万科房产天津西青项目可行性报告

天津西青项目可行性研究报告天津万科房地产有限公司项目决策背景及摘要1外部环境1.天津房地产的发展形势天津03年人均GDP达3126美元，步入中上等收入国家水平。经济增长支持了房地产业的成长，天津目前房地产业表现为“投资增长、销售增长、价格增长”的全面增长态势。天津建设也一改往日所谓“稳健保守作风”，大的举措令人眼花缭乱。海河综合开发战略，地铁三条线路，城市快速路系统……，以这些为代表的城市基础设施建设热火朝天。天津未来3到5年内，成长潜力惊人，而城建大兴土木的最大受益行业，就是住宅与房地产业。2.大规模的旧房拆迁，3.造成了对住宅的硬性需求近年来，天津市大规模的旧房拆迁，也对天津市的房地产发展起到了巨大的刺激作用。天津市2003年完成的拆迁量是前三年之和，实际完成拆迁突破450万平方米。由此产生市民对住宅的大规模硬性需求。按照理论研究，每拆迁1平方米，约带来实际3平方米的改善需求。这些实际存在的改善性需求，是住宅与房地产业在天津发展的巨大推动力。4.土地价格逐渐升高由于天津加快城市现代化的步伐，使得城区内土地价格越来越高，但是外环线外的土地目前暂时还由各区县负责公开转让，指向性出让仍可能，而且价格可控。5.城郊大盘仍将是支持大量改善型需求的主力由于城郊大盘综合素质，主要是价格方面的比较优势，在今后几年仍将是支持大量居民改善性需求的主力。6.天津市政策环境为了适应城市发展的要求，适应房地产业的蓬勃发展，适应目前需求量激增的要求。天津市政府、市建委、规划与国土局、市房管局等部门从规划、管理、服务力度均表示要再进一步加大，政府效率再进一步提高。2内部因素7.提高市场地位及控制力天津公司目前的开发量，结算量都不足以支持市场的领跑地位。为了扩大市场份额、提高市场地位、增强竞争力，天津公司要抓住目前天津房地产市场发展的机遇，加大土地储备力度、加大项目开发力度。8.符合天津公司三年发展的战略要求根据天津公司三年的战略发展规划，公司在未来三年内要达到在天津市场上每年销售量35万平米，为支持这个销售量，公司要保持有4-5个项目，该项目将是实现天津公司战略目标的支持项目之一。9.填空战略布局点天津公司在天津的北部、南部、东部都有在售项目或项目储备，而在西部目前还是空白。为了使战略布局均衡，加大产品覆盖面，在天津西部确立项目也是战略布局的需要。3战略选择天津万科公司在项目发展的研究上，不仅考虑城市的整体经济发展水平，更是结合天津的城市发展方向、区域协调、交通发展、项目分布、房屋需求等因素来综合考虑土地储备。把握城市脉搏，主动地进行的土地储备。10.从天津市发展改善性大盘的布局分析角度分析，11.我们发现：城市的北部，有我们98年开始建造的1100亩的万科花园新城项目，为天津的北部区域老的建昌道居住区和王串场居住区改善居住条件提供了所需；城市的南部，梅江居住区和梅江南居住区，为天津的高档需求提供了所需；城市的东部，太阳城为天津的东部老的万新村居住区提供了改善居住条件所需；城市的东南部，有我们准备发展的张贵庄新市镇项目，它可以为老的中山门居住区小海地居住区提供所需；城市的西南部，新建成的大型华苑居住区，解决了老的体院北居住区改善需求；城市的西北部，正在兴建的奥园和翡翠城项目，可以为老的本溪路居住区和丁字沽居住区解决改善所需。由此，我们发现——天津的西部出现了空白！目前还没有能解决老的天拖南居住区、川府新村、长江道居住区、西青区汽车工业基地及杨柳青镇的大盘项目。12.从城市交通发展规划分析：首先，于07年底通车的地铁2号线的西部终点在中北镇，京津高速西线（04年动工）——京沪高速京津线正好经过中北镇。即将开始建设的天津环外环把中北镇圈了进去，天津的快速路——“两纵两横”其中的“一横”接于中北镇，使中北镇与市区有了快速通道，大的交通状况将得到极大的改善。13.区域经济发展角度分析：项目地处西青区中北镇。2003年，西青区人均GDP达到了4680美元；全年固定资产投资同比增长45%。各项经济指标继续走在了天津前列。西青区历史悠久，文化底蕴丰厚，人文景观和文化遗存众多（千年古镇杨柳青、华北第一民宅石家大院、明代建筑文昌阁、津门大侠霍元甲故居、平津战役前线指挥部）。近年，西青区全力打造新兴产业基地。建立了电子、汽车配件、机械、生物医药、金属轧延、化工等六大新兴工业基地。西青区中北镇以“汽车工业＋花卉种植＋旅游”为三大支柱产业。其中天津汽车工业的主要企业大都坐落于此，中北镇被称为“天津汽车工业的摇篮”。与汽车生产厂家联姻，发展配套业，相继建成汽车配套企业144家。花卉种植面积超过3600亩，计划在三年内使全镇花卉种植面积达到90%以上，花卉产业是农民收入的重要增长点。同时大力发展旅游业，建立了“热带植物观光园”，近期计划投资多个大型主题公园及游乐项目。项目与现有的国家级开发区—华苑产业园区距离在8公里以内，与规划的环外华苑产业园区距离约3公里。2004年以来，天津新技术产业园区加快华苑产业区开发建设速度、加快招商引资力度为突破口，1-3月份，华苑产业区实现外资注册额1.16亿美元，是去年同期的4.5倍。其中，新批三资企业15家，外资注册额达1.1亿美元；增资企业6家，外资注册额增加534.68万美元。项目距离天津在建设中的大学城项目约8公里，大学城项目占地20000亩，天津大学、南开大学等知名院校的新区已经开始建设。天津公司经过这些研究工作，结合公司的长期战略考虑，我们把中北镇列入了我们的土地储备计划中。为此，初步确定了中北镇项目。第一部分项目概况1宗地位置宗地所处的中北镇位于天津市区西部外环线外1公里，行政区划为天津市西青区。中北镇与市区接壤，西面毗邻杨柳青镇。镇区距北京120公里、天津机场30公里、天津新港40公里，外环线、津同公路、津杨公路、芥园西道、新津杨公路、京福公路从境内通过，交通便利。宗地与中北镇镇政府所在地一路之隔，距离天津一汽丰田汽车制造中心5公里左右，属于镇中心区域。2宗地现状1.四至位于天津市中北镇，东至中北中学东边交界及延长线；南至220KV高压线；西至京沪高速规划线；北至新津杨现状路。2.用地现状土地大部分为集体土地，少部分为国有土地。地块内有一南北方向河道将宗地分为东西两块，西块绝大部分为集体土地，基本为大棚菜园。东面地块北侧为大棚菜园，南侧为国有土地，地块东侧中北中学南侧有少量弃置地。沿河有一条现状路，路况较差，沿路有部分企业：石材厂、煤建六公司（面积约占宗地1/3左右）、中北镇变电站（35万KV）。宗地地势平坦，高程比邻近的新津杨公路低约1.2米左右。目标地块基本状况可通过以下图片反映：3.地下及地质情况该地块位于大地构造体系，为新华夏系滨海平原沉降带上，地势平坦区域露出地层，以第四系和第三系为主，构成广泛沉积巨厚的陆相疏松和半成岩的盖层，基层埋深在1100－1400米以下，基底为奥陶系石灰岩及石炭，二叠系地层，根据临近小区满堂红基础情况估计地质条件良好，无不良地质条件。3项目周边社区配套1.周边3000米内的社区配套1交通状况项目四周主要公路为，新津杨公路、外环线。新津杨公路目前宽约30米，车流量较少，交通顺畅，新津杨公路与天津市主干线外环线(外环线为双向8车道快速路，路宽约60米，为天津市及外埠通过天津的主干道)交口距地块仅1.5公里。新津杨公路连接规划建设中的主干辐射线芥园西道，可通过芥园西道直接通达城市内环，距离约6公里。目前已有公交线路645路（区间：中北镇政府-天津站）到达市中心，附近还有公交31（区间：天津西站－李家园）、845路经过（区间：碧岭园－天津站）。地块北约1.5公里处为规划中的地铁二号线终点站，东距规划的环城快速轨道交通线也只有1公里之遥。2地铁地块北约1.5公里处为规划中的地铁二号线终点站，东距规划的环城快速轨道交通线也只有1公里之遥。地铁二号线计划于2007年通车。3教育天津中北中学紧邻宗地，项目开发后计划扩建为九年一贯制学校，提供小学和初中阶段教育。项目距离中环线仅六公里，能够利用南开区、红桥区发达的教育配套。项目沿外环线向南2.6公里，可以到达天津规划中的大学城。4医疗天津中北医院（中北镇卫生院）距离宗地500米，能够解决基本医疗问题。5商业往北1km为曹庄花卉市场。其余商业设施配套较少，目前只有零星的小型零售店。6银行宗地附近有信用社及中国工商银行储蓄所、中国人寿保险等。7大型文、体、娱公建宗地以北约2公里处为天津热带植物观光园。目前中北镇内还有多个大型主题公园的建设计划。2.对项目有重大影响配套综述该宗地南侧临近第一煤气厂。煤气厂土道以北设有东西向的220kV吴红线、220kV柳红线和35kV红汪线（均在项目地块以外）；土道以南为铁中煤化工公司，主要生产精萘、焦油等化工产品，厂区近处有气味污染。8铁中煤化公司考虑地块南侧化工厂对于项目的影响，我们咨询了中国市政工程华北设计院，它们出具的《初步环境评价结论》如下：1、若将本地块开发建设为成片住宅区，最大的隐患就是其南侧的铁中煤化工厂排出的废气，其它污染因素对本项目影响不大。2、为防止铁中煤化工有限公司的大气污染带来的影响，最好在距该厂界300m范围内不建设居民住宅，这样将会使预征地区域南面150m范围不适宜建住宅，可作为景观、公用设施用地。3、由于此项预评估仅是在收集资料的前提下开展的，缺乏现场监测和大气排污量计算等定量分析，所述的300m防护距离仅为一个大气质量安全底线，并非精确的影响程度。建议在项目立项后的环评工作中，对大气环境质量进行专题监测和评价，准确掌握该地块周围的大气环境质量，以分析出化工企业对周边环境造成的影响程度和设置精确的环境防护距离。天津公司对于地块南侧的化工厂对于项目可能带来的不利影响比较关注，拟采用的对策包括：科学准确调研分析化工厂生产情况，了解其对宗地影响；调查化工厂的动迁计划，努力促使其搬迁；进行适当投资与化工厂联合进行环保改造；对于获取地块由北向南开发，给予化工厂调整或搬迁时间；做通过高压通道的绿化隔离带，隔离开工厂与地块。4大市政配套1.道路规划现状宗地北侧的新津杨公路为一级主要干道，道路宽度30米，其他为一般镇级路段，宽度9－16米。新津杨公路规划宽度60米，为市内重要交通快速路。2.给水中北镇目前饮用水主要来源：芥园水厂。3.排水雨水排放通过地块内的西大洼排水明渠排到南运河及外环河。污水排放地块南端500米外有规划中污水处理厂（已动工），污水主要由此污水处理厂处理。4.供热项目供热需项目自行解决。5.燃气地块附近有陕气进津降压站提供优质天然气。6.供电供电电源主要来源：杨柳青电厂。综上，该地块大市政配套条件基本具备。5规划及控制要点目前，国务院已经明确提出中北镇作为全国小城镇试点建设。宗地项目目前的规划性质为建设用地，拟调整为居住用地。根据合作方兴海公司与中北镇政府签订的协议约定：占地面积：项目总占地面积约1200亩。经与合作方确认，代征部分估计约10％，项目净地约1080亩。总建筑面积：约86.4万平方米。综合容积率：1.2。用地性质：调整中。以上提及的指标作为本项目的测算依据。6土地价格地价：40万元/亩。地价总额：40万元/亩×1200亩＝48000万元包括内容：该土地价格包括土地出让金、征地补偿及征地有关的全部税费。宗地面积国土管理部门最终确定的出让面积为准，单价不变。摘牌价格低于40万元/亩的部分作为土地补偿款支付给合作方。目前确认的付款方式为：签署《国有土地使用权合同》后，2004年10月31日前支付2.2亿元，2005年10月31日前支付1.3亿元，2006年10月31日前支付1.3亿元。土地交易契税约为：48000万元*3%=1440万元土地交易代理代办费及交易手续费约为：48000万元*0.6%=288万元第二部分法律及政策性风险分析1项目用地法律手续现状1.土地所有权归属：约800亩集体所有，2.约400亩国有。3.土地使用权归属：集体部分属于中北镇。4.土地的用途：现状为农田、工厂等。2项目用地规划按照发展规划，该地块未来用地性质国有，用途为建设用地。目前，项目集体用地中约