收购流程

1收购流程一、房源采集（信息提供）（1）有收购意向的客户（2）代卖以及失效房源的挖掘（3）余房，抵债房（银行不良资产）（4）关系，朋友介绍（5）非常规形式，如贴条形式等其他途径（6）报纸等媒体上的信息（7）原有评估记录中挖掘1、对店员积极灌输所有房源的收购意识，对条件较好的房源要跟单，评估人员积极配合各连锁店对目标客户进行操作，并对实际操作中遇到的问题及时调整收购策略。2、对网上的失效房源、驳回房源、已撤单房源，连锁店负责对所管理区域进行整理挑选，发现可收购房源，积极与评估师联系。注意事项：所提供房源必须产权明确，有产权证或可办理产权，权属无纠纷。二、网上评估1、卖方提供手续：产权证（房本）原件、房主（代理人）身份证；2、填写《房源信息登记表》，按照申请单内容详细填写房屋情况（必须），如果信息不全由连锁店员工先看房再进行评估；3、了解客户售房原因和心理价位，对客户进行初始判断；4、按照《房源信息登记表》进行网上房源录入；5、根据网上评估价格，对客户报代卖价格。注意事项：评估申请单必须严格按照产权证标注内容填写；网上录入必须留清客户姓名、电话；客户心里价格和建议买卖价格必须同时填写；评估目的必须填写明确（意向收购、买卖、咨询）。三、备案、看房1、连锁店与评估部联系、备案，确保24小时看房，确保调入店的确认；2、欲收购房源评估人员网上留言，各连锁店停止推荐，网上房源屏蔽处理，谈判周期为7天；注意事项：看房时必须填写《实地看房单》，由评估人员留档，注意房屋配套，室内装修、小区环境，烟囱、垃圾站、变电室等影响房屋价格因素。四、反馈报价1、评估师24小时内看房评估2、实地看房后，连锁店与评估师沟通，回访客户，把握客户心理动态3、收购人员及时与过户人员联系，由过户人员负责调查该房屋是否有债务纠纷，是否做过抵押等4、报价：看房后24小时内由连锁店配合评估师最终报价给客户5、连锁店人员继续跟踪客户，商谈收购价格，介绍公司付款流程（定金、2余款的付款时间及比例），及时与评估师联系，确定最终收购价格以及签订合同时间并及时通知评估师注意事项：着重注意房屋质量问题及是否有非正常死亡（注：是否凶宅）五、收购1、由评估人员与客户签订《房屋调入合同》；2、评估人员在调入合同签订当天网上录入，确保信息共享，便于连锁店推荐；3、房主腾空房屋后，由连锁店人员负责验房及该房屋煤、水、电、暖气、有线电视、物业管理等附属设施的交接，物品由评估体系统一保管，钥匙转就近连锁店；4、私产房由运营部统一负责办理公证，公证所需手续齐备后三日内运营部安排办理公证，公证到过户人员名下；签订《调入合同》应注意事项：1、地址：按房屋权属证明正确填写；2、写《调入合同》时，必须填写卖方身份证号码，留存身份证复印件以便及时签款；3、明确付款时间，其他约定事宜中约定房主必须保证房屋内无不良事件发生，并保证调入价格的保密性，如有违反视为违约；4、按商定的价格签署，合同最终价格为净价；付款时间：定金——自合同签署之日起三日后（公证手续办理完毕）；（10万以下房屋定金5000，10万以上房屋定金10000）；余款——自钥匙交接之日起30日后。5、《调入合同》由评估人员交运营部统一保管；验房注意事项：1、卖方腾房后，签约连锁店必须陪同房主进行验房。记录该房屋煤气表、水表、电表等配套设施的读数及有线电视、暖气、物业费收缴情况，填写《房屋交接验收单》，一式两份，房主及连锁店店员双方签字确认。2、所收物品包括：（1）一户一表、钥匙、购电证、购电卡（2）煤气本及当月交费小票（3）暖气供热合同及当年交费发票（有往年发票或结清证明最好）（4）有线电视证，交费小票（往年发票要有最好，如缺少发票，去电视台查询）（5）物业合同及物业交费收据（6）水费结算单（7）信箱钥匙（8）清洁费（9）电话、宽带交费单（10）所有与该房屋相关的票证3、所收物品统一放入收购房档案袋中，交评估人员处保存。此外收购房档案袋中还应有：（1）房屋验收单（2）相关证件身份证、户口本复印件3（3）产权证原件、产权证复印件（4）公证书（5）房屋调入合同复印件（6）房屋调出合同复印件（7）房主手章六、请款1、由评估师按照《调入合同》规定时间，向财务部申请定金；余款由连锁店按照付款约定提前三个工作日向财务部申请，由财务部退款，店内勤由评估内勤处领款退给客户；七、收购业务收付款时间结点1、签订《调入合同》，调入价格为“净价”。10万以下房屋如未腾房定金不超过5000，10万以上房屋如未腾房定金不超过10000，30天后付主款，一般未腾房交钥匙不得付主款。委托公证办理完毕后付定金。2、腾房日作为具有销售条件的标志。（腾房日）超过15天后由评估人员报销售部，连锁店积累客户，销售部聚焦销售，并设责任店、责任人。3、《调出合同》由连锁店签订。签订《调出合同》时，调出时签净价且不允许做公积金贷款。不贷款的回全款时间：20万以下不得超过15天，20万以上不得超过20天，贷款的交首期款时间不得超过7天。4、收购房贷款的：连锁店在顾客付首期款期间协助顾客准备好贷款手续，首期款齐三日内必须把贷款件进到权证体系，在连锁店进件的同一周内连锁店安排客户到银行签字。5、贷款组在银行进件一周内，保证合格贷款件审批放款。6、客户全款齐2天内连锁店把相关过户手续转到权证体系。7、权证体系在接到连锁店过户手续3天内安排买卖双方过户进件。8、权证体系必须在房管部门对外承诺的时间内办好产权过户，并在2天内把他项权证交到贷款组。