造价采购部项目成本管理流程KWG-PD-ZJ-01(芬090323)

项目成本管理流程编号：KWG-PD-ZJ-01版号：A/0页码：第1页共12页项目成本管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人项目成本管理流程编号：KWG-PD-ZJ-01版号：A/0页码：第2页共12页1.流程图项项项项项项项项项项项:项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项,项项项项项项项项项项项项项项项项,项项项项项项项项项项项,项项项项项项项项项项项,项项项项300项项项项项项项,,项项项项项,项项项项项,项项项项项项项,项项项项项项项,项项项项项项项2%项项300项项项项项项项,项项项项项,项项项项项,项项项项项,项项项项项项项,项项项项项项项,项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项,项项项,项项项项项,项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项,项项项,项项项项项,项项项项项项项项项项项项项,项项项,项项项项项项项项项项项项,项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项,项项项项项项项项项项项项项项项,项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项,项项项,项项项项项,项项项项项项项项项项项项项项,项项项项项,项项项项项项项项项项项项,项项项项项项项项项100项,≤300项项项项项项项,项项项项项项项,项项项项项项项项≤100项项项项项项项项项项项,项项项项项项项;项项项项项项项项项项项项项项,项项项项项,项项项项项,项项项项项项项项项项项项,项项项项项项项项≤150项项≤1%项项项项项项,项项项项项项项,项项项项项项项项项项1%-2%项项150项-300项项项项项项项,项项项项项,项项项项项,项项项项项项项项项项项项项项,项项项项项,项项项项项项项项项项项项项项项:项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项(项项项项项项项项项)项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项(项项项项项)项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项,项项项项项,项项项项项项项项项项项项项项项项项项项目成本管理流程编号：KWG-PD-ZJ-01版号：A/0页码：第3页共12页2、流程概况流程目的以项目经济效益最大化为原则，将开发项目的成本控制在成本目标之内。适用范围适用于公司开发项目的全过程成本控制工作。定义1．超成本目标：项目实施到某一阶段时，工程成本超过该形象进度时的目标成本。2．补充预算资料：已实施完成的补充设计、设计变更、现场签证单、材料选型变更单、甲控乙供材料通知单、甲供材料通知单、材料设备验收单，是编制阶段性工程预算的依据，是工程预算资料的组成部分。3．结算资料：竣工结算所必须的所有资料，包括竣工图、竣工结算申请表、施工合同、工程结算书、甲供材料通知单、甲控乙供材料通知单、乙供材料定价单、设计变更、现场签证记录、甲乙双方的其它约定资料等。4．目标成本：是公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现公司“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。5．动态成本：指当前工程项目中即时的成本。动态成本=未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本6．已结算成本=结算金额＋变更签证＋结算调整流程主导及参与部门城市造价采购部（主导）、各相关的业务部门部门流程中承担职责城市造价采购部1．论证阶段进行成本估算、定位阶段进行成本测算、下达设计限额和成本控制建议，并进行成本匡算、概算和预算；2．编制目标成本、分解和下达责任成本、进行成本动态控制；3．进行工程结算；4．进行成本后评估；5．按成本目标进行工程采购或材料、设备采购。城市财务部1．在项目开发各阶段进行经济测算；2．进行管理费用和财务费用测算。城市设计部1．按设计限额组织或调整设计；2．进行设计费用测算；3．按成本目标组织选型定板；4．配合造价采购部进行成本估算、测算、匡算、概算和预算。城市运营管理部1．复核目标成本及责任成本；2．复核目标成本控制书的调整；3．审核竣工结算书。项目成本管理流程编号：KWG-PD-ZJ-01版号：A/0页码：第4页共12页集团运营管理部1．编制拓展阶段估算；2．审核项目成本测算、项目成本匡算、初步目标成本、设计限额成本指标、正式目标成本及责任成本、﹥300万元或2%的目标成本的调整；3．﹥300万元的工程结算报告；4．对设计概算、﹤300万元或2%的目标成本的调整、﹤300万元的工程结算报告备案。3、工作程序3.1成本信息调研3.1.1公司进入新的城市进行房地产开发，集团运营管理部必须与战略及品牌营销部共同进行市场调查，完成该城市的《房地产开发成本水平调查报告》，内容应包括：1）该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响：包括计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。2）当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套（含外水、外电、有线电视、煤气、电讯、市政管网等）要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。3）当地建造成本的比较：包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区《各类建筑各种档次物业建造成本水平表》3.1.2集团运营管理部应在战略及品牌营销部提供的竞争楼盘清单中，挑选1-2个楼盘深入调研，完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。3.2论证阶段成本估算(土地获取前)——项目成本预控目标确定3.2.1原片区新项目投资决策阶段目标成本编制（估算）——项目成本预控目标确定。3.2.1.1城市营销策划部确定初选项目，城市设计部进行概念规划草案设计。3.2.1.2城市造价采购部收到城市设计部提交的《规划设计草案》(内容至少为：项目占地面积、用地面积和总建筑面积、项目各种建筑产品的建筑面积、层数、基底面积。等等)、《土地规划指标》、相关土地状况资料，城市营销策划部提交的关于新项目《项目初步定位建议》以及周边竞争楼盘清单后，一周内完成《项目拓展阶段成本估算》。项目成本管理流程编号：KWG-PD-ZJ-01版号：A/0页码：第5页共12页3.2.1.3由城市造价采购部编制的《项目拓展阶段成本估算》提交分管副总经理审核后，交由城市财务部完成《项目拓展阶段经济测算》提交分管副总审核后，一起作为城市营销策划部编制的《可行性研究报告》内容提交相关领导审批，具体按【项目拓展及论证管理流程】实施。3.2.1.4公司评审通过《项目拓展阶段成本估算》、《项目拓展阶段经济测算》后，《项目拓展阶段成本估算》自动成为项目建安成本预控目标。3.2.2新片区新项目投资决策阶段目标成本编制（估算）——项目成本预控目标确定3.2.2.1战略及品牌营销部确定初选项目，集团产品研发部进行概念规划草案设计。3.2.2.2集团运营管理部收到产品研发部提交的《规划设计草案》(内容至少为：项目占地面积、用地面积和总建筑面、项目各种建筑产品的建筑面积、层数、基底面积。等等)、《土地规划指标》、相关土地状况资料，战略及品牌营销部的关于新项目《项目初步定位建议》以及周边竞争楼盘清单，一周内完成《项目拓展阶段成本估算》。3.2.2.3由集团运营管理部编制的《项目拓展阶段成本估算》提交分管副总裁审核后，交由集团财务资金部完成《项目拓展阶段经济测算》并提交分管副总裁审核后，一起作为战略及品牌营销部编制的《可行性研究报告》内容提交相关领导审批，具体按【项目拓展及论证管理流程】实施。3.2.2.4公司评审通过《项目拓展阶段成本估算》、《项目拓展阶段经济测算》后，《项目拓展阶段成本估算》自动成为项目建安成本预控目标。3.3定位阶段成本测算3.3.1城市营销策划部组织市场调研并提出《项目定位建议》，城市设计部按项目定位组织《概念方案设计》，并由城市工程部进行工程技术可行性分析，城市造价采购部在收到城市设计部提交的概念设计文件20天内完成《项目策划阶段成本测算》编制，并提交城市公司分管副总经理审核，再提交城市财务部完成经济测算后，提交城市营销策划部形成《项目定位报告》，提交城市总经理、片区总经理审核交集团运营管理部审核，交集团项目成本管理流程编号：KWG-PD-ZJ-01版号：A/0页码：第6页共12页分管副总裁审核及总裁审批，并交项目负责人备案。3.3.2若《项目成本测算》未通过审批，则城市设计部重新修改概念设计，修改后再次进行测算。3.4设计阶段成本控制3.4.1方案设计阶段成本控制：3.4.1.1城市造价采购部依据项目成本预控目标、并在收到城市设计部提供的方案设计文件15天内完成《项目建安成本匡算》的编制，并根据匡算结果编制初步设计阶段的《设计限额指标及成本控制建议》，一起提交城市分管副总、城市总经理、片区总经理审核后，交集团运营管理部审核后，交集团分管副总裁审核，会同城市设计部提交的方案设计一起交总裁，总裁根据《设计限额指标及成本控制建议》与方案设计进行对比予以审批，审批结果交项目负责人备案。经审批的《设计限额指标及成本控制建议》作为初步设计阶段的成本控制依据。若未通过审批，则城市设计部重新修改方案设计，修改后重新进行《项目建安成本匡算》及《设计限额指标及成本控制建议》。3.4.1.2城市造价采购部依据已审批的《项目建安成本匡算》及《设计限额指标及成本控制建议》，会同城市开发部、城市营销策划部、城市设计部、城市人力资源部、城市财务部等相关部门一起编制《项目初步目标成本》，交城市分管副总审核，城市财务部根据《项目初步目标成本》，进行《项目经济测算》的编制，并提交城市总经理、片区总经理审核后，交集团运营管理部，《项目经济测算》或集团财务资金部审核，交集团各自分管副总裁审核后交总裁审批，并交项目负责人备案。3.4.2初步设计阶段成本控制：3.4.2.1城市设计部依据城市造价采购部提出的《设计限额指标及成本控制建议》开展初步设计工作。3.4.2.2城市设计部完成初步设计后，城市造价采购部根据初步设计完成《项目初步设计阶段设计概算》及《施工图设计限额指标及成本控制建议》编制，并提交城市分管副总审核后，提交城市总经理、片区总经理、集团运营管理部项目成本管理流程编号：KWG-PD-ZJ-01版号：A/0页码：第7页共12页审核，交集团分管副总裁审批，作为评审城市设计部初步设计成本控制质量的依据。经审批的《施工图设计限额指标及成本控制建议》作为施工图设计阶段的成本控制依据。并交城市项目负责人及集团运营管理部备案。若未通过审批，则城市设计部重新修改初步设计方案，修改后重新进行《项目初步设计阶段设计概算》及《施工图设计限额指标及成本控制建议》。