2008年苏州房地产楼市宏观政策分析报告-44页

08年苏州楼市宏观政策分析宏观生态微观生态自身生态从大生态圈全面解读现状房产市场，瞬息万变，我们只有从宏观环境、复杂的竞争生态并综合多种因素，才能准确的判断我们所处的位置和成长机会，从而为项目品牌发展明确方向。宏观生态微观生态自身生态宏观调控下的变革需要进一步落实《物权法》，土地拥有统一“身份证”国土资源部部长徐绍史签发国土资源部第40号令，正式公布《土地登记办法》并于2008年2月1日起施行。08年实施的新法规2008年新增贷款量不超过3.63万亿元央行各分支行已明确要求各金融机构，2008年，金融机构新增贷款总量将不得超过2007年全年的3.63万亿元，意味着贷款增速将不会超过13.86%。银河证券宏观研究员张新法表示，受信贷受紧影响最大的房地产市场，但这其中的影响程度也有不同。对于那些已占有大量土地但还未来得及进行开发的开发商，这种影响是最大的。08年实施的新规定中国人民银行16日晚间宣布，2008年1月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。至此，存款准备金率上调至15%历史高位。◎中国银行全球金融市场部最新发布的人民币市场周报预测，今年2月份央行仍将面对较大的货币回笼压力，很可能在春节过后再次提高存款准备金率，幅度在0.5个百分点。08年实施的新法规08年实施的新规定央行4月25日起存款准备金率再次上调50个基点为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。银行放贷将更加慎重，开发商的资金压力可能进一步加大08年实施的新规定央行决定自5月20日起上调存款准备金率0.5个百分点为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。08年实施的新规定历次调整的存款准备金率08年实施的新规定IPO融资不得用于买地2008年3月20日，中国证监会发行部有关人士在京表示，中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。08年实施的新规定建行破冰:人均住房低于26.65平米二套房贷享受优惠2008年3月29日中国建设银行首次认定，人均住房面积低于26.65平方米，买第二套房可享受第一套房的优惠政策。各大银行紧缩贷款房企贷款将按最高限制执行“现在房企贷款必须‘四证齐全’。”工商银行信贷人士2008年4月14日向早报记者透露，针对房企贷款，目前各行都已按照政策规定的最高限制执行。中国银监会主席刘明康4月初在内部会议上重申，贷款结清后再次购房不能算第一套房，银行据此放贷属于违规。“4月份的贷款计划指标少得可怜，而且要提前两个月上报上级行。房地产已经被列入了非优先支持行业。”同样供职于一家大型银行的信贷经理从另一方面佐证了房企面临的紧缩困境。08年实施的新规定08年实施的新规定房企税收按≥20%利润预缴税4月16日上午，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税。08年实施的新规定房屋登记收费新标准每件为８０元国家发展和改革委员会、财政部联合发布《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，规定住房登记收费标准为每件８０元，非住房房屋登记收费标准首次明确统一为每件５５０元。08年实施的新规定08年实施的新规定苏州公布08年住房建设计划政策性住房造福3万家庭根据计划，2008年苏州市将新建各类住房480.9万平方米，其中商品住房258万平方米，占总量的53.4％，政策保障性住房共222.9万平方米，占46.4%。由于政策性住房均为90平方米以下的中小户型，所以从套数上来看，政策性住房将惠及更多家庭，总数达到3.06万套，超过普通商品住房的2.63万套。《苏州市住宅区物业管理条例》08年1月3日起实行，明确并完善了业主代表大会制度。《条例》规定：不交物业费将受法律制裁；停车应先满足业主需求；车库不能当出租房；底层业主不承担电梯运行费。08年实施的新法规苏州暂停第二套房公积金贷款2007年12月17日，苏州住房公积金管理中心规定，从2008年1月1日起，公积金贷款暂时不可以用来购买第二套房。08年实施的新法规苏州园区中新合作区内半数商品房要精装修城市规划一直走在全市前列的苏州工业园区又有率先之举：08年起园区中新合作区内精装修房商品房比例不低于50％，其中，高层、超高层商品住宅原则上全部要精装修。08年实施的新法规苏州工业园区：新建住宅物业用房将无偿提供苏州工业园区新建住宅物业服务用房将按不少于地上建筑物总建筑面积的7‰规划配置，并无偿提供。在建立健全社区服务网络上，园区将根据各小区居住人口、服务半径进一步完善社区工作站、社区卫生服务站等社区公共服务网络，打造“15分钟服务圈”。08年实施的新规定08年实施的新规定苏州拟定三档人群分类享受住房保障目前，市区已经草拟了《解决城市低收入及中等偏低收入困难家庭住房发展规划》，规划初步将中低收入家庭分为三档，即：城市最低收入家庭人均月收入350元以下，城市低收入家庭人均月收入850元以下，城市中等偏低收入家庭人均月收入1220元以下。今后，市政府将根据他们不同的收入情况实施分类保障。08年实施的新规定苏州划分市域主体功能区四成土地拟禁止或限制开发目前，苏州已初步确定了禁止、限制开发的范围，包括饮用水水源保护区、生态湿地等重要生态功能区，10个省级自然保护区、国家级森林公园、省级森林公园，1个国家级地质公园，以及太湖风景名胜区等，总面积3000余平方公里，占苏州总面积8400多平方公里的近40%，其中禁止开发区域面积68平方公里以上。08年实施的新规定苏州市最新居住房屋出租管理办法5月1日施行《苏州市居住房屋出租管理办法》已经2008年2月26日市政府第2次常务会议讨论通过。《房屋登记办法》7月实施住房和城乡建设部正式发布了作为物权法核心配套制度之一的《房屋登记办法》，并将于2008年7月1日起开始实施。根据新规，购房业主若担心自己的房子出事，可申请预告登记，之后开发商将不得把房子再转卖给其他人。其中最引人注目的是两大亮点：一是确立和细化了登记簿制度，二是对《物权法》确定的预告登记做了具体化规定。预告登记有效避免“真空期”，有效避免了出现复杂的权属纠纷。土地新规将于08年3－6月出台，土地出让时要明确项目竣工明细国土资源部执法监察局副局长郭宝平在“2007年中国房地产业权威高层会议”上透露，国务院将颁布有关土地管理的两个政策性文件，内容主要是关于集约节约用地和农村建设用地管理。08年新增建设用地规模应不会超过580万亩。预计08年上半年具体的政策措施将由有关部委发布，各项配套措施估计在3月至6月间出台。预计出台的房产政策未来几个月可能加息1～2次国家信息中心发展研究部战略规划处处长、经济学家高辉清近日接受记着采访时，高调表示：“2008年，加息可能成为常态。”德意志银行大中华区首席经济学家马骏的预计是：“今年的CPI通胀将从目前的同比6.5%%(10月)和2007年4.7%%的均值回落至4%%左右。如果通胀压力如想象中出现放缓，则今年加息的次数将明显少于2007年，预期未来3～5个月内还可能会有1~2次加息。而在今后6个月中，存款准备金率会再度提高150~200个基点。”08年房产政策预估货币政策继续影响楼市：开发成本和购房成本预计都将上升在07年12月3日至5日中央经济工作会议中提出，“要实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用。”已经明确了2008年政策实施的主基调，财政政策依然保持稳健的方向，而货币政策将由稳健转向从紧，这已经定格了2008年的政策基本思路就是货币政策从紧。这意味着08年持续加息、放宽汇率波幅、上调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。“90/70”政策继续贯彻：中小户型普通商品房继续获支持，非普通住宅开发将受限在供求偏紧的情况下，结构调整仍是缓解社会住房矛盾的一个核心政策要点。随着结构调整的政策效果逐渐显现，90平方米以下的住房供应量会增大。◎据苏州公布的08年住房计划，2008年苏州市将新建各类住房480.9万平方米，其中商品住房258万平方米，占总量的53.4％，政策保障性住房共222.9万平方米，占46.4%。土地政策：挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应缩短开发周期，明确开工、竣工时间。加强存量土地开发进度的管理，限制开发企业的囤地行为，增加市场的有效供给。08年房产政策预估面对越来越多的房产政策处处限制，面对苏州庞大的供应量，竞争对手蓄势待发，要保持不断增长的利润需要，开发商只有在产品上做足功夫。创新，是面临新政条件下的必然选择！小结1：攘“外”必先安“内”宏观生态微观生态自身生态低迷楼市如何破局08年1月份苏州楼市成交量成交均价双双下挫12、1月份苏州成交量对比1月份苏州市区商品房（住宅类）共成交：3117套，比上月下降163套，降幅为4.97％；成交面积为：375236.8㎡，比上月下降50713.12㎡，降幅为11.9％。数据来源：搜房网08年1月份苏州楼市成交量成交均价双双下挫1月份苏州市区商品房（住宅类）成交均价为：6762.46元/㎡,比上月下降283.71元/㎡，降幅为4.03％。数据来源：搜房网08年2月份苏州楼市成交量成交均价继续下降2月份成交情况2月份苏州市区商品房（住宅类）成交量比上月下降约45％，成交均价下降约15％。数据来源：搜房网08.2.25－08.3.2一周成交情况2月份月末至3月初，苏州市区商品房（住宅类）成交量、成交均价双双上扬，苏州楼市有所“回暖”08年2月末3月初，楼市“回暖”数据来源：搜房网08春节过后，由于金阊区、高新区出现定销商品房的持续供应，一方面导致了上述区域成交量的大幅上升；受此影响，苏州全市成交量成交均价也上下振荡徘徊不前。春节后一些新旧楼盘的开盘或加推也促使了苏州楼市的逐步“回暖”，以园区最为显著，如“金色湖滨”、“万科•翰庭”、“天地源•橄榄湾”等。打折促销的影响。春节刚过，作为苏州房地产开发商的领军企业，苏州中海和万科率先发力，率先推出优惠促销。•中海·御湖熙岸·华府从2月22日起，认筹客户从认筹当日至开盘当日，每套房源每天可享受500元的优惠；认筹客户，开盘当日成功购房，总价款优惠2%；购房后，在规定时间内准时签约的客户房屋总价款优惠2万元；累计总房款优惠约5%左右；•万科·玲珑湾·瀚庭和金色家园从1月1日-3月1日购房可享受总房款的0.5%、三天内签约可享受总房款的0.5%、一次性付款并在约定时间内签约可享受总房款的1%、凡业主推荐购房更有多重礼品赠送等诸多优惠措施，累计总房款优惠也约在5%左右。目前市场仍然存在着观望气氛，面对市场上现实的购买力水平，房价将是未来苏州房地产市场最为敏感的话题。小结2：“冷冻”“回暖”、观望继续宏观生态微观生态自身生态演化中的竞争焦点THANKS!