市场分析与预测............................52.1物流产业发展历程............................52.2项目建设的市场条件分析......................52.3项目建设的市场预测..........................8第三章建设规模与建设内容.......................103.1建设规模...................................103.2建设原则...................................103.3建设内容...................................10第四章投资估算及资金筹措.......................134.1项目投资估算...............................134.2项目资金筹措...............................13第五章环境保护、节能和消防措施.................145.1编制依据...................................145.2环境状况及防治措施.........................145.3节能措施...................................165.4消防措施...................................17第六章效益分析.................................186.1经济效益分析...............................186.2社会效益分析...............................19第七章风险因素识别与分析.......................217.1风险因素识别...............................217.2风险因素分析...............................21第八章结论与建议...............................228.1结论.......................................228.2建议.......................................23第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：aaa鑫兴物流中心建设项目1.1.2项目拟建地点：aaa新安工业园1.1.3项目建设单位：aaa商贸有限公司1.1.4项目负责人：aaa1.1.5项目建设、计算期：本项目建设期一年‚计算期十一年。1.1.6项目建设内容及规模：通过新建办公、展厅、仓储三位一体的物流商务设施及相关配套服务设施‚形成制造商成品展示、销售、发货；经销商仓储产品零售、批发；运输公司收货、发货、配货等多种业务相结合的国内先进的物流地产中心。项目拟征地30亩‚新建建筑面积14000m²。1.1.7项目总投资：项目总投资3000万元‚其中建设投资2800万元‚流动资金200万元‚项目资金全部由企业自筹。1.2项目建设单位概况aaaa商贸有限公司是一家专业性的物流仓储服务企业。该公司主要通过采用标准的物流商务中心模式‚引进国际通行的商务经营理念‚致力于产品、货物中转及产品仓储、展示、配销‚制定物流方案‚办理各种申报手续、物业管理等服务。与传统的物流模式相比‚鑫兴物流中心主要针对中小型制造商‚使其从原材料购进到加工至成品展示、销售发货到最终客户整个过程全部在中心完成‚经销商可以将仓储商品通过展厅展示达到零售或批发的全过程。运输公司可以完成受货、仓储、发货、配货等工作‚同时通过提供全方位的综合配套服务如运输、申报各种手续、物业管理等‚为客户创造更大价值。目前‚项目前期都已经准备就绪‚项目审批通过后‚可立即开工建设。公司已经成立了专门的项目组负责整个项目的运作‚以确保项目的时效性与质量。1.3项目建设的必要性1.3.1符合国家发展物流产业政策随着世界经济快速发展和现代科学技术的进步‚物流产业作为国民经济中一个新兴的服务行业‚正在全球范围内迅速发展。在国际上‚物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业‚其发展程度成为衡量一个国家综合国力和现代化程度的重要标志之一‚因此‚被喻为促进经济发展的“加速器”。吴邦国委员长在任职国务院副总理时在国家经贸委和世界银行共同举办的“现代物流发展国际研讨会”上指出：“现代物流作为一种先进的组织方式和管理技术‚被广泛认为是企业降低物质消耗、提高生产率以外的重要利润源泉‚在国民经济和社会发展中发挥重要作用。加快中国现代物流的发展‚对于优化资源配置、提高经济运行质量、促进企业改革发展、推进中国经济体制与经济增长方式的根本性改变‚具有十分重要的意义”。中国物流产业是改革开放以来经济领域迅速崛起的一个新兴产业‚在国民经济建设和社会发展中发挥着越来越重要的作用‚我国的物流业今后和将来将取得跨越式的发展。为尽快发展我国的物流产业‚国家和省市推出相关政策和措施：⑴国务院《物流业调整和振兴规划》（国发（2009）8号）中提出“统筹规划建设一批以布局集中、用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约为特征的物流园区，完善专业化物流组织服务，实现长途运输与短途运输的合理衔接，优化城市配送，提高物流运作的规模效益，节约土地占用，缓解城市交通压力。”⑵国家经贸委等六部委联合发出《关于加快我国现代物流发展的若干意见和通知》。这是中国政府发布有关现代物流业发展的第一个政策性、指导性文件‚具有深远的和现实意义‚标志着中国的物流业在经过一段时间的准备后开始新的起航；1.3.2是发展国民经济新的经济增长点的需要随着经济全球化和信息技术的迅速发展‚企业生产资料获取与产品营销范围的日趋扩大‚社会生产、物资流动、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。与此相适应‚被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起‚现代物流业也将成为我国国民经济发展的重要产业和新的经济增长点。1.3.3是把握物流产业发展机遇的需要举办2008年奥运会和加入WTO将为现代化物流体系的构建提供机会。加入WTO后‚中国经济和国际经济全面接轨‚中国企业无条件的享受最惠国待遇‚有效地消除了中国在国际贸易中遭受的歧视性待遇‚这将极大地促进中国对外贸易的发展‚进口关税的减少‚使更多的外资企业来中国投资建厂。国内外企业所需要的生产资料等交给高效优质的第三方物流企业去完成‚将使产品制造周期缩短‚成本降低。国外企业资本的进入‚也将增加高水平物流服务的需求‚物流产业将有广阔的市场前景。这一发展趋势‚将为我国的物流产业提供发展机遇与空间。1.4项目编制依据⑴《物流业调整和振兴规划》国发（2009）8号；⑵《国民经济和社会发展十二五规划纲要》中关于物流行业的规划；⑶“国务院副总理吴邦国同志在现代物流发展国际研讨会上的讲话”；⑷《国家发展与改革委员会等九部门印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》；⑸交通部《关于促进运输企业发展综合物流服务的若干意见》；⑹安徽省《现代物流业发展规划》（2009—2015））⑺《aaa国民经济和社会发展十二五规划纲要》中关于物流行业的规划；1.5项目主要经济技术指标本项目建设期为一年‚计算期为十一年。项目实施后‚主要经济技术指标见表1-1：主要经济技术指标表1-1项目数值单位备注1项目总投资3000万元货币单位为人民币，下同1.1固定资产投资2800万元1.2铺底流动资金200万元2资金来源2.1自筹资金3000万元2.2银行贷款0万元3营业收入1081万元达产年4总成本费用380万元达产年5销售税金及附加58万元达产年6利润总额642万元达产年7所得税212万元达产年8税后利润430万元达产年9投资利润率17.57%达产年10投资利税率19.38%达产年11全部投资财务内部收益率(税后)14.21%12财务净现值621万元i=10%13投资回收期6.79年含建设期一年14盈亏平衡点51%经营期第二年第二章市场分析与预测2.1物流产业发展历程物流是为了满足消费者需求而进行的对原材料、中间库存、最终产品及相关信息从起始地点到消费地点的有效流动与储存的计划、实施和控制的整个过程。它构成了企业价值链的基础活动‚是企业取得竞争优势的关键。据统计：我国目前工业品流通成本占产品价格的50%-60%‚零售商的物流成本占总成本的20%以上‚流通费用支出占GDP的20%‚而发达国家仅为10%。当前低成本所支持的低价格依然是我国工商企业开展竞争的主要手段。然而生产环节的物质、劳动消耗的节约潜力已很有限‚而降低物流成本、提高企业物流效率则有较大空间。据专家预测：如果全社会流通费用降低1%‚可节约资金178亿元。因而‚物流对于企业而言‚是继劳动力和自然资源之后的“第三利润资源””。完善的物流将起到减少人力、减少企业内部运作环节、提高生产效率、降低成本、增强竞争力的作用。对整个国民经济而言‚是有待开垦的“处女地”‚是新的经济增长点。随着城市化进程迅猛发展‚社会经济步伐不断加快‚众多大型商业、工业项目入驻我市‚社会配套功能设施也应日渐完备。同时我市煤矿、砂石、铁矿等矿产资源丰富、农特副产品产量大‚货源充足‚急需建设与之相配套的物流中心‚便于为物品输送、货物到发配套‚实现铁路、公路连运目标。2.2项目建设的市场条件分析2.2.1区位条件六安市位于安徽西部,大别山北麓,俗称“皖西”。六安依山襟淮,承东接西,区位优越。东于省会合肥市相连,南于安庆市接壤,西于河南省信阳市毗邻,北接淮南市、阜阳市。贯淮淠而望江海,连鄂豫而衔中原,是大别山沿淮经济区的中心城市,地处中国经济最具发展活力的“长三角”腹地,是安徽省会经济圈的重要组成部分,也是承接东部沿海地区经济辐射和产业转移的前沿地带。2.2.2交通条件项目所在地位于aaaa经济开发区新安工业园‚项目区公路与312国道、105国道、合六叶高速、合武高速、六潜高速、沪蓉高速等路网直接相连。铁路部分连通贯穿全国四大铁路干线‚分别为京九铁路、宁西铁路、沪汉蓉铁路、京福铁路‚其中六安-上海、六安-武汉段为高速铁路‚项目区交通条件优越。2.2.3自然条件项目所在地aa位于安徽省西部，属于北亚热带向暖温带转换的过渡带，为北亚热带湿润季风气候。地势西南高峻，东北低平，呈梯形分布，形成山地、丘陵、平原三大自然区域。六安四季分明，气候温和，雨量适中，光照充足，无霜期长，常年云雾缭绕，有得天独厚的自然优势。年日照2000～2300小时，常年平均气温15.6℃，年平均降雨量1100毫米左右，主要集中在5-8月，占年总降水量的55%。项目区地质条件良好，所在区域地面开阔，周围无高大建筑或山体遮挡，无洪水淹没史，完全可满足项目建设的要求。2.2.4供电条件aa市属于华东电网，现有500千伏变电站2座，220千伏变电站8座，110千伏变电站25座，主变总容量4402兆伏安。110千伏及以上输电线路74条，总长度达2168千米。设有123个供电所，35千伏变电所86座，主变容量768兆伏安；35千伏输电线路138条，1913千米；配电变压器总容量2422兆伏安；10千伏配电线路16616千米，低