二手房买卖流程最新板（DOC35页）

1二手房流程一、买房房源查询客户可通过21世纪不动产网站、电话、就近加盟店查询如果没有客户所需的房源可填写求购登记表实地看房1、加盟店经纪人与房主联系，约定好看房时间。2、经纪人开据看房确认单给客户，留存客户联系方式，以便追踪回访3、有钥匙的房屋，提倡经纪人陪同看房.二、卖房1、客户需要出示房本或权属证明原件，房主本人的身份证，不是本人到场的代理人也需要提供身份证。2、按照权属证明或房本上的内容如实填写《房屋勘验表》留下联系方式。3、与客户协商该房屋的委托价格。价格有分歧时，经纪人要结合专业知识对客户分析该房屋，和客户协商此套房屋的最终委托价格和委托形式。4、签定代理协议，留存房本或权属证明原件、房主及代理人的身份证复印件。同时讲明收取的中介费。5、协议严格按照权属原件或房本原件填写，注明此价格是否包户，注明此价格包含下的配套及附属设施，注明企业产的房屋（或房管局过不了的房屋）卖方需自行办理过户手续，明确腾房时间。6、经纪人根据勘验表的内容详细、准确的上网录入房源信息（房屋坐落地址要和房本上一致，画清楚房型图，标明朝向等房屋其他相关条件），同时用JPG文件录入房型图。录完后将合同交与店秘存档。7、加盟店经纪人积极促成买卖双方成交。起到中介（居间见证）与谈判的作用。三、成交1、约定买卖双方到加盟店签约，卖方携带自己的身份证、房本原件、中介费，买方携带自己的身份证、定金、中介费。2、签定《房屋买卖（置换）合同》并签字、盖章。同时交纳各自的中介费用，开立相应的收据；同时买卖双方确定好付款方式及过户时间。（注意要确保买卖双方的风险的能够由我方控制）3、签约后收回卖方代理合同，留存卖方房本原件，买方支付定金或房2款，店秘开立相应的收据。4、双方签好《武汉市存量房合同》。5、留存买卖双方身份证及房本复印件以备挡。6、预收费用（一次性付款：评估费；贷款：评估费、保险费、公证费、工本费）7、企业产除外，公产或私产需要公司代办过户手续的房屋，需向买卖双方发放过户需知。8、加盟店统一安排买卖双方办理过户手续。9、签写任何合同和需客户签字的单据，买卖双方须本人签字，如本人无法到场，应出具经公证的授权委托书并由代理人签署自己的名字并在旁边注明“代某某”。10、买卖双方自行办理房屋其他附属设施及相关配套的过户手续四、过户须知A、签定《房屋买卖（置换）合同》后，由经纪人按照过户须知准备过户所需相关的证件等装入档案袋，并填写过户管理表格。具体资料如下：1、《房屋所有权证》和《土地使用权证》（卖方）2、《武汉市存量房买卖合同》（双方）注：一式四份，买卖双方、房产局、土地局各一份；如需贷款，合同一式六份，另两份为房产局抵押部门和银行存档。3、产权人身份证和户口复印件（卖方）注：产权人为已婚需提供结婚证、配偶的身份证和户口复印件；共两份，房产局、土地局各一份；如需贷款，另需再提供一份，银行存档4、产权人及配偶不能到房地局现场的，需提供委托公证书（卖方）5、产权人配偶已死亡的提供继承公证书（卖方）6、产权人无配偶需提供单身证明（卖方）7、产权人离异的需提供离婚证（卖方）8、填写《交易申请表》（双方）注：产权过户和土地使用权过户申请表各一份。9、买方身份证复印件（买方）注：共两份，房产局、土地局各一份；如需贷款，另加一份，银行存档10、非本市人员购房需提供全国流动人口计划生育证（买方）注：复印件一份，在户口所在地计生部门开具，11、产权证图纸复印件注：共两份（在江汉、江岸局过户需提前到局测绘队申请测绘，江汉局一周后方可领取图纸，费用为1.36元/平米）B、过户前的准备工作，成交后应做以下准备工作:1、与评估公司联系，通过传真将《房屋所有权证》、《土地使用权证》及产权人联系方式一并传至评估公司(或通过电子邮件传递)。评估公司应在24小时内将评估报告送至指定地点。32、同时应与买卖双方取得联系，确定具体过户日期，通知客户按客户须知携带相关证件原件到房产部门办理产权过户手续。C、办理产权过户手续（进件）此手续需买卖双方同时到房产部门，如产权人已婚，其配偶也需到场。在办理过户登记手续之前应先交纳土地使用税，进件后过户人员领取收件单，收件单由加盟店保管D、领取产权证（取件）在交件后根据各局的办证时间，在确认新证已办理完毕后，由过户人员约买方携带身份证到房产局领取产权证。E、过户交费时间及具体费用说明时间：各房产局的税费收取时间略有不同，市局、硚口局、江岸局、武昌局是在办理交易手续，进件时交纳过户费用，其它局都在取房产证时交纳过户费用。过户人员应根据各局要求告之客户具体交费时间和费用。简单计算方法：评估价*2.8%费用：买方综合服务费2.5元（5.5元）/平米*建筑面积契税2%*评估值印花税0.1%*评估值登记费85元/户土地证38元/户卖方综合服务费2.5元（5.5元）/平米*建筑面积评估费0.3%~0.5%（贷款）*评估值土地收益金占地面积*相应的土地等级营业税及附加5.8%*评估值（对个人购买并办证时间超过5年的普通住宅，出售时免征。）个人所得税1%*评估值（对个人购买办证时间超过5年并是家庭生活唯一住房的普通住宅，出售时免征。）江岸房产局、江汉房产局在过户前需先到测绘窗口进行测绘，并向测绘窗口交纳测绘费。测绘费用为：1.36元/平米×建筑面积。江岸局当时出具测绘图纸，江汉局三个工作日后出具测绘图纸。土地使用税1元/平米*土地使用面积（城区）0.5元/平米*土地使用面积（郊区）4F、办理土地证过户（交件）在领取产权证的当日，可协助买方到土地局办理土地过户手续。土地收件单由过户人员保管。资料及费用说明：资料：1土地证原件2过户后的产权证复印件一份3买方身份证复印件一份4契税及土地收益金发票复印件一份（费用已在房产局办理过户时交纳）5房屋买卖合同一份6申请表一份（全市统一格式，各土地局领取）以上资料除新房产权复印件、契税及土地收益金发票复印件是在领取房产权后复印外，其它资料公司均已提前收取，交易时应由过户人员向土地局提供。费用：手续费33元/户、印花税5元/户注：1.东西湖区金银湖土地所办理土地使用权过户，费用为108元/户，2.常青花园小区在办理土地使用权过户时，需买卖双方到场，除108元/户外另需交纳转让费（50元*占地面积）3.将军花园地区在办理土地使用权过户时，除108元/户外另需交纳转让费（35元*占地面积）G、领取土地证（取件）根据各局办证时间，客户自行取证。需准备的证件：产权证原件、身份证原件、土地局收件单H、特殊地区过户流程说明汉阳沌口经济开发区私房过户，需双方先到开发区公证处办理公证手续，然后再到开发区管委会房产部门办理产权、土地使用权过户手续，两证过户手续同时办理，需提交的资料除公证书外，其它资料和其它局相同，过户费用相同，在交件两个月后，本人凭收件单交纳税费后，领取两证。东湖高新技术开发区私房过户，两证同时办理，交易时间一个月，取证时交费。公房过户流程一、资料的收集在确定交易的当日，由加盟店按照过户须知准备过户所需相关的证件。具体资料如下：1、使用权证（卖方）2、双方买卖合同（双方）注：合同一式三份，买卖双方及房管部门各一份3、三方合同（三方）注：合同一式三份，买卖双方及公司各一份4、承租人身份证和户口复印件（卖方）注：承租方已婚需提供配偶的身份证和户口复印件；共二份，房管部门及公司各一份55、承租方已死亡的，过户后的使用权证明（卖方）6、产权人无配偶需提供单身证明（卖方）7、产权人离异的需提供离婚证明（卖方）8、买方身份证复印件（买方）注：共二份，房管部门及公司各一份9、非本市人员购房需提供流动人口计划生育证明（买方）注：在户口所在地计生部门开具二、买卖双方确定好付款时间及付款方式。三、过户前的准备工作在加盟店收到过户资料后，与交易房产所属的房管部门取得联系，确定具体办理过户日期。并通知买卖双方按客户须知，携带相关证件及过户费用，到具体经办房管部门办理手续。四、理过户手续此手续需买卖双方同时到房管部门，如承租人已婚，其配偶也需到场，签定《有偿转让、受让申请书》，领取收件单。收件单由权证部门保管五、领取使用权证资料收齐核对身份后，房管所将对交易房产进行打分，确定分值，然后通知交纳费用。在房管部门收件后的3-5个工作，通知买方凭身份证原件领取新的房屋使用权证。领证时权证部门人员一同前往。企业产过户流程企业产房屋过户程序同私产，但准备资料不同，具体资料如下：申请表、房屋所有权证、买卖合同正本、房地产评估报告、主管部门批示、董事会决议、职代会决议、法人资格证明、法定代表人身份证复印件、法人授权委托书及代理人身份证复印件、土地使用权证（查验证件）合同房过户说明如所售房屋为合同房（未办理房屋所有权证和土地使用权证），在过户前应先办理所售房屋的两证（客户自行办理），具体操作如下：一、办理产权登记产权人携带以下材料及身份证原件到房产局初始登记窗口办理登记手续，领取收件单所需材料：1购房合同2移交凭证（开发商提供并盖公章）3购房发票4权属证明（开发商提供）5产权人身份证明复印件6图纸（向房产局测绘队申请测绘，并在办理登记手续前领取图纸）7申请表（开发商提供并盖公章）6所需费用：契税1997年10月1日前6%1997年10月1日后----1999年8月1日4%1999年8月1日后2%维修基金2%(1999年8月1日后个人购买的普通住宅办证时需交纳)登记费80元/户印花税0.05%交费时间：市局、武昌局、桥口局、江岸局在办理登记时交纳，其它局均在领证时交纳二、取证根据各局承诺的取证时间，产权人携带收件单、身份证原件到领证窗口领取产权证三、办理土地登记产权人携带以下资料及身份证原件到各区土地规划局登记窗口办理登记手续。所需材料：1、身份证原件及复印件2、产权人身份证复印件3、土地登记申请表（当时填写）4、契税发票复印件5、产权证原件及复印件所需费用：38元/户四、取证根据各局承诺的取证时间，产权人携带收件单、身份证原件和产权证原件到领证窗口领证。五、按私房过户流程办理过户手续上述程序是合同房过户的正常流程，还有一种操作方式，可节省一定费用和时间，但属违规操作，即开发商提供合同更名手续，客户向开发商交纳一定的费用（无规定），将原购房合同和购房发票的购房人姓名更改为现在购房人的姓名，直接办理两证，但不能保证一定能按此方法过户。（如该房屋有贷款则注意不能办理转按揭，须还完贷后才能办理更名。）提前还款流程按揭房的情况有两类，一类为两证按揭的，一类为合同按揭的。这两类房产转让的前期准备工作应按以下程序办理：一、两证按揭房1、要求卖方将所欠贷款提前还清，银行将出具一个结清贷款的回执和办注销抵押手续所需证明交给卖方。2、卖方携带两证原件及本人身份证及银行提供的资料到房产局填写注销抵押申请表，房产局抵押部门会在当时办理完抵押注销手续。73、其他程序按正常二手房过户办理。二、合同按揭房1、要求卖方将所欠贷款提前还清，银行将合同抵押时办理的期权证及合同、回执等一套资料全部交给卖方，但期权证当时不能拿到，银行会在还款后的两天内交还。2、卖方将所有银行提供的资料和购房合同及本人身份证原件复印件到房产局填写注销抵押申请表，房产局抵押部门会在当日办理完抵押注销手续。3、按合同房登记办证程序办理初始登记，领取产权证和土地证。4、按二手房过户的正常程序办理过户手续。贷款手册一、业务品种个人二手房银行贷款个人二手房公积金贷款二、贷款资格（1）18-65周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明;（2）交齐首期购房款;（3）有稳定合法收入，有还款付息能力；（4）提出借款申请时，购房者有不低于购房价款30%的自由资金;（5）借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物；（6）所购二手房的产权明晰，符合武汉市政府规定的可进入房地产市场流通的条件；（7）所购房屋不在拆迁公告范围内;（8）贷款银行要求的其他条件。（9）如申请公积金贷款，申请人应是正常缴存住房公积金三、受理的房产类型（1）房屋结构：混合结构以上，厅室结构（2）房龄：不超过15年（3）已购公有住房、经济适用房并符合