某建设项目报批工作流程

报批工作流程目录投资发展中心总流程--------------------------------------------------2房地产市场研究------------------------------------------------------3项目信息收集--------------------------------------------------------4项目信息筛选--------------------------------------------------------5项目论证业务总流程--------------------------------------------------6项目初判------------------------------------------------------------7初判报告评审--------------------------------------------------------9附件：目标宗地初步判断分析报告审批表-------------------------------10市场调研-----------------------------------------------------------11编制可行性研究报告-------------------------------------------------14项目可行性分析报告（模版）-----------------------------------------18可行性分析报告评审-------------------------------------------------23附件：项目可行性研究报告评审表-------------------------------------24项目策划业务总流程-------------------------------------------------25项目策划-----------------------------------------------------------26初步产品定位建议书（模版）-----------------------------------------28项目经营计划指导书基本内容-----------------------------------------29土地投标-----------------------------------------------------------31项目选址意见书-----------------------------------------------------34建设用地规划许可证-------------------------------------------------36建筑工程消防设计技术审核-------------------------------------------37日照及技术指标审核-------------------------------------------------39文物钻探-----------------------------------------------------------41建筑工程规划许可证-------------------------------------------------43建设工程规划许可批后公示-------------------------------------------45规划院放线---------------------------------------------------------46建设工程施工许可证-------------------------------------------------47建设管线工程规划许可证---------------------------------------------48基建用电报装-------------------------------------------------------50正式用电报装-------------------------------------------------------52基建用水报装-------------------------------------------------------54正式用水报装-------------------------------------------------------55天然气报装---------------------------------------------------------56消防验收-----------------------------------------------------------57投资发展中心总流程市场信息收集、分析项目信息收集项目论证国有土地使用证建设工程规划许可证项目选址意见书项目用地规划许可证文物钻探消防审查日照分析基建用电报装基建用水报装建设工程施工许可证管线工程规划许可证正式用电报装正式用水报装天然气报装集中供热报装现场施工现场施工现场施工现场施工消防验收房地产市场研究1.作业目的：研究市场真实状况，为项目论证、项目策划提供依据和积累信息。2.主办岗位：投资发展中心项目论证员：收集、整理信息。协办岗位：投资发展中心其它人员：参与相关信息收集及市场调研。客服中心相关人员：提供市场信息及配合调研。3.作业要求3.1.市场代表楼盘信息的调查、分析；3.2.行业相关政策、法规的收集、分析；3.3.行业相关宏观经济、城市建设等信息的收集、分析；3.4.郑州市代表性房地产企业的研究、分析；3.5.新项目所在区域市场环境的研究分析；3.6.项目策划过程中市场分析信息的提供；3.7.公司开发项目开发过程的跟踪、分析；4.作业描述4.1.通过实地调研，了解市场代表楼盘信息；4.2.通过媒体收集行业相关信息；4.3.通过《房地产市场分析月报》在公司内部发布市场研究成果。项目信息收集1.作业目的：收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。2.主办岗位：项目论证员：收集、汇总项目信息。协办岗位：报批报建员：收集相关信息。公司高层领导：收集相关信息。3.作业描述：3.1.通过土地储备中心的出让公告获取土地出让信息；3.2.通过土地管理部门内部人员提前获知意向出让的土地信息，为公司提供更充裕的准备和分析时间；3.3.通过银行不良资产管理中心获取意向出让及合作的项目；3.4.通过政府的招商部门获取城中村改造等项目信息；3.5.通过朋友、熟人介绍等途径获取项目信息；项目信息筛选1.作业目的：从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目2.决策岗位：投资发展副总：根据筛选情况确定项目是否需要进入初判主办岗位：投资发展中心经理：组织信息筛选协办岗位：项目论证员：进行实地踏勘及住处收集整理3.作业描述：3.1.对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质；3.2.了解项目区域人文、自然环境；3.3.了解项目区域交通状况；3.4.了解项目的土地性质、证件手续等；3.5.对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求；项目论证业务总流程区域经济环境分析项目初步判断土地信息归档初步成本分析初步设计分析项目市场调研项目初步谈判土地信息分析no初步操作判断项目确定可行性研究参加招投标可行性报告及评审项目信息归档初步经济测算初步项目报告no市场调查政策法律分析产品定位建议成本测算营销分析经济测算项目合作谈判项目信息归档签订土地合同no项目初判1.作业目的：通过对项目的调研，进一步了解宗地素质，区域环境，进行初步经济测算，为是否对此项目进行深入分析提供依据。2.主管岗位：主管副总：熟悉项目情况，纠正报告中的错误。协管岗位：设计、客服主管副总：熟悉项目情况，指导编写报告。主办岗位：投资发展中心：进行现场踏勘及市场调研，编制报告。协办岗位：研发中心：提供初步产品设计方案。成本中心：进行初步经济测算。3.作业要求：3.1.进行现场实地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周边环境对项目是否存在重大影响。3.2.留取现场影像资料。3.3.整理项目相关技术指标及证件手续。4.作业描述4.1.宗地现场踏勘4.1.1.地块区位及四邻状况4.1.2.土地自身素质4.2.项目周边区域走访4.2.1.区域人文环境4.2.2.区域自然环境4.2.3.区域交通状况4.2.4.区域配套设施4.3.区域楼盘调研4.3.1.区域房地产市场整体状况4.3.2.区域代表楼盘基本情况4.3.3.区域市场前景预测4.4.了解项目技术指标及规控要求4.4.1.项目详细技术指标4.4.2.规划部门规控要求4.4.3.项目的可行出让方式及条件4.5.项目初步成本收益分析4.5.1.地价评估4.5.2.项目成本测算4.5.3.项目资金需求测算4.5.4.项目初步收益分析4.6.编制项目初判报告初判报告评审1.作业目的：通过项目相关部门及公司决策层的评审，决定项目是否进入“可行性研究”阶段。2.主管岗位：总经理：决策项目是否进入“可行性分析”。协管岗位：主管副总、客服副总、成本经理、财务经理：熟悉项目，提出意见。主办岗位：投资发展中心：组织评审会。3.作业描述：3.1.1.投资发展中心组织相关人员参加项目初判评审会，或将项目初判报告送至相关人员评审；3.1.2.各相关人员对项目提出书面建议；3.1.3.公司决策层决定项目是否继续向下进行。（“项目初判评审意见表”见下）附件：目标宗地初步判断分析报告审批表表单编号：宗地名称：部门：送审日期：年月日主要内容：需要审核审批事项：投资发展中心负责人审核意见签名：年月日主管副总审核意见签名：年月日总经理审核意见签名：年月日董事长审批：签名：年月日市场调研1.作业目的：对项目区域环境、区域房地产市场、目标客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。2.作业依据：地区地形图，地区管线图。3.主管岗位：主管副总：指导市场调研，提出报告修改意见。主办岗位：投资发展中心：负责组织调研及报告编写。协办岗位：客户服务中心：配合调研，提供市场信息。4.作业方法：相关部门信息的收集、市场问卷调查、所在区域的踏勘及调研、竞争项目的详细调研、各种信息、数据的统计、分析5.作业描述：5.1.项目宗地实地踏勘地形：5.1.1.宗地形状，四至范围，四邻状况；5.1.2.地势：地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；5.1.3.地面现状：宗地内现有建筑物及是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；5.1.4.地下情况：包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；5.1.5.土地完整性：有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；5.1.6.地质情况：包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。5.2.项目控规要求5.2.1.总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积5.2.2.住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积5.2.3.综合容积率、住宅容积率5.2.4.建筑密度5.2.5.控高5.2.6.绿化率5.2.7.其他5.3.区域环境5.3.1.人文环境：区域经济发展状况、人口数量、人口素质、治安情况、风俗习惯等，城市基础设施情况、宗地附近的商业、教育、医疗等设施，危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）。（附周边环境生活配套图）5.3.2.自然环境：区域自然景观、空气污染、噪音大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度以及地块风水等。5.3.3.交通环境：宗地主要出入道路的状况，区域路网现状及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。5.3.4.市政规划：近期或规