房地产开发流程演示(最新最好)（PPT41页)

房地产项目开发流程编制讲解：柳健物业设计财务开发施工营销各类行政报批、报建环节贯穿整个房地产开发价值链，前期开发如若把控得当，将会为整个开发建设创造有利的外部环境，减少不必要的开支，有效降低开发成本。干什么？怎么干？目的：解决两个问题项目开发流程图开发流程选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收销售与服务1.市场条件研判2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制“可行性研究报告”1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建筑工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销(预)售许可证》1.制定销售计划、广告宣传2.销售、签约、公证、收款3.物业服务开发流程房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿一二三四五国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证开发流程选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收销售与服务申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、意向性批文、项目建议书或选址申请；4、现势原件地形图2份；5、其它相关材料。申报材料：提供发改委、规划、土地部门相关审批材料。申报材料：1、项目所在地环保部门和行业主管部门签署预审意见的《环境影响报告表》5份及其软盘；2、《建设项目排放污染物指标申请表》、《建设项目环境保护审批登记表》及其软盘；3、附有环境影响专项分析或专项评价的,应附环境保护咨询中介机构技术评估意见及评审专家组名单。开发商关注土地、市场研判、产品定位、位置选择开发商策划开发方案、申请立项、编制可行性研究报告发改委立项报告、项目建议书、可研报告审批规划局建设项目选址意见书国土局土地招标、拍卖、挂牌或协议出让，签合同地震局建设工程抗震设防要求审批环保局建设项目环境保护审批其他相关部门（节能、人防、水利、交通、供排水、文保、气象等专业部门审查意见）规划局《建设用地规划许可证》国土局《国有土地使用证》开发流程证件解释《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。开发流程气象局防雷工程设计审批人防办人防工程建设项目技术审批其他相关部门（节能、水利、交通、供排水、文保、消防等相关意见）规划局《建设用地规划许可证》规划局设计方案评审发改委初步设计住建委施工图规划局《建设工程规划许可证》住建委《建筑工程施工许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收销售与服务开发流程申报材料1、申请报告（已批可行性研究项目）2、项目初步设计文本及修改文本（资质单位编制）3、其他文件申报材料1、《XX省建筑工程施工图设计审查报审表》（一式三份）；2、外地勘察设计单位资质证书副本（复印件），勘察、设计合同（须已经审查）；3、建设用地土地使用证及规划设计要求说明书（复印件）；4、初步设计文件及批复或项目立项、报建等审批文件及手续；5、岩土工程勘察报告，全套施工图设计文件以及相关设计基础资料；6、技术审查机构对涉及项目安全、确需有关设计计算书及计算软件名称的，由建设单位报送；7、如需依法进行专项审查的（如：节能、抗震、卫生、消防、环保、人防、安全等），建设单位还须按相关规定报送有关材料。申报材料1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目的有效批准文件；4、有效的土地权属证明；5、现势原件地形图1份（市政现势管线图）；6、规划设计条件（或选址意见书）及已批方案；7、全套施工图；8、其它相关材料。申报材料1、申请报告2、建设项目计划3、经规划部门批准的总平面规划图4、项目建筑方案5、工程地质勘察报告申报材料1、建设单位申报表2、建设项目总平面图3、设计说明（包括分类依据）4、防雷装置布置图（包括基础防雷平面图，屋面防雷平面图，防雷施工大样图）5、高层建筑防侧击雷措施及说明6、电气施工说明及总配电图7、防雷产品的说明及有关证件8、施工资质证，焊工证（复印件2份）9、接地系统图（复印件2份）申报材料1、建筑工程施工许可证申请表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招标文件；4、施工单位中标通知书；5、建设工程会办单；6、质量、安全、监理手续；7、工程上缴规费清单；8、建设资金落实证明；9、拆迁许可证；10、施工险缴费单；11、外地施工企业准予进淮备案许可证。开发流程证件解释《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。开发流程住建委（市）《建筑工程施工许可证》发改委开工报告审批房管局(房地局)《商品房预售许可证》申报材料1、申请表（按要求填写）2、规划部门、国土部门相关手续3、初步设计批文4、项目法人及负责人材料5、开工前审计报告（审计相关规定范围内项目）6、执行招投法相关材料（总投资xxx万元以上项目）7、监理制实施相关材料申报材料1、商品房销售申请书2、营业执照、法定代表人身份证明3、资质等级证书4、立项批文5、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》6、《国有土地使用证》7、《建筑工程施工许可证》8、建设项目总规划图、销售房平面图9、建设工程投资及工程进度状况证明10、白蚁防治合同11、商品房预售价格审核报告12、物业管理方案13、商品房预售方案14、项目手册实施情况15、其他材料选址立项取得土地开工建设规划设计竣工验收销售与服务开发流程选址立项取得土地规划设计竣工验收销售与服务开工建设开发流程选址立项取得土地规划设计开工建设销售与服务竣工验收开发流程证件解释《商品房销(预)售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。商品房预售应当符合下列条件：一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二、持有建设工程规划许可证；三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。图例开发流程人目的事提交文件开发商寻找可以投资的地块1.市场条件判断2.地块位置寻找投资分析报告本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向协议及合同书。市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断。立项开工建设规划设计取得土地竣工验收选址销售服务开发流程立项开工建设规划设计取得土地竣工验收选址投资分析报告就是研究分析投资机会的文件，具体是指对房地产开发项目的背景、市场需求、资源条件、发展趋势、需要的投入和可能的产出等方面进行的调查、研究和分析，为项目选址提供决策依据。分析重点：市场条件研判和项目位置选择销售服务开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商取得项目开发经营权1.投资分析2.编制项目建议书3.编制可行性研究报告4.进行项目方案概念设计项目建议书可行性研究报告需要提交文件:项目建议书可行性研究报告开发商涉及部门:发改委规划局住建委销售服务开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收项目建议书可行性研究报告又称立项报告，是项目建设单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地内外部条件等，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性总体设想。是初步可行性研究的成果。是指通过对拟建项目的市场需求状况、建设规模、产品方案、生产工艺、设备选型、工程方案、建设条件、投资估算、融资方案、财务和经济效益、资源的有效利用、环境和社会影响、以及可能产生的风险等方面进行全面深入的调查、研究和充分的分析、比较、论证，从而得出该项目是否值得投资、建设方案是否合理的研究结论，为项目的决策提供科学可靠的依据。销售服务开发流程立项开工建设规划设计选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商取得土地开发与使用权1.取得《建设用地规划许可证》2.取得《国有土地使用证》1.《建设用地规划许可证》规定需提交的文件2.《国有土地使用证》规定需提交的文件取得土地销售服务开发流程立项开工建设规划设计选址竣工验收规划局建设用地规划许可证国土局国有土地使用证取得土地办理《建设用地规划许可证》需准备文件如下:1.立项批复2.建设项目规划审批表3.市政府征地批复4.用地钉桩成果5.按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件6.审定设计方案通知书申报材料：1、机构代码证副本、代码（首次申报）；2、申请表；3、项目有效批准文件；4、选址意见书复印件（含附图）；5、已批总平面方案；6、现势原件地形图3份；7、其它相关材料。销售服务办理《国有土地使用证》需准备文件如下：1.立项批复2.办理土地出让手续申请3.审定设计方案通知书4.土地评估报告原件5.出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）6.《建设用地规划许可证》及钉桩成果通知单7.建筑面积与用途说明书8.加盖工商部门备案章的营业执照复印件9.《建设用地批准书》或原用地单位的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、国有土地权属来源证明文件（原件）10.与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件11.房地产开发企业资质证书等开发流程人目的事向政府提交文件开发商项目方案满足市场需要和政府要求1.项目方案设计2.项目方案审批3.领取《建设工程规划许可证》项目设计方案开工建设竣工验收规划设计立项取得土地选址销售服务办理《建设工程规划许可证》:需准备文件如下：1.供电、给水、市政、燃气电力等部门意见2.建设项目规划审批报表3.审定设计方案4.建筑工程施工设计图纸5.工程档案登记证明6.按审定设计方案要求取得的7.协议通知书人目的事向政府提交文件开发商找到符合条件施工单位,开发建设1.施工单位招标2.领取《建筑工程施工许可证》施工设计文件开发流程办理《建筑工程施工许可证》，需准备文件如下：1.建筑工程施工许可申请表一式两份2.《建设用地规划许可证》及附件3.《建设工程规划许可证》及附件4.施工图纸设计文件审查通知书5.经过备案的施工合同6.监理单位中标通知书7.项目建设资金落实证明8.年度施工计划9.人防工程备案通知书10.园林局伐移树木批准文件11.基础设施配套费收费凭证12.质量监督通知书13.安全监督通知书14.建筑节能新型墙体收费凭证15.统计局登记通知立项规划设计取得土地选址竣工验收开工建设销售服务开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址竣工验收人目的事向政府提交文件开发商完成建造,取得专业部门验收凭证1.项目建设2.工程验收之前取得的所有证件及相关批复销售服务开发流程立项开工建设规划设计取得土地选址人目的事向政府提交文件开发商产品出售,回收资金及获利1.销售交付业主2.选择物业管理公司成立业主大会之前取得的所有证件及相关批复销售服务竣工验收办理《商品房销(预)售许可证》，需准备文件如下：1.年度施工计划2.施工合同3.地名办批复4.物业管理公约批复5.临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明6.建设工程规划许可证7.建筑工程施工许可证8.销售房价监管协议书，投资总额达25%以上的证明材料9.销售商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图10.市政府征地的批复11.销售商品房图，装修标准和设备简介等开发流程总结1.房地产开发过程中所涉及的政府部门有:发改委、规划局、国土局、建设局、环保局、地震局、节能办、人防办、气象局、房管局等2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有:《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建