造纸厂项目财务测算说明

造纸厂项目财务测算说明一、项目规划要点：1、地块总用地面积：84851.9平方米；其中商业用地面积：5685平方米，住宅用地面积：79166.9平方米。2、容积率：3.03、建筑密度：22%4、绿地率：35%5、退界：北侧退公共绿地不小于15米；南侧退道路红线3+N；西侧退道路红线5+N；东侧退道路红线3+N。6、机动车停车位1/100平方米。7、地上总建筑面积为：254556平方米，其中商业地上建筑面积为：17055平方米，住宅建筑面积为：237501平方米。8、实际可售面积，住宅225626平米（剔除代建廉租房11875平米），商业17055平米，地下室10700平米（其中住宅地下室6500平米，商业地下室4200平米），车位52280平米（1376个车位）。9、建筑面积与可售面积对比：单位：平米建筑面积可售面积差额住宅23750122562611875商业17055170550住宅地下1300065006500商业地下420042000车位52280522800合计32403630566118375二、资金来源及投资估算：1、本次测算假定所有支出均为银行借款计算（资金成本按人行三年期贷款基准利率计算）。2、本项目所需总投资为101287.68万元，其中土地成本20271.57万元，建安工程成本74029.42万元，前期工程费用4816.50万元，前期工程款1558.87万元，不可预见费用611.32万元。三、项目实施进度1、该项目从2011年11月起步，到2015年7月交付使用，全部工程预计3年零9个月。2、工程建设：一期2012年8月至2014年6月，二期2013年10月至2015年7月。建设期限及进度：预计3年，工期分为两期进行工期工程进度一期2013年春节前打桩完成一期2013年底主体完工，室内装修完成二期2014年春节前打桩完成一期2014年6月完工交房二期2014年底主体完工二期2015年7月完工交房四、销售节奏1、根据地块容积率计算，约建筑面积为324036平米，实现可售面积为305661平米。预估2013年5月开盘，销售周期4年零1个月。2、销售价格：住宅按4800元/平米计算。商业按10000元/平米计算，住宅地下室按3000元/平米计算，商业地下室按4000元/平米计算，车位按10万元/个计算。五、投资估算及有关说明总投资估算：项目面积(万平米)总额（万元）备注土地成本合计24.268120271.57土地24.268119491.90150万元/亩土地出让金，代征代建道路6190平米，计400万元，土地按154万元每亩计算契税24.2681779.68税率按4%计算。建安工程成本合计74029.42包括土建、装饰、电梯、安装、各种设备及高、低压电、总平等单体内全部费用住宅建安成本22.562651871.422299元/平米商业1.70554093.202400元/平米地下室1.074472.00建筑面积按2600元/平米计算，摊入可售面积每平米4179.44元车位建安成本5.22813592.802600元/平米前期工程费合计4816.50环评报告30.566110.005-10万元环评评审费30.56613.00每位3000元可行性报告30.56615.003-5万元发改委评审费30.56612.00每位2000元拆迁评估费30.56610.00补偿5-6元/平米，超30平米，200-300元/平米文物勘探及考古费30.5661303.1145元/平米地形图编制费30.56610.202000元建设黄页信息费30.56610.464600元平台费30.566145.851.5元/平米资质备案入网费30.566130.571元/平米坐标定位费30.56611.5015000元入网服务费30.56611.9119350元网上备案系统费30.56612.81尧成担保履约担保费30.5661146.72工程造价千分之二市政配套报建费30.56612139.6370元/平米放线、验线费30.5661152.835元/平米面积测绘费30.566131.76住宅1元/平米、商业1.7元/平米工程设备招标30.56610.00中标价0.1%，招标方缴纳60%、中标方缴纳40%监理招标30.56610.005000万按5000元收、5000-8000万元按7000元收、8000-1000万元按10000元收、10000-30000万元按3000元收、30000万元以上按15000元收招标专家评审30.56611.005000-10000元物业招标代理费30.566110.0010万元质检监督费30.56610.101000元建筑节能证费30.56610.06600元建筑许可证费30.56610.181800元消防工程安装施工图费30.56610.434350元排水质检费30.56610.04450元预售许可证公示费30.56610.10500元/块领证费用30.56610.808000元城市排水许可证年检30.56610.09900元消防配套费30.5661152.835元/平米地震局费用30.5661140.00每幢10万元环卫费30.5661691.6428.5元/平米市容费30.56617.03长宽高*1.2元*365天环保费30.566110.0010万元散装水泥费30.566122.310.73元/平米墙改办费用30.566145.851.5元/平米接水费用30.56616.5065000元水表增容费30.56610.303000元水质检测费30.56610.09930元水资源管理费30.56613.521.5元/立方异地建设费30.5661531.13建筑面积1800元/平米，土地每亩90万元社区配套30.5661105.52实测面积测绘费30.566131.76住宅1元/平米、商业1.7元/平米节能验收30.566188.92小高每幢5万元，高层每幢8万元环境检测30.566188.92小高每幢5万元，高层每幢8万元前期设计费30.56611558.87不可预见费30.5661611.32总成本101287.68附表二收益分析销售收入预测142745.48住宅22.5626108300.48按均价4800元/平米计算商业1.705517055.00按10000元/平米地下室1.073630.00参照在开发项目住宅地下按3000元/平米，商业地下4000元/平米车位5.22813760.00按1376个车位,计10万元/个计算总成本101287.68期间费用13071.91管理费用18.52541427.45按收入1.5%计算,期间销售费用18.52541141.96按收入0.8%计算销售佣金18.52542141.18按收入1.5%计算财务费用18.52548361.31假定所有支出均为银行贷款，按人行基准利率年利率6.56%贷款计算税费8319.09土地使用税218.28按5年计算,按9元/平米每年计算,根据销售配比原则逐年递减河道管理费71.37按营业税1%计算印花税71.37按收入的万分之五计算营业税7137.27按收入的5%计算城建税499.61按营业税7%计算教育费附加214.12按营业税的3%计算价格调控基金107.06按营业税的1.5%计算土地增值税3163.06商业按收入3%预交计算,住宅及其他按收入2%预交计算毛利润16903.74所得税4225.94按25%税率计算净利润12677.81销售净利润率8.88%销售毛利润率11.84%投资回报率12.52%分项投资估算：住宅：项目面积(万平米)单价（元/平米）总额（万元）备注土地成本合计835.3218846.94土地22.5626803.1918122.05150万元/亩土地出让金，代征代建道路6190平米，计400万元，土地按154万元每亩计算契税22.562632.13724.88税率按4%计算。建安工程成本合计2299.0051871.42包括土建、装饰、电梯、安装、各种设备及高、低压电、总平等单体内全部费用住宅建安成本22.56262299.0051871.42前期工程费合167.473778.61计环评报告22.56260.32727.385-10万元环评评审费22.56260.09812.21每位3000元按10位计算可行性报告22.56260.16363.693-5万元发改委评审费22.56260.06541.48每位2000元按10位计算拆迁评估费22.56260.00补偿5-6元/平米，超30平米，200-300元/平米文物勘探及考古费22.562612.4900281.81按占地面积计算45元/平米地形图编制费22.56260.00820.192000元建设黄页信息费22.56260.01900.434600元平台费22.56261.500033.841.5元/平米资质备案入网费22.56261.000022.561元/平米坐标定位费22.56260.06181.3915000元入网服务费22.56260.06261.4119350元网上备案系统费22.56260.09212.08按亚特兰一期标准计算尧成担保履约担保费22.56264.8000108.30工程造价千分之二市政配套报建费22.562670.00001579.3870元/平米放线、验线费22.56265.0000112.815元/平米面积测绘费22.56261.000022.56住宅1元/平米、商业1.7元/平米工程设备招标22.56260.00000.00中标价0.1%，招标方缴纳60%、中标方缴纳40%监理招标22.56260.00000.005000万按5000元收、5000-8000万元按7000元收、8000-1000万元按10000元收、10000-30000万元按3000元收、30000万元以上按15000元收招标专家评审22.56260.03270.745000-10000元物业招标代理费22.56260.32727.3810万元质检监督费22.56260.00330.071000元建筑节能证费22.56260.00200.04600元建筑许可证费22.56260.00590.131800元消防工程安装施工图费22.56260.01420.324350元排水质检费22.56260.00150.03450元预售许可证公示费22.56260.00330.07按2块计算，500元/块领证费用22.56260.02620.598000元城市排水许可证22.56260.00290.07900元年检消防配套费22.56265.0000112.815元/平米地震局费用22.56264.5802103.34每幢10万元,按14幢计算环卫费22.562628.5000643.0328.5元/平米市容费22.56260.23025.19长宽高*1.2元*365天（按亚特兰一期标准计算）环保费22.56260.32727.3810万元散装水泥费22.56260.730016.470.73元/平米墙改办费用22.56261.500033.841.5元/平米接水费用22.56260.21274.8065000元水表增容费22.56260.00980.223000元水质检测费22.56260.00300.07930元水资源管理费22.56260.11512.601.5元/立方（按亚特兰一期标准计算）异地建设费22.562617.3766392.06建筑面积1800元/平米，土地每亩90万元（按亚特兰一期标准计算）社区配套22.56263.452377.89实测面积测绘费22.56261.000022.56住宅1元/平米、商业1.7元/平米节能验收22.56263.664282.67小高每幢5万元，高层每幢8万元（按14幢计算）环境检测22.56263.664282.67小高每幢5万元，高层每幢8万元（按14幢计算）前期设计费22.562651.