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1仲量联行上海2006年3月致江苏吴中集团2江苏吴中集团组建于1993年，目前形成以实业制造、房地产及基础设施建设、教育投资、旅游及市政公用事业、汽车销售与维修等多产业架构的，在江苏省内具有一定知名度的企业集团；吴中集团在住宅建设方面的代表作品是：位于江苏省苏州市的胥香园项目和金澄明珠项目及位于江苏省扬州市的凯运项目；苏州胥香园项目获得“江苏省优秀住宅”金奖，金澄明珠获银奖；扬州凯运项目连续获得“江苏绿色理想住宅”和扬州“十大宜居楼盘”光荣称号。吴中集团3吴中集团友新项目规划1.1容积率规划约90,000平方米建筑面积住宅及配套零售规划用途约120亩土地面积江苏省苏州市友新路地理位置本项目4仲量联行简介1783年在伦敦开业，纽约股票市场上市；公司总部芝加哥，运营总部伦敦仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)为唯一入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有超过100个办事处，业务遍及全球50个国家逾430个城市。仲量联行从本地、区域以至全球的层面，为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务，2005年业务收入约14亿美元。2005年，经仲量联行促成的资本市场买卖、债务融资、股本配受交易、资产及投资组合业务的总价值达430亿美元。仲量联行旗下仲量联行酒店集团，为世界领先的酒店投资服务机构，致力于在全球范围内为世界领先的酒店集团和投资者提供广泛和专业的服务。仲量联行旗下投资管理业务分支“拉塞尔投资管理公司（LaSalleInvestmentManagement）”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值约300亿美元。5上海公司架构组织结构图-2006仲量联行测量师事务所（上海）有限公司上海董事总经理顾东尼事业网络中国区董事区域平台物业管理综合解决部战略顾问部商业部行政财务部商业发展和财务管理投资服务资本市场企业解决方案人事部亚太区董事谭乃波李杰陈立民施铭蓉大卫赫恩亚太区董事副董事中国区董事汪夷欣区域交易管理副董事副董事副董事经理亚太区董事住宅部研究部工业部韦高信商铺部投资部项目发展部市场部区域市场部黄鸿何迈可单维其中国区董事韦泽铭邓文杰卢少龙胡晔何月苹中国区董事国际董事中国区董事经理日本市场发展部区域项目发展高级经理吉田一治6物业管理投资服务资产组合战略顾问投融资服务施工开发管理规划/建筑设计场地分析经济产业人口分析房地产市场分析租售策略租金售价预测目标市场最高最好用途确定建筑规划初步建议财务可行分析酒店运营商选择市场定位/主题确定建筑施工开发决策施工启动设计顾问设备顾问主力店招商市场营销租赁顾问及代理销售顾问及代理物业入伙项目成功关键仲量联行综合服务开发阶段仲量联行综合服务7我们于1994年开始在上海和周边城市提供房地产顾问服务具有综合管理顾问和产业顾问范畴广泛的分析技能、金融专业知识和房地产经验借助全球性的操作平台，我们能够汇集全球和地域性的专业知识，为客户提供房地产投资的最优方案上海战略顾问部门简介8战略顾问部实力房地产开发商房地产投资人客户为客户量身定做的房地产方案大型公司政府及高等院校房地产开发/资产战略管理架构战略房地产组合战略收购兼并战略电子商务战略住宅服务式公寓宾馆写字楼工业/商务园区机场/铁路相关物业物流9战略顾问部团队简介学历美国康乃尔大学房地产硕士上海同济大学工程学士CFA3级申请人经验8年深圳房地产开发3年工作于仲量联行香港顾问部门，致力于内地房地产开发顾问1年英国伦敦公司顾问中国商业地产联盟专家委员李杰陆文刚学历经济学硕士CFA3级申请人经验6年宏观经济研究和房地产顾问学历新加坡国立大学房地产管理硕士上海同济大学金融学学士CFA1级申请人经验2年房地产及金融工作经验王焕学历上海同济大学学士CFA1级申请人经验3年房地产研究及顾问任奕琦黄颖颖学历新加坡国立大学房地产管理硕士清华大学管理学学士CFA1级申请人经验1年房地产研究及顾问张伟学历英国萨利大学国际商务管理硕士同济大学城市规划工程学学士经验7年旅游、酒店、政策、投资及顾问经验10综合项目成功要素合适的土地价格成熟的市场营销正面的宏观经济预期各物业组成部分的协同效应周边竞争项目识别适宜的入市时机良好的政府关系准确的市场定位11开发顾问流程及研究方法1.开发商访谈，充分了解贵公司对项目的期望和目标，以及相应的财政实力；并在整个研究过程中与开发商保持每周不少于一次的联系，随时跟进开发商的计划和目标2.项目场地分析，甄别场地的优势、劣势、机遇和挑战（SWOT）3.政府相关部门访谈，了解政府相关部门对该项目的目标和看法，以及政府部门对项目周边区域的政府整体规划4.政府有关方面政策与计划的分析和评价如十一五规划5.政府机构具统一口径的统计数据6.基于仲量联行在中国房地产市场所积累的丰富市场信息与数据库，包括宏观经济指标、房地产市场供应与需求等，采用计量经济学模型和多属性决策模型等多种定量定性方法进行市场分析7.针对本项研究的部分内容来自直接消费者的市场需求调查分析，包括规模分析、倾向性分析等8.详细的财务分析（折现现金流）前期组建及准备市场分析场地分析开发建议的确认和形成初步评估修正与测试成本评估初步成本估算时间阶段建筑设计建议建筑体量功能阶段全面的可行性分析推荐开发方案建议与结论配套零售社会经济研究住宅注：所需研究的物业品种将有待于客户的最终确定12研究方法研究方法研究成果与研究方法研究成果（开发商难题）研究成果（开发商难题）各物业组成的比例各物业组成的比例项目未来核心竞争力项目未来核心竞争力项目开发分期项目开发分期项目整体定位项目整体定位目标市场确定目标市场确定租金售价/建筑成本预测租金售价/建筑成本预测项目规划初步意见项目规划初步意见财务可行性财务可行性开发商访谈政府整体规划和产业定位住宅市场研究需求调查经济产业人口预测政策与计划及统计数据住宅市场研究需求调查开发商访谈住宅市场研究需求调查场地SWOT分析住宅市场研究住宅市场研究（未来竞争性项目）开发商访谈房地产和住宅市场研究需求调查开发商访谈住宅市场研究开发商访谈住宅市场研究折现现金流分析13战略顾问部相关案例上海淮海路综合性开发项目-最高最好用途研究上海某政府机构希望对淮海路的某地块进行全面的改建，以便提高该区域的商业氛围，仲量联行获聘对该地块进行项目开发顾问。该项目包括办公楼、服务式公寓、零售。仲量联行基于广泛而深入的市场研究，并结合国际/本地经验和科学的计量经济学模型，对各类型物业市场未来的发展趋势作出客观合理的定性定量的分析预测，从而为客户的最佳的市场进入时机和规模提出了合理建议。上海松江九亭住宅开发项目-可行性研究某韩国集团希望进入中国房地产市场寻找投资机会，仲量联行获聘对位于松江九亭的某住宅项目进行可行性研究，该项目建筑规模为约20万平方米。仲量联行基于广泛而深入的市场研究，并结合科学的定性定量分析，对住宅市场在宏观调控之前、之后及未来的发展趋势作出客观合理的分析预测，从而为客户的投资决策提出了合理建议。苏州绿宝广场-最高最好用途研究一个大型的房地产开发商委托仲量联行对苏州高新区黄金商圈内的一个开发项目作开发和投资研究。该项目总建筑面积达27.5万平方米，所涵盖的物业包括：服务式公寓、大型购物商场、酒店和办公楼。我们的研究为该项目零售部分的设计、规模、定位及合理的布局与运营提供了合理的建议。该项目目前已被苏州市政府列为城市建设的重点项目。14战略顾问部相关案例上海浦东世纪大道综合性地块发展项目-最高最好用途研究一个著名的“红筹股”企业计划取得位于浦东世纪大道上的一个超大型综合性发展项目的开发权，委托战略顾问部就这一总建筑规模达40万平方米的地块进行项目开发顾问。该项目包括办公楼、服务式公寓、酒店、零售。仲量联行基于广泛而深入的市场研究，并结合国际/本地经验和科学的计量经济学模型，对各类型物业市场未来6年的发展趋势作出客观合理的分析预测，从而为客户的最佳的市场进入时机和规模，以及融资方案提出建议。上海北外滩白玉兰大厦-最高最好用途研究一个著名的国际房地产投资机构计划取得位于上海虹口区北外滩的白玉兰大厦项目的开发权，委托仲量联行就该项目（约25万平方米的建筑面积）进行最高最好用途研究。仲量联行通过详实的定性和定量市场分析、潜在用户访谈和财务分析等方法，对该项目的最佳组合、适宜规模、入市时间和财务可行性进行了客观和独立的论证。上海衡山路综合性开发项目-最高最好用途研究一个著名的房地产开发商委托仲量联行就位于徐汇区衡山路的综合项目进行最高最好用途研究。仲量联行通过详实的定性和定量市场分析、潜在用户访谈和财务分析等方法，对该项目的最佳组合、适宜规模、入市时间和财务可行性进行了客观和独立的论证。15战略顾问部相关案例上海船厂项目-最高最好用途研究一个美国－香港合资的专业房地产发展商拥有一个占地达一平方公里的大型综合项目的发展权，以发展一个建筑面积达到二百五十万平方米的社区仲量联行为其提供了浦东尤其是陆家嘴地区内销及外销住宅、三星至五星级宾馆、大型零售面积和写字楼的市场分析与需求预测，并对其发展规模、性质、分阶段发展选择、功能组合与市场定位作出长期发展建议上海外滩中心-最高最好用途研究一个大型的印度尼西亚综合性投资商要求仲量联行研究顾问部对于本地宏观经济条件、物业市场基本支撑点进行研究。该项目总计合150万平方英尺。我们的研究内容包括：写字楼、商场和豪华住宅市场的评价、土地使用和计划的最优化、市场定位和财务评价。上海南京西路某综合项目–销售策略及最高最好用途研究受该项目业主委托，仲量联行战略顾问部对该项目的第一期和第二期分别进行了销售策略和最高最好用途研究。仲量联行基于广泛而深入的市场分析，结合详实的定性定量分析，对该项目第一期的最佳销售提出了相应策略，同时为该项目第二期的市场可行性和财务可行性提出了客观中立的建议。16战略顾问部相关案例上海环球金融中心-最高最好用途研究一个主要的日本房地产投资商正在开发一个超过300,000平方米的超高层综合项目，委托仲量联行对于上海甲级写字楼在下个世纪初的供应与需求情况作出预测仲量联行基于对甲级写字楼市场供应与需求状况的认识，建立相应的数学模型对这个领域的长期趋势进行多变量回归分析，以对客户发展过程的最佳时机提出建议和评估上海外滩源某酒店-最高最好用途研究某著名酒店集团获得部分外滩源土地，计划兴建顶级酒店、高档住宅和豪华商场。我公司为该酒店集团提供了最高最好用途研究，该项目施工正在进行之中。上海世纪商贸广场和汇贤居-最高最好用途研究一个主要香港发展商在一个显要的位置投资了一个面积达200,000平方米的综合项目仲量联行战略顾问部为其提供了上海甲级办公楼、高端零售、高级住宅和五星级酒店市场的详细研究同时在一个详尽现存租户调查和核心专家分析的基础上，对本项目的规划优化，细节性平面设计以及可能的项目组合变化提供建议17战略顾问部相关案例上海越洋广场-最高最好用途研究仲量联行受一个海外投资公司的委托对一个位于南京西路地铁上盖的大型综合性投资项目提供投资顾问。该项目总建筑面积约150,000平方米，包括甲级写字楼、购物中心和高级公寓部分。仲量联行不但对基于市场长期预测的项目前期产品规划方案建议，也为是项投资的投资架构和财务结构规划进行顾问。杭州中央商务区-最高最好用途研究某杭州房地产开发限公司聘请仲量联行对钱江新城中某地块进行项目开发的可行性研究。钱江新城为杭州未来CBD，该项目包括办公楼和其他综合性用途。仲量联行基于广泛而深入的市场研究，并结合丰富的本地经验和科学的计量经济学模型，对各类型物业市场未来发展趋势作出客观合理的分析预测，从而为客户的最佳的市场进入时机和规模提出建议。武汉新华西路项目-最高最好用途研究本项目位于武汉市汉口区域的江汉区，北靠发展大道，南
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本文标题：仲量联行_开发顾问流程及研究方法
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