土地一级开发典型案例研究之南京河西新城

土地一级开发典型案例研究——南京河西新城2目录/ContentsPART1项目简介……………………….………………………3PART2项目定位....…………………..…….………………….4PART3项目定位....…………………..…….………………….5PART4项目规划……………………………….…….………..7PART5发展模式…………………..…….…………………….9PART6开发时序…………………..…….…………………….10PART7物业体量…………………..…….…………………….11PART8综合分析…………………..…….…………………….123项目简介/基本信息南京河西新城——崛起中的现代新城、人文新城、绿色新城、滨江新城。项目概况项目交通区位开发背景•占地面积——区域总面积约94平方公里，其中，陆地面积56平方公里（北部地区20平方公里、中部地区21平方公里、南部地区15平方公里；其中，下关区1.5平方公里、鼓楼区10.6平方公里、建邺区43.7平方公里），江心洲、潜洲及江面38平方公里；•人口规划——现有人口35万，规划人口60万；•区位——河西新城位于南京西南，北起三汊河，南接秦淮新河，西临长江夹江与浦口区隔江相望，东至外秦淮河、南河与南京老城区相临；•交通规划——新城中心区距新街口约7公里，有12条干道、24条支路、5条地铁线与主城区紧密相联；初步构成东西便捷、南北通畅、内外衔接、江城一体的交通格局；一号线•战略高地——是南京实施拥江发展战略的前沿高地；•城市未来建设核心——是南京城市“一城三区”发展格局的建设核心。浦口仙林主城河西河西新城新城江宁二号线奥体中南京会心展中心4项目简介/基本信息公建配套先行，出让、招商紧跟，借力驱动引擎，新城区崛起。第一阶段2003-2005年公共配套启动阶段距离市区的位置相对较远；为了迎接“十运会”，带动了20平方公里的北部整合第二阶段2006-2008年住宅、商业初级发展阶段随着地铁一号线的开通，交通导入人口开始出现；区域认知度逐步提升第三阶段2008-2012年商务功能完善发展阶段截至目前，该区域内的商业发展程度为，综合体：4个；纯商业区：24个；写字楼：约7栋。第四阶段2012年-未来商务功能腾飞阶段植入多种功能，例如：酒店、会展等；商办功能进入蓬勃发展期，如金奥大厦等10余栋标志性建筑预计供应商办用地超过160万方；项目定位/总体定位©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有欲了解更多信息，请联系：021-60867753，[e-mail]5总体定位：居住与就业兼顾的中高档居住区以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地按照“整体规划、一次征用、统一开发、分批建设”的方式项目定位/功能定位©6河西新城是南京金融、商务、商贸、会展、文体五大功能为主的新城市中心——是以居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地，是现代文明与滨江特色交相辉映的城市新中心和现代化国际化新南京的标志区。定金融位关键词会展居住商务商贸文体©7项目规划/规划原则规划目标——建设成长三角区域总部核心区，倾力构筑“一区五城”商贸城金融城会展城现代服务业集聚区文体城科技城一区五城“一区”即打造集金融保险、商务商贸、信息服务、会展旅游、文体休闲、高新技术产业等于一体的现代服务业集聚区；“五城”即金融城、会展城、文体城、科技城、商贸城©8项目规划/规划布局物业类型建筑面积（万㎡）占比备注（主要项目举例）办公24031.17%朗玛国际广场、朗诗城市广场、中泰国际广场等16栋高层标志性建筑商业12015.58%河西大街ShoppingMall、南京世界贸易中心、苏宁博爱大厦商业、金奥大厦商业住宅25032.47%万科、万达、顺驰、中海、金大地等数十家开发商进驻，以奥体新城、金马郦城、世纪星园、万科项目等为主酒店709.09%南京国际博览中心配套酒店、金陵江滨会议中心二期、美国富顿“南京世界贸易中心”酒店、新地中心酒店、苏宁“博爱大厦”酒店、金奥大厦酒店会展中心303.90%南京国际博览中心公建607.79%奥体中心、图书馆、艺术馆、高尔夫、学校、医院小计770100.00%——行政用地居住区板块居住区板块奥体中心板块居住区板块奥体中心南京国际博览中心河西CBD科技园居住用地公共配套服务（行政、学校、医院、高尔夫等）©9项目发展模式政府的公共配套建设作为启动引擎，住宅和商业逐步导入——未来规划的重点是其功能的逐步多元化第一阶段：公共配套启动阶段第二阶段：住宅、商业初步发展阶段第三阶段：商务功能完善发展阶段持续时间3年3年4年挑战距离市区的位置相对较远；开发时间较短南京市新街口的传统商业中心难以撼动河西新城的功能相对单一为了迎接“十运会”，带动了20平方机遇公里的北部整合；随着地铁一号线的开通，交通导入人口开始出现；区域认知度逐步提升；河西新城二期开发，定位于“总部经济”建设方向标志性设施建设：投资力度大，如“十运会”赛场等；交通路网建设；公共交通配套升级如：南京地铁一号线于2005年8月开通，将老城区与奥体中心连接起来，缩短了人们的距离感；出现部分基础配套型商业和部分住宅；大量的住宅物业开始涌现例如万科、仁恒的项目等河西奥体板块逐渐成长为南京的宜居板块；商业也逐渐丰富化例如：中泰国际广场情景体验式购物公园、乐购、家乐福等；商务起步阶段，出现一些商办综合项目，如嘉业国际城综合体项目；未来将植入多种功能例如：酒店、会展等；商办功能将进入蓬勃发展期例如：金奥大厦等10余栋标志性建筑，预计供应商办用地超过160万方；截至目前（2012年），已有约发展解析公共基础配套设施先行；住宅功能被前期的交通配套首先激活，人口导入力度较大；丰富河西新城的功能机理，多元化的新城功能体系逐步搭建起来；信息，请联系：021-60867753，[e-mail]10项目特色引擎&开发时序事件引擎——奥体中心四大区域顺次启动，三大引擎撬动发展启动引擎：河西新城以地域大事件带动区域公建设施启动后续引擎：后期以商务经济和旅游经济作为区域开发增长极，三引擎驱动带动区域整体持续发展事件引擎以“十运会”带动北部20平方公里综合整治，新建奥体馆商务引擎——会展中心及商务区江心洲、潜洲及江面（38平方公里）北部地区（20平方公里）启动引擎三启动引擎一南部地区（15平方公里）中部地区（21平方公里）启动引擎二商务引擎以河西CBD为依托建设区域金融中心旅游引擎——滨江旅游带旅游引擎以滨江和新城景观资源，建设西部滨江休闲产业带一阶段二阶段三阶段四阶段11项目物业体量物业体量及构成开发阶段区域占地面积（平方公里）占地比例规划重点第一阶段北部地区2021.3%居住区和科技园为主体功能第二阶段中部地区2122.3%新区现代服务业集聚区、中高标准居住区、滨江休闲与都市产业园第三阶段南部地区1516.0%现代化居住、工作、休闲等设施用地第四阶段江心洲、潜洲及江面3840.4%以绿色开敞空间为主体，以休闲农业和特色旅游为主要职能合计-94100%-12土共广综合分析/借鉴意义借鉴意义1多引擎分阶段启动2引入多家高星级酒店和品牌开发商•引擎一：事件引擎，在河西新城建设初期，借“十运会”之机启动奥体馆等公建配套建设，赢得知名度和获得巨额地出让收益；•引擎二：商务引擎，16栋标志性建筑建成，引进知名企业入驻，打造河西CBD；•引擎三：旅游引擎，在滨江带规划修建绿博园等，突出以“农”和“水”为主要特色的农业休闲观光旅游•河西新城近年将新增6-7个高星级酒店，为中央商务区（CBD）的商务企业提供配套。酒店业招商项目既包括对河西新城内土地的开发建设，也包括已建成或即将开建的载体的经营权招商；•河西新城集中了近50多家房地产开发商，全国性大开发商如万科、中海、顺驰、仁恒、万达、世茂等悉数到场34通过十多栋标志性建筑展示新城形象巨额投资，把高科技做纯粹政府在新城核心地带规划建设16栋高百米以上的标志性公建筑打造南京河西CBD地标，提升城市功能，如朗玛国际场、朗诗城市广场、中泰国际广场等“中新南京生态科技岛”在10年时间里投资达到900亿，带动10万人就业，区域不仅以高科技产业、现代服务业为特征，其“生态”设计也使其成为理想居住区，甚至不用汽车代步，不用石油、煤炭等传统能源，整个区域如同生态公园。