控制性详细规划-编制方法与技术

1第第22讲讲控制性详细规划控制性详细规划————编制方法与技术编制方法与技术罗震东博士副教授、注册规划师[e-mail]一、控制性详细规划指标的确定方法编号指标分类注解1用地性质规定性2用地面积规定性3建筑密度规定性4容积率规定性5建筑高度/层数规定性用于一般建筑/住宅建筑6绿地率规定性7公建配套项目规定性8建筑后退道路红线规定性用于沿道路的地块9建筑后退用地边界规定性用于地块之间10社会停车场库规定性用于城市分区、片的社会停车11配建停车场库规定性用于住宅、公建、地块的配建停车12地块出入口方位、数量和允许开口路段规定性13建筑形体、色彩、风格等城市设计内容引导性主要用于重点地段、文物保护区、历史街区、特色街道、城市公园以及其他城市开敞空间周边地区2控制性详细规划控制指标一览表1、城市整体强度分区原则法根据微观经济学区位理论，从宏观、中观和微观三个层面，确定城市开发总量和城市整体强度（即核心指标建筑密度和容积率），建立城市强度分区的基准模型和修正模型，进行各类主要用地的强度分配，为确定地块容积率、制定地块密度细分提供原则性指导基准模型遵循微观经济学效率原则，以交通区位、服务区位和环境区位作为密度分区基本影响因素，按照各因素空间格局和影响权重将城市空间划分为若干基准密度分区修正模型则是在效率原则基础上，引入生态原则（生态敏感地区）、安全原则（不良地质地区）、美学原则（城市设计形态考虑）或文化原则（历史保护地区）等等来修正基准模型形成修正密度分区32、人口指标推算法通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和地块环境容量等来确定规划区内的规划人口总量，并以人口总量和人均用地指标的乘积来推算地块内的建筑总量，从而确定该地块的容积率的方法环境容量推算法对于城市老城区、生态敏感区、历史文化保护地段及基础设施受限区较为适用，根据城市中这些特殊地段的最主要限制因素（人口密度）来确定地块的建设强度指标，把城市建设强度限定在较为合理的范围内。此法计算比较简单，但指标确定因素较单一，综合适应性不强分区人口密度推算法适用于城市中上位规划内容明确且切合实际、地块功能以居住为主的地区。此法资料收集简单、计算简易，但对上位规划依赖较强，对新情况适应性不高，且只适用于以居住为主的地块4根据规划意图进行有目的的形态规划（城市设计），依据形态规划平面计算出相应的规划控制指标，再根据经验指标数据，选择相关控制指标，两者权衡考虑，用过地块的控制指标。此法形象、直观，便于掌握，对研究空间结构较有利，但工作量大且存在较大局限性和主观性53、典型实验法4、经济测算法地块容积率不同有着不同的产出效益，经济测算法就是根据土地交易、房屋搬迁、项目建设等方面价格与费用等市场信息，在对开发项目进行成本-效益分析的基础上，确定一个合适的容积率，使开发建设主体能获得合理的经济回报，保证项目的顺利实施。此法的科学性和可实施性强，缺点在于采用静态匡算的方法，一些重要测算指标如房地产市场供求与价格等处于不断变化中，就难免导致测算结果不够准确5、类比法（经验归纳统计法）通过分析比较与规划建设在性质、类型、规模等方面具有相类似特性的控制性详细规划项目案例，选择确定相关控制指标。此法简单、直观，但只能在想类似的规划项目中选取指标值，如有新情况较难以把握二、控制体系与控制要素1、控制体系土地使用控制：对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出的规定。包括用地性质、用地使用相容性、用地边界和用地面积等环境容量控制：为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量做出合理规定。包括：容积率、建筑密度、人口密度、人口容量、绿地率和空地率等建筑建造控制：为了满足生产、生活的良好环境条件，对建筑用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系做出必要的技术规定。包括：建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定等，同时还包括消防、抗震、卫生防疫、安全防护、防洪以及其他专业的规定城市设计引导：为了创造美好的城市环境，依照空间艺术处理和美学原则，从城市空间环境对建筑单体和建筑群体之间的空间关系提出指导性综合设计要求和建议，乃至用具体的城市设计方案进行引导。6建筑单体环境的控制引导包括：建筑风格形式、建筑色彩、建筑高度等，另外还包括绿化布置以及广告、霓虹灯等建筑小品的规定和建议。建筑群体环境的控制引导一般通过规定建筑组群空间组合形式、开敞空间的长宽比、街道空间的高宽比和建筑轮廓线示意等达到空间环境控制目的配套设施控制：对居住、商业、工业、仓储等用地上的公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。包括公共设施配套和市政公用设施配套。公共设施配套一般包括文化、教育、体育、公共卫生等公共设施和商业、服务业等生活服务设施的配置要求，市政设施配套包括给水、排水、电力、通讯以及机动车和非机动车停车场（库）等设施容量规定行为活动控制：从外部环境的要求，对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制要求。交通活动的控制在于维护交通秩序，包括规定允许出入口方向和数量，交通运行组织规定，地块内允许通过的车辆类型，以及地块内停车泊位数量和交通组织、装卸场地规定、装卸场地位置和面积等环境保护的控制则通过限定污染物排放最高标准，来防治在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、有毒有害气体、放射性物质以及噪声、震动、电磁波辐射等对环境的污染和危害72、土地使用控制用地面积（sitearea）与用地边界（landbordline）用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积，单位为公顷用地面积和征地面积是有区别的，用地面积是规划用地红线围合的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积；征地面积是土地部门为了征地划定的征地红线围合的面积用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线，用来划分用地的权属。一般用地红线表示的是一个包括空中和地下空间的竖直的是三维界面确定用地面积与边界应以用地性质规划为基础，综合考虑街坊开发建设管理的灵活性以及小规模成片更新的可操作性等因素8地块的用地边界划分一般原则：（1）严格根据总体规划和其他专业规划，根据用地部门、单位划分地块；（2）以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质；（3）建议有一边和城市道路相邻；（4）结合自然边界、行政界线划分地块；（5）考虑地价的区位级差；（6）地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发；（7）对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定指标；（8）规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等；（9）规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界9土地使用性质控制用地性质（landuse）的划分应参照《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》（以下简称《标准》）来确定《标准》是城市、县人民政府所在地镇和其他具备条件的镇的总体规划和控制性详细规划用地分类的基本依据用地分类包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分，采用大类、中类和小类3级分类体系。大类应采用英文字母表示，中类和小类应采用英文字母和阿拉伯数字组合表示城乡用地分为2大类（建设用地H、非建设用地E）、9中类、14小类城市建设用地分为8大类、35中类、42小类。居住用地R、公共管理与公共服务设施用地A、商业服务业设施用地B、工业用地M、物流仓储用地W、道路与交通设施用地S、公用设施用地U、绿地与广场用地G10土地使用兼容性（landusecompatibility）土地使用兼容性包括两方面涵义：一、指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性，即表现为同一块城市土地上多种性质综合使用的允许与否，反映不同土地使用性质之间亲和与矛盾的程度二、同一土地，使用性质的多种选择与置换的可能性。表现为土地使用性质的“弹性”、“灵活性”与“适建性”，主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的约束关系，即建设的可能性和选择的多样性设置土地使用性质兼容性为城市土地开发预留空间和弹性，适应市场经济的需求。同时也是对城市用地外部效应的一种反映，以适应城市发展的需要土地使用兼容性的存在，给予了城市规划行政主管部门较大的自由裁量权11土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映，给规划管理提供一定程度的灵活性12代码RCMWTUG代码规划用地性质实施用地性质一类居住二类居住行政办公商业金融文化娱乐体育设施医疗卫生文物古迹用地其他公共设施用地工业用地仓储用地对外交通市政设施绿化R一类居住√√△╳╳╳╳╳╳╳╳╳╳╳二类居住△√△△╳╳╳╳╳╳╳╳╳╳C行政办公╳△√△╳△╳╳╳╳╳╳╳╳商业金融╳△√√△╳╳╳╳╳╳╳╳╳文化娱乐╳△△△√╳╳╳╳╳╳╳╳△体育设施╳╳╳╳╳√╳╳╳╳╳╳╳△医疗卫生╳△╳╳╳╳√╳╳╳╳╳╳╳文物古迹用地╳╳╳╳╳╳╳√╳╳╳╳╳╳其他公共设施用地╳╳╳╳╳╳╳╳√╳╳╳╳╳M工业用地╳╳╳╳╳╳╳╳╳√△╳╳╳W仓储用地╳╳╳╳╳╳╳╳╳△√╳╳╳T对外交通╳╳╳╳╳╳╳╳╳╳△√╳╳U市政设施╳△△△△△△╳╳△△△√△G绿化√√√√√√√√√√√√√√注：√表示允许，△表示经市城市规划行政主管部门同意后允许，×表示不允许建设3、环境容量控制为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定，控制指标主要包括：容积率、建筑密度和绿地率三项，相应延伸的指标还有空地率、人口密度和人口容量等城市环境容量分为城市自然环境容量和城市人工环境容量城市自然环境容量主要表现在日照、通风、绿化等方面城市人工环境容量主要表现在市政基础设施和公共服务设施的负荷状态上13容积率（FloorAreaRatio）：又称楼板面积率或建筑面积密度，是衡量土地使用强度的一项指标，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和与地块面积的比值容积率可根据需要制定上限和下限。容积率是控制土地开发强度的一项重要指标，它是“定量的”也是“定性的”一定的建筑密度条件下，容积率与地块的平均层数成正比；一定的层数条件下，容积率与地块建筑密度城正比14容积率的确定除了考虑总体规划的要求，即对城市发展的不同阶段从宏观上加以考虑外，还要考虑一下因素：（1）地块的使用性质（2）地块的区位（3）地块的基础设施条件（4）人口容量（5）地块的空间环境条件（6）地块的土地出让价格条件（7）城市设计要求（8）建造方式和形体规划设计1516案例：武进经发区北部综合片区城市设计方案1718建筑平均层数容积率19建筑密度（buildingdensity）是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例。与容积率概念相区别的是它注重的是建筑基底面积。规划一般控制其上限。城市建筑应当保持适当的密度，它能确保城市的每一部分都能在一定条件下得到最多的日照、空气和防火安全，以及最佳的土地利用强度。20居住人口密度是指单位建设用地上容纳的居住人口数。绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面积的比例，一般规划控制其下限。计算入绿地率的绿地指公共绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地，公共绿地内占地面积不大于1%的雕塑、亭榭、水池等绿化小品建筑可视为绿地绿地率的控制可以保证城市的绿化和开放空间，为人们提供休憩和交流的场所概念辨析：绿地率、绿化率、公共绿地率、绿化覆盖率214、建筑建造控制建筑建造控制主要包括建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定等建筑限高限制建筑高度的因素，地基承载力、建筑技术水平、建筑建造的经济因素、城市整体或局部地区的环境风貌要求等城市天际线、视线廊道、机场净空etc建筑限高的确定除了满足日照、消防等方面的要求外，还应符合各个省区（重点城市）的相关规划管理技术规定22232425建筑后退（setback）建筑后退是指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界的后退距离，通常以后退距离的下限进行控制