产业地产基金的模式及案例分析

近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。但是，掣肘产业地产发展的一个重要因素正是融资渠道问题。产业地产初期投入大、回收期长、操盘风险大、政策界限模糊、不可复制性、不具标准化等特征，都为融资造成诸多障碍。随着产业地产逐渐走向正规，政策法律逐步完善，品牌龙头逐渐崛起，融资渠道也将日渐多元丰富。产业地产发展高潮首先，传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一、二线成功开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园，当前，其湖南长沙项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国范围内大肆拿地，进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后，2014年，光谷联合、大连亿达、中国宏泰相继在香港IPO，上海自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的苏州工业园（中新集团）也正在A股IPO排队中，据统计，2013~2014年在香港资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。另一方面，产业地产也得到了私募基金的充分认可，平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流园区的发展扩张。产业地产基金融资模式密集的产业地产私募基金涌现，与市场资金的供给量大有关联，尤其是从传统地产领域挤压而出、具有强烈避险需求的大量资金，以及看好国内产业地产前景的海外资本，成为产业地产基金的踊跃参与者。目前，中国的部分私募基金投资者在经过多轮的市场洗礼后，已经变得更加理性和成熟，往往能够承受8~10年的投资回报期，这已经契合了产业地产的特性。01、物流地产：基金融资的先行者当下在中国产业地产领域，能够比较顺畅利用基金形式进行融资的，首推物流地产。众所周知，物流地产是一种最类金融的产品，其核心是收租类物业，拥有长期稳定租金和物业升值的双重保证，是保险基金、养老基金、社保基金、校园基金等的最爱。在中国，一座高标准的新仓库落地竣工，有两拨人等着送钱上门，一种是当地银行要给其融资，利率7%和租金收益回报10%都充满了吸引力；另一种是PE投资人，一些PE与它建立联盟关系，选择一些回报更佳的项目饕餮。地产基金其实分为很多种，如股权类和债权类。物流地产一般的资金回收期长达10年以上，债权类基金或者夹层基金这种明股实债的基金并不太适合物流地产的融资。那么股权类基金呢？股权类基金也有细分，比如凯德、黑石以及国内的高和资本都成立过的增值型基金，旨在通过对成熟物业的重新定位和再开发来创造增值收益，但对于物流仓储而言，一旦成熟，基本不可能有重新定位和再开发的机会。机会型基金，通过参与项目开发或持有新兴市场物业来获取高回报，同时也承担相应的高风险，复星旗下的星浩资本就属于此类型，但物流地产显然不属于高回报范畴，可行性也不大。02、核心型基金：轻资产成熟样本核心型基金——成熟的房地产市场最常见的基金，以持有经营成熟出租型物业为主，期限很长，收益主要来自于物业租金，投资者大多是我们上述的要求稳健回报的长期资本，不要求暴利，但对风险要求极为严苛。普洛斯旗下的那些基金，就属于典型的核心型基金。可能有朋友会问，这种成熟收租物业不是最适合REITs吗？其实，核心型基金和REITs本质上是一样的，但最大的差异在于，前者是私募，往往只面向少数机构投资人，更灵活可定制化一些，后者是公募，且证券化上市流通，有严格的操作规范。核心型基金可以使其轻资产化操作——将高周转的物业开发工作保留在资产负债表内，而将低周转但收益相对稳定的物业持有部分分离出来，置入专门的物流地产基金。资产的分离一方面满足了保险公司、养老基金的长期收益率要求，另一方面则提高了地产公司的资金周转速度，推动了规模化进程，此外，地产企业还可以通过基金业绩提成来分享自己开发的优质物业的长期收益。值得一提的是，很多传统地产企业在进入产业地产的时候，也在积极考虑利用基金的方式操作，例如万通、万科、复星、绿地等等；而产业地产商华夏幸福、宏泰发展等则在考虑用基金并购的方式，进一步扩大自己的“领土范围”，以期在业绩、规模与运营方面达到多方平衡。产业地产基金案例分析案例一、普洛斯的轻资产杠杆外资物流地产商大都是地产基金的常客，尤其是普洛斯，由于其杠杆式的操作，往往相当于提前兑现地产的收益，得以迅速投入下一个项目的开发，而资产管理部门和基金管理部门仍在持续获得稳定的管理收益，这种轻资产的运作让普洛斯得以滚雪球般不断扩大自身的规模。案例二、万通“5+2”模式分期基金万通控股已经发起两笔工业地产人民币基金，首开中国工业地产基金的先河，第一支规模10亿元，第二支规模增加到20亿元，大部分资产都是物流仓储，这些基金的操作也基本是综合了定制、并购、共建、收售后返租等等。不过，这种并购式基金也存在一定的问题，因为国内好的物流仓储设施都掌握在大资本或外资手中，不会轻易出手。从头开始建又比较耗时耗力，为了尽快把资金投出去，万通、平安们有可能收购一些质量一般的仓库，简单改造一下就出租出去，无论是租金收入还是品牌效应都不行。那么怎么解决这种状况呢？据了解，操盘者可能有一个比较好的处理方案，那就是一期基金主要是增值型基金，约定“5+2”，也就是这7年先不看租金收入，就是一个简单的改造，到期时卖给其他资本，或者干脆就卖给自己这支基金的2期，这样前一批投资人得到约定的收益心满意足离场，而操盘者则与2期投资者一起把之前这些质量不好的仓库拆掉重建（其实重置成本并不算太高），并按照更高标准打造较好的品质，使得租金水平有较大水平的提高，则2期基金就变成了兼有持有运营和套现增值双重收益的产品。案例三、鑫茂——多平台下的平行基金鑫茂齐鲁科技城发展基金，是天津产业地产商鑫茂集团为其项目齐鲁科技城融资而设立的基金项目。鑫茂集团旗下有多个基金平台，多次发行类似的基金为该项目募集资金。该项目规模不超过20亿元，分四只平行基金发行。案例四、京东商城“中国式非典型”基金一只“中国式非典型”产业地产基金国内某开发商为京东商城量身打造的一处物流中心，总占地面积245亩，是一座高大上的多层立体现代化网购配送中心，总建筑面积17.2万平方米。该开发商和一家基金公司合作，针对该物流中心发起了一只有限合伙基金。总规模2亿元，期限为1.5年，在收益方面，100万~300万的预期年化收益在11%，300万~1000万预期年化收益在11.5%，1000万以上的预期年化收益在12%，其中每六个月可收到对应的收益，到期收回投资本金。该基金的收益主要来源于京东商城的租金。根据基金相关描述，该基金封闭运营，京东商城的租金收入将定期全部归集转入监管账户。由于京东商城已经与开发商签订了长期的租赁合同，这部分租金收入确定无疑可以保证收益来源。这是一个非常有意思的案例。首先，大家会问，既然租金唾手可得，为什么开发商还要以11%~12%的成本把它做成基金呢？答案可以分为前后两个部分。前一部分是，与普洛斯的核心型基金一样，开发商相当于销售一部分地产物业，把开发收益提前兑现，也相当于发一个信托融资2亿元，对一个非品牌龙头企业而言，在如今的时点下，11%~12%的融资成本已经算非常爽的了。后一部分是，开发商拿到2亿元后，可以迅速投到更多的项目上去，要知道，既然正在准备赴港上市，之前拼命增肥添加土地储备和项目几乎是“规定动作”。然后，大家可能又会问，这是不是就是你所说的核心型基金呢？可以很负责任告诉大家，不是。注意我们此前对核心型基金的描述，“以持有经营成熟出租型物业为主，期限很长，投资者大多是我们上述的要求稳健回报的长期资本”。来看看这只基金，根本不持有和经营物业，期限也只有1年半，投资者显然也不是要求稳健回报的长期资本，11%~12%的收益率，相当于买了一个信托产品。所以说，这是一个典型的中国式非典型产业地产核心型基金，开发商和基金公司只得其形，未得其神。不过，这也是没有办法的办法，毕竟中国还没有追求长期稳健回报的大资本，也没有收租型物业最终的退出通道REITs，开发商和基金公司没有动力和条件去真的实践成熟市场的做法。而且，我们认为这其实已经是一个很好的“类核心型基金”试验，一旦市场条件、参与者理念成熟后，我们有理由相信，更多名副其实，形神兼备的核心型产业地产基金将蓬勃而出。