中国房地产政策及市场展望

中国房地产政策及市场展望摘要1.中国房地产市场的复苏2.房地产市场博弈和地产泡沫3.房地产市场的前景4.政策建议2009.11.4.(第09-18号)作者审阅马兹晖(MaZihui)首席研究员刘晋硕（LiuJinshuo）首席研究员《摘要》1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。房地产业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。中国政府从2007年开始强化宏观调控，多次上调利率和准备金率，导致房地产企业的贷款减少，资金链紧缩。2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。地方政府，商业银行和房地产商的共同利益推高房价，中央政府难以进行调整，也是房地产市场泡沫形成的内在原因。房地产泡沫影响金融及实体资源的有效分配加重了贫富差距和社会矛盾。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。目前维持资产泡沫的低利率和信贷宽松政策是不可持续的，今后随着膨胀压力的扩大有望实施信贷紧缩政策。同时供需不均衡导致的相对过剩，价格下调是不可避免的。相比“硬着陆”，“软着陆”的可能性更大，但是随着中国城市化进程住房的实际需求将持续增加。中国内陆城市或者中小型城市的房地产过热不是很严重，不会发生整体不均衡问题。房地产政策方面，提供可持续的，稳定的经济发展环境是至关重要的。建立个人信用制度，加强个人收入审核的同时控制住房贷款风险。鼓励房地产融资的多元化，限制银行直接融资的同时建立金融风险管理体系。长期来看，土地政策改革是关键。构建廉租房保障制度，提供廉价房，加强房地产市场的稳定性。1.中国房地产市场的复苏进入2009年以后中国房地产市场开始复苏□2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境–1998-2007年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%–2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌..深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上–房地产业收缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响..中国政府从2007年强宏观调控，多次上调利率和准备金率，减少了居民购买第二套房的贷款比例，提高了购房实际成本，压制了购房需求..政府通过银监会对各大国有银行进行风险提示，减少了对房地产企业的贷款，房地产企业资金链紧缩，不得不降价促销，回笼资金..美国房地产泡沫破灭和国际金融危机的爆发，改变了居民对房价走势的预期，并削弱了海外客户、中国一些富商的投资性购房能力，大量潜在购房者开始观望□2009年开始，刚性需求1释放带动房地产业复苏–2009年春节后，中国房地产交易出现反弹，一些2008年推迟了购房计划的居民开始入市购房..这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少，小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌y中经网数据显示，2009年3月商品房累计销售面积同比增长8.2%，但全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，实际下跌幅度可能更大21中国房地产刚性需求是指由于社会习俗和社会体制下形成的一部分对房地产缺乏弹性的需求。例如，“买房子再结婚”习俗使要结婚的年轻人产生购房需求，“儿童按居住地入学”制度和“户口”制度使一些父母需要购房为子女落户等2这一时期很多开发商采取了“优惠促销”方式暗中降价，实际房地产降价幅度可能高于统计数据。在北京、上海、深圳等地，很多楼盘降价幅度达30%，据野村证券估算，相对2008年初最高点，全国房地产平均降幅最高为7.2%-1中国房地产企业景气指数0204060801001201401602005-032005-062005-092005-122006-032006-062006-092006-122007-032007-062007-092007-122008-032008-062008-092008-122009-032009-062009-09房地产企业景气指数0204060801001201401602005-032005-062005-092005-122006-032006-062006-092006-122007-032007-062007-092007-122008-032008-062008-092008-122009-032009-062009-09房地产企业景气指数资料来源：中国经济信息网□2009年二季度以后，房地产业全面复苏，量价齐升，地产商再度活跃–与市场预期相反，二季度房地产市场不但没有降温，反而继续升温，部分高档楼盘交易开始活跃..2009年3月，全国70个大中城市房屋销售价格出现年内首次环比上涨，6月出现同比增长..北京等地部分楼盘已经反弹30%以上，甚至已创下房价新高–房地产商再度活跃，积极竞投土地，土地交易价格屡创新高本轮房地产复苏的特点和动力□金融危机后，中国政府推动的信贷宽松政策是房地产复苏的关键–2008年9月全球金融危机爆发后，中国政府推出4万亿经济刺激计划，信贷政策也由“稳健”转向“适度宽松”，导致2009年上半年信贷规模空前增长..2009年1-6月，中国银行新增信贷高达7.36万亿元，增量和增幅都创下历史记录–流动性注入经济后分布不均匀，很大部分流向价格波动性高、投机性强的资产市场y理论上，流动性注入经济后，利率下降，投资成本下降，将刺激企业增加投资，最终推动GDP增长，但中国资本市场不完善，中小民营企业因缺乏担保、信用记录等，-2融资仍然困难，且外需萎缩导致严重产能过剩，缺乏高利润的投资机会..于是大量流动性流向价格波动性高的资本市场，寻求投机机会–信贷宽松降低了资金成本，引起通胀预期，推动资产价格暴涨..由于流动性分布不均匀，过多流入资产市场，资产价格出现“超调”(overshooting)，大量流动性已经推动中国股指从最低点反弹了100%以上，房地产价格也大幅反弹..货币信贷增长过快，企业和居民产生了强烈的通胀预期，大量购买土地和物业对抗通胀风险，进一步加剧了房价上涨□政府大力扶持房地产业，是推动房价反弹的重要原因–政府放松了对投资性购房4的首付要求的监控..2007年，为抑制房屋投机，央行银监会曾规定居民购买第二套住房首付不得低于40%..金融危机爆发后，各地商业银行实际上已突破这一规定，部分城市已允许20%首付，这刺激了投资性购房需求–地方政府通过各种政策直接补贴、扶持房地产业..例如很多城市推行“购房落户”政策，允许有房者获得本地户口，陕西西安市政府直接对购房提供1.5%的补贴，□房地产企业化解流动性危机是避免市场崩溃并推动反弹的基础–2008年下半年至2009年初，房地产企业利润大跌，部分企业一度面临破产威胁..由于交易量萎缩，价格下跌，2008年中国各大房地产开发商利润都大幅下滑，著名房企万科、碧桂园净利润比07年分别下跌16.7%和66.7%..由于房地产开发周期较长，必须不断投入资金进行已启动的项目开发，部分实力较弱、土地储备过多的开发商一度面临现金枯竭、资金链断裂的困境–开发商借助宽松的信贷政策，通过债务重组解决了部分条件苛刻的债务绿城中国案例绿城中国控股有限公司是一家香港上市的房地产公司，2008年销售额152亿元，为中国第八大房地产公司。2008年末，由于销售额下降和银行收紧信贷，绿城中国资金面临枯竭。2009年一季度，中低档物业销售回暖，但绿城中国并未明显受惠，其一季度同销售金额仅25.8亿元。危机关头，绿城中国得到了政府和银行的大力支持。杭州市政府表示房地产企业可缓交土地出让金半年，仅此一项绿城即可节约现金流10亿元以上。2009年初，中国主要银行向绿城中国授信200亿元用于新项目开发。2009年4月以后，楼市继续升温，绿城中国销量大增。2009年截至5月19日，绿城中国实现合同及协议售房回款共131亿元，流动性危机已经化解。绿城中国是一个代表性案例，2009年初因过度扩张陷入危机，先后得到地方政府和商业银行支持而免于破产清算，并随着市场转暖而复兴。4住房需求通常分为自住性需求、投资性需求和投机性需求。投资性和投机性需求都不是为了自住，两者界限不是特别明显，但通常认为投资性购房者是指有长期还贷能力、可能较长期持有住房的购房者，而投机性购房者则没有长期还贷能力，只愿意短期持有住房的购房者。6“高档豪宅领先俏销楼市回暖结构存疑”（2009年7月27日）《中国经营报》B15版-3□本轮复苏特点之一：投资性购房引起非均衡过热–一季度刚性需求释放阶段，小户型、低价楼盘畅销，二季度市场持续升温阶段，中心城市位置较好的楼盘销量较好，量价齐升–到目前为止，涨幅大、销量好的主要都是中高端、流动性好的楼盘，中低端楼盘价格销量欠佳，这与2007年地产市场火爆，高中低档楼盘价格全面攀升局面很不相同..据报道6，2009年1～6月，140平方米以上的高档住宅销售增长77.2%，而90～140平方米的中小户型销量下跌了10.7%–出现这一现象的原因主要有两点：一是2008年中高档楼盘价格下调力度较大，价格反弹力度也更大；二是一季度刚性需求释放完后，购房需求主要是投资性购房，追求高价和高流动性，而普通居民仍持观望态度□本轮复苏特点之二：民企谨慎观望，国资积极进取–2009年5月的广渠门外10号地和6月的广渠路15号地两大“地王”中标者分别是富力地产和中化方兴，都是国资背景的房地产企业，国资地产企业还在上海、成都等地积极竞购土地y而以万科为代表的民资地产企业则较为稳重，虽然也积极参加土地拍卖，但只要认为价格过高就果断退出，目前民企主要在二线城市买地房地产已再度泡沫化□地房地产价格上涨过快，中心城市售价租金比例、房价收入比都严重失衡–房价大幅上涨的同时，房租却基本稳定..2009年6月，全国租房价格同比上涨1.1%，而北京上海等外来人口较多、租房需求较大的中心城市，租房价格更呈下跌趋势–根据我们抽样调查，北京上海多数地区房屋租售比7已经超过1：350，远远突破了1：300的国际警戒线–中心城市房价收入比平均高达23：1，远远超过7：1左右的世界平均水平□自用性购房比例下降，投资性购房比例上升，住房空置率呈上升趋势–2009年二季度后，投资性购房比例大幅上升，大批购房者不是为了自用而是为了投资、防通胀而购房，商品房空置率攀升–虽然中国缺乏公认的全国性房屋空置率数据，但根据一些机构调查数据来看，中心城市空置率已处于较高水平..根据2009年4月上海易居房地产研究院发布的《全国商品房空置研究》，2008年中国商品房空置率8为9.503%，从国际标准来看属于偏高水平，当时北京、上海等中心城市空置率分别比全国平均水平高75%和50%y2009年房地产复苏后，这一比例继续上升，目前很可能已突破10%的国际警戒线，北京、上海的空置率可能已接近20%的危险水平–高空置率显示房价上涨缺乏真实需求推动，主要是预期推动的..投资性购房需求是不稳定的，如果房价上涨预期消失，投资性购房者会立刻退出市场并抛售持有的物业，引起泡沫破灭和房价崩盘7房屋租售比指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。租售比可用来量度表明该项目投资回报率的优良程度和房屋价格的合理性。根据国际经验，合理的租售比应为1：200到1：300之间，超过1：