精装修工程管理流程之合约管理

精装修工程管理流程之合约管理内容目录：一、精装修项目在合约分判内容上与毛坯房的差异；二、广州公司在精装修项目上的分判模式；三、精装修单位与主承包单位的合约关系，相互协调内容；四、各精装修工种招标分判注意事项；五、广州公司甲供材管理模式及经验。一、精装修交楼项目在合约分判内容上与毛坯房的差异简介：精装修交楼与毛坯交楼最直接的不同就是分判及施工内容的增加，户门以内的装饰工程为精装修包含的施工内容，即进房内所能看见的所有装修项目。不包括铝门窗及阳台栏杆项目（此两项在毛坯交楼中同样涉及，但注意可能有地区公司的铝窗合同中未包括有客厅推拉门及厨房阳台的铝门窗而需增加）。（一）主承包工程范围变动内容1、包括应增加卧室地面20mm厚1:2水泥沙浆找平项目（如果卧室设计为木地板装修及原毛坯交楼为结构完成面交楼标准）；2、应减少客厅、厨房、阳台、过道等地面找平项目。如毛坯交楼标准，则有此项目；如果是精装修交楼，则主包单位没有必要再施工这些项目，因为此部分地面通常会铺贴石材或地砖，由装修施工单位直接使用干硬性水泥砂浆铺贴，更便于调整和控制装修完成面标高；3、应减少厨房、卫生间等吊顶位置的天面抹灰项目（如玄关为及客厅走道设计为石膏板吊顶同样应扣减）。（一）主承包工程范围变动内容（续）4、卫生间地面视毛坯房交楼标准而定，通常情况应在防水层之上再增加回填层及找平或保护层。5、厨房、卫生间墙面因设计为铺贴墙砖，如毛坯交楼墙面为20mm厚的打底压光抹灰层；如果是精装修交楼标准，应取消墙面压光，直接打底扫毛即可，但要求保证墙面的平整度。同样在精装修标准交楼中，主包单位的施工内容在客厅、走道、卧室的墙面应做到压光，是否增加其它内容要视毛坯交楼标准而定。6、厨房墙面因贴砖本来只需做到打底扫毛即可，但厨柜背板位置因可不贴砖（节约成本考虑）而需增加找平压光至贴砖面厚度，此部分容易遗漏需注意；（一）主承包工程范围变动内容（续）7、卫生间浴缸位置可能涉及增加砖砌体（垫浴缸下部及浴缸侧面）；8、增加对装饰工程的协调配合内容及相应增加的总包管理内容。（主包内容完）（二）机电工程范围变动1、视毛坯房交楼标准而定，广州公司应小业主要求所交的毛坯交楼为所有管线均到位（包括强弱电）、灯具为裸灯头加灯座、洁具和龙头不安装、卫生间和厨房预留给水和排水管口、煤气管道预留到厨房及生活阳台处（不提供热水器）。配电箱、开关和插座（强电和弱电类）仍须安装、有线电视及电话和网络线材和面板仍须安装。因此，如为精装修交楼，实际也就是增加了灯具、洁具、龙头等的安装工作而已。2、另广州公司的毛坯房标准中仍然包括了弱电系统的安装和配置，如提供可视对讲分机、电视插座（由有限电视公司提供）、电信网络插座（由电信提供）。如其他地区公司未包括此部分，实际精装修交楼应增加上述内容。（三）增加室内装饰工程。室内装饰工程内容主要为室内湿作业工程及部分木作业等工作。（四）增加厨柜工程包括：包括吊柜、地柜、台面板制作、安装等。（五）增加室内木门工程因即使是毛坯房也涉及安装户门，因此精装修交楼则只增加室内门的供应与安装（包括木门小五金）。（六）增加木地板工程包括地面木龙骨的铺贴、木地板的供应与安装及木质踢脚线的供应与安装。（七）增加甲供材料部分1、室内灯具，包括吸顶灯、筒灯、射灯等；2、室内洁具，包括洗手盆、座厕、浴缸等；3、水暖件，包括各类龙头及其去水配件、毛巾架、浴帘杆、厕纸盒等；4、附送电器，包括煤气炉、热水器、抽油烟机、消毒碗柜、微波炉、各类型空调等；5、木门小五金,包括门锁、门铰、门碰、猫眼；6、淋浴门；7、排气扇；8、各类开关面板；9、各类墙地砖及石材。二、广州公司在精装修项目上的分判模式主包工程＋专业分包的分判模式＋甲供材料；室内装修工程拆分为室内装饰工程、厨柜工程、室内木门工程、木地板工程及甲供材料这五大项。拆分的依据：1、装饰工程应直接分判给具有装饰资质的专业装饰公司施工；2、厨柜、木门及木地板工程应分判给专业公司施工；3、甲供的原因为在确保工程成本可控的前提下，严格的控制装饰工程及各种材料的质量。装饰工程分判模式细分如下：（一）室内装饰工程通常与公共部分装饰工程一同分判，由一个装饰单位承接大堂、电梯厅及室内装饰工程有利于现场施工管理及成品保护。主要工作内容包括：室内墙地砖铺贴、石材铺贴（包括波打线及地脚线）、室内墙面及天花乳胶漆、天花脚线、厨房卫生间及其他部位的天花吊顶、卫生间洗手台及镜子、窗台板（石材或砖）、木饰面背景墙、各类鞋柜、衣柜(尽可能的成品采购以保证工程质量)等。另还包括毛巾架、浴帘杆、厕纸盒（甲供）的安装。（二）橱柜工程单独分判，内容包括：吊柜、地柜、台面板制作、安装。含抽油烟管安装（抽油烟管由抽油烟机供应商提供，安装时若长度不够则应由厨柜厂家免费提供）、台面开孔等；抽油烟机、煤气煮食炉及消毒碗柜的安装（抽油烟机、煮食炉与消毒碗柜甲供）；洗涤盆及整项去水设施的供应与安装、水龙头的开孔（包括自来水与直饮水龙头）；橱柜与墙、地面连接处之打胶；吊柜下方的照明系统及其配件的供应与安装等。（三）木门工程与户门一同分判，建议应与防火门（如管井门、走火楼梯门等）分开分判。工作内容为：室内门的供应与安装、木门小五金（甲供）的安装、所有门洞、墙体与安装门框之间空隙的填充等。（四）木地板工程单独分判，包括地面木龙骨的铺贴、木地板的供应与安装及木质踢脚线的供应与安装、木地板与周边墙面、洞口、脚线、门槛石及地砖等的收边收口（包括打胶及铺装塑料或金属收口条）。（五）室内灯具甲供。包括供应吸顶灯、筒灯、光管、射灯等；要注意光源的品牌范围。安装由机电单位完成。（六）洁具甲供。包括洗手盆、座厕、浴缸等；安装由机电单位完成，包括与周围墙地面的收口打胶等。（七）水暖件甲供。包括各类龙头及其配件；安装由机电单位完成，包括与周围洗手台面的收口打胶等。（八）水暖配件甲供。安装由机电单位完成，包括去水配件及给水软管等。此部分材料较为零星，本可由洁具及龙头供应单位提供（多数洁具供应单位无此业务），但一般洁具及龙头供应单位多为国内或国际知名品牌，此部分费用相比国内一般配件厂而言高出太多，又为暗藏材料，无须品牌效应。建议在保证质量的前提下，从节约成本的角度出发单独分判。（九）毛巾架、浴帘杆、厕纸盒甲供，由装饰单位安装。部分洁具及水暖件供应商都有类似产品，亦可与洁具水暖件一同招标。但考虑到物品较小，技术含量不高，小业主对其品牌的要求不强，建议无须找名牌单位供应，由国内一般供应商供应即可满足要求，达到节约成本的目的。(十）附送电器甲供。包括煤气炉（橱柜公司安装）、热水器（煤气公司或热水器供应商）、抽油烟机（橱柜公司安装）、消毒碗柜（橱柜公司安装）、微波炉（橱柜公司安装）、各类型空调（供应商安装）等。（十一）木门小五金甲供。包括门锁、门铰、门碰、猫眼。通常情况下比较注重户门锁的款式，因此在分判上为节约成本一般分为了户门锁与内门锁、门铰、门碰、猫眼分两家单位分别供应的情况（因户门锁一般选择名牌产品，而其属下的门铰、门碰、猫眼的价格较高）。供应后由木门供应单位安装。（十二）淋浴门甲供。包括铝合金框架及钢化玻璃、小五金连接件的供应与安装及与墙地面的打胶处理等。因淋浴门对品牌的要求不高，质量相差不大，因此由一般的专业淋浴门厂家供应安装即可，无须大品牌商供应。（十三）排气扇甲供。向专业排气扇厂家提供开孔尺寸、噪音及风量控制要求即可。采购后由机电单位安装。（十四）各类开关面板甲供。由机电单位安装。包括各类型强电开关、插座面板、防溅面盖、门铃开关等。（十五）墙地砖甲供。由室内装饰单位安装。包括墙地砖的供应、切割及倒角。通常墙地砖分开招标，主要原因为部分厂家只生产其中的一种。目前墙砖主要以瓷片为主（也可以使用抛光砖及仿古砖，视设计而定），可单独招标（现均为甲供物资）；地面抛光砖为集团甲供，可与公共部分的墙地面抛光砖共同招标；厨卫地面一般设计为仿古砖（也可用石材，但污染较大），单独招标。波打线视材料类型与墙地砖供应共同分判。（十六）石材大料应甲供，局部装饰性的、规格特殊的、少量的石材可以由装饰施工单位供应。由室内装饰单位安装。包括石材的供应、切割、磨边及倒角。石材适用范围一般为客厅及走道地面、卫生间墙地面及厨房波打线（一般厨房地面不采石材，容易污染）。可与公共部分墙地面石材共同招标分判。三、精装修单位与主承包单位的合约关系，相互协调内容广州公司模式：土建单位承担主承包单位的角色（但主要工作内容仍以土建工程为主）。专业装饰单位由业主直接分判，主承包单位与专业装饰分包单位无任何合约关系（存在一定的弊病）。主承包单位在现场对其他分判商的管理主要还是以负责安全、协调工作为主，工程进度及质量仍然由我司直接控制。（一）主承包工程增加内容1、主承包工程增加的直接成本（1）主承包单位在投标过程中必须考虑增加开办费项目中的大型机械设备（塔吊、人货电梯及井架等）来满足精装修施工过程中的垂直运输问题，而不是只以土建结构工程的工作量来考虑现场机械配置问题。（2）增加的装饰工程导致工期延长（如高层增加约4个月时间）。正是由于工期的延长导致主承包单位在大型设备租赁时间延长、临时设施和周转材料以及其他开办费项目上会增加额外的费用，直接导致主承包合同成本的增加。2、增加的协调服务内容（1）提供现场内的道路和走道给其他承包人共同使用。为其他承包人提供合理的施工作业空间。（2）提供主承包人在现场内的脚手架、支撑、爬梯、工作台等给其他承包人共同使用。提供其他承包人为保证施工安全所需的围板、围网、护栏等。（3）在其他承包人施工需要时，提供照明（特别增加的是室内照明供室内装饰单位施工）。（4）提供现场用水供其他承包人施工使用（这里增加的是室内装饰单位的用水），但不包括其他承包人的办公及生活用水。（5）提供现场施工用电（这里增加的是室内装饰单位的用电）但不包括办公及生活用电；提供其他承包人试验、系统调试所需负荷。2、增加的协调服务内容（续）（6）在建筑物内提供其他承包人合理施工所需的水电管线接驳点，并负责维修使其处于良好的使用状态。接驳点(即配电箱，包括地库范围)在楼层内的设置间隔至多不超过一层。（7）提供临时厕所、其他卫生设施给其他承包人共同使用。（8）对工程现场作全面的看管以防盗窃（装饰材料的增加导致此项工作较为重要，但要求各承包人的材料由各自自行看管，主承包人只是承担现场全面管理的责任，并不代表一旦出现盗窃现象均由主承包人承担责任）。（9）提供工程现场内现有的机械设备（包括但不限于塔吊、人货电梯、井架、拔杆等）给其他分包人作卸货、水平、垂直运输之用（主要增加装饰材料及其人员的垂直运输）。（10）在自然地面上提供垃圾站或箱，按业主的指示，及时地将其他承包人堆放于建筑物内指定地点的施工产生的垃圾运至自然地面，定期从自然地面堆集点运离现场（装饰垃圾的外运工作量是最大的，需特别注意。广州公司要求其他承包人将其垃圾堆放至每层楼的指定地点，由主承包人统一运至地面并外运）。2、增加的协调服务内容（续）（11）保持与其他承包人的密切联系，了解其他分包工程的进度计划和特殊要求，做到相互配合。（12）在隐蔽工程覆盖前，留出合理的时间以便其他承包人能够完成管线、套筒、铁件等预埋，与其他承包人确定预留孔洞的位置。（13）跟随施工进度，按照业主的指示，对各种用途的孔、洞（包括电梯门洞、木门塞缝）、其他承包人完成项目与结构之间的各种缝隙（如门窗与墙、柱之间的缝隙等）、墙面开槽及其他类似部位用水泥砂浆或其他辅助材料填实抹平。（14）提供标高、定位的基准点、线给其他承包人进行自己的定位和施工，并对其准确性负责。2、增加的协调服务内容（续）（15）进行其他一般必需的修补工作。（16）收集、审核、汇总各承包人工程资料和编制总包资料。保证施工过程中资料和竣工资料符合各方面要求。(17)配合政府部门安检、质检、验收所需公关费用。(协调服务内容完）3、增加的总包管理内容目的：通过计取此部分费用与其相应承担的名义上的总包管理责任相匹配，另