酒店管理会所 第六章 旅馆事业开发作业流程与组织

叶予舜汇编1旅馆事业开发作业流程与组织旅馆事业筹建作业是一种互动关系的观念,因为整体旅馆具有一座小型都市的功能,其精密的分工与管理设施的关系极其密切,所以若以软件接口主导的角度切入,则软件规划及指导者必须兼有硬件设施规划概念,例如：理性空间的关系安排、设备器具的选择；感性包装主题与市场定位关系的提示或指导,相关概念的修养与沟通能力等。相同的,站在硬件接口切入的角度来说,基本上是依据软件观念之市场定位概念,来规划硬件设施的规模与容量,感性包装的主题建议和检讨,然后按照初步检讨的结论来执行旅馆建筑的概念规划（ConceptSchematicPhase）。旅馆事业开发作业之软件接口,基本上为「人」的因素,这里所指的是广义的软件。而「人」对旅馆事业开发的经验与「人」对经营管理经验是不同层次的。旅馆事业开发是从无到有,从无的市场空间设定出未来的经营定位,从混乱多样的市场中确定「原创性」的形象及主题,然后为这个被开创出来的旅馆事业,建立出一套未来经营管理的政策及方法。所以开创性的经验,当然必须具备旅馆营运的丰富经验,及人力资源开发的组织能力和方法,这是旅馆事业开发所必须具备的基本经验。旅馆经营管理是从已经设定好的模式和指导政策的原则下,执行各项工作计划及细则再进入后续的经营及管理阶段工作。旅馆经营管理依照经验,大致可分成两个阶段：接续旅馆事业开发作业阶段依据事业开发的政策及方法来执行各项工作计划,作业准则及流程,一直到旅馆顺利开幕营运的第一段稳定期。也有人将此阶段并入旅馆开发阶段作业范围,这需按照旅馆开叶予舜汇编2发「人」的质量与经验来决定。稳定营运阶段接续前一段的营运作业持续运作,每年依据前一年所提出的年度经营计划及策略,提报损益预估及成长率预估,经董事会同意后执行营运管理。旅馆事业开发作业流程依据第二篇的事业开发各阶段内容,和经验作业顺序,做出下列开发作业流程表：可行性分析与研究FeasibilityStudy综合事业开发计划MasterPlan旅馆事业开发计划MasterPlan政府管制作业UnderGovernment’sSurveillance建筑及设备规划与设计Planning＆Design建筑经理与融资ConstructionManagement＆Credit实现作业叶予舜汇编3Realization工程营建与管理Engineering旅馆筹备作业Pre-OpeningPreparation旅馆完工交接Connecting旅馆试行营运Soft-Opening旅馆正式开幕营运GrandOpening可行性分析与研究（FeasibilityStudy）这是一个事业投资作业中,最初的分析与研究,从客观的分析报告中找出事业投资评估的支点,作为投资作业的进行与否,若确定可行的话,才进入事业开发计划阶段作业。亦有既设的市场条件已经肯定,可以省略本阶段的评估,直接进入开发计划作业阶段。本阶段作业大纲：一.概念Concept-市场情况与定位（MarketingPlan）二.产品Product-硬件：设施（Accommodation）需求与说明-软件：经营管理（Management）的构想三.财务分析Finance叶予舜汇编4旅馆事业开发计划（MasterPlan）事业开发计划是整体旅馆从市场、设施、概算、筹备、财务等,一系列总体运作概念成败的关键（Key）。一.概念Concept-基地引力（Attraction）-市场定位（MarketingPlan）-自然环境资缘-人文环境资源-市场情况及定位二.硬件PhysicalElement-营业设施配置规划（FloorPlan）（In-sideOut）-建筑规划（Bio-Architecture）-客房、餐饮、其他等-生财设备（F.F.E）-小生财器具（S.O.E）-功能配置及感性气氛计划三.软件HumanElement-经营管理（Management）-旅馆筹备作业计划-经营及形象概念-员工（Rank＆File）-训练（Training）-工作方法与进度-公共关系与形象推广-开幕计划四财务预算Budget-资金来源-损益预估-投资回收-现金流量预估建筑及设备规划与设计（Planning＆Design）叶予舜汇编5以上的计划都经过检讨确定后,正式进入具体的工作实施计划。实施计划中又分为：硬件与软件两个部份,本项说明是硬件设施的各项细部规划和设计。一.建筑设计-建筑与装修设计-法规研究与结构检讨-建筑设计-装修设计-各项机电空调系统设计1.生财设备及器具-生财设备设计-生财器具选样及设计2.各项设计工作协调-协调与进度查核实现作业（Realization）旅馆事业投资公司同意各项硬件的设计图说和施工规范后,依据图说进行各项工程发包与设备采购的作业工作,以便将整个旅馆计划具体的实现出来。在本阶段的工作中,为配合旅馆事业的融资,通常融资银行都会来「建筑经理公司」参与执行,在工程过程中之评价、估算、鉴证和征信等公正第三者的角色,以资融资银行据以确定融资额度和拨付期限等作业。工程营建管理-施工计划-工程监理计划-请领建筑物使用执照-编定工程预算-工程发包作业-设备采购-工程进度计划-期中估验-工务协调-消防系统检查-工矿安全检查叶予舜汇编6-接通水电及燃料-旅馆交接准备-申请观光旅馆执照-设备试车-旅馆交接使用-观光旅馆使用勘验旅馆筹备作业（Pre-OpeningPreparation）旅馆软件的细部计划与管理营运的实现过程阶段作业。这里包含：组织的建立、各部门工作计划与准则、人员招募与训练、旅馆开幕筹备的财务预算、市场营销和开幕计划等。筹备单位的工程管理部门,在本阶段应切入旅馆工程营建管理范围,准备旅馆的交接。旅馆试行营运与正式开幕营运（SoftOpening＆GrandOpening）配合旅馆完工的交接与人员定位训练：观光旅馆执照的申请、加入各种国内外职业公会和旅游组织；信用卡及外币兑换申请。在正式取得合法执照和确定营顺利后,正式开幕营运。旅馆筹建作业组织在整体旅馆事业开发的组织关系上,是由「业主」、「软件开发者」与「硬件规划者」的三角关系所组成,在三者之间需由「软件」或「硬件」之一方在承担三者的协调工作。依据上面旅馆筹建作业组织表可以看出,「总工作协调者」（Co-Ordinater）在整体作业中扮演的角色是非常重要的。以往的旅馆筹建经验中,一般常会忽略的就是这种非常专业且具复杂性与协调性的工作,轻易的以为有了各种专业顾问就可以解决,事实不然：在各种专业领域中,其适当的考虑与各种专业领域重迭和不足的关系,非得具有旅馆筹建的专业经验者来担任「总工作协调者」,才能在旅馆筹建与筹备过程中降低成本,最主要的真正到达旅馆规划的定点。而「总工作协调者」的经验背景,大约可以有下列两种：1.旅馆开发经验者：曾经具备良好的旅馆经营管理经验,且有多次从事旅馆开发与筹备的工作经验者。叶予舜汇编72.旅馆规划经验者：曾经具有多年旅馆建筑及设施设计经验。并曾参与进而较高层次的完整旅馆工作协调经验者。不同的定位、不同的旅馆系统、不同的经营经验者或旅馆开发者,都有不同的协调方式,这就是在旅馆规划考虑时,要常作「专业作业互动」的观念和思考假设。但是有一个先决条件,就是要有长期的旅馆专业开发、筹建与规划的经验,这不是在短时间或非专业的作业情况下可以得到的。所以在整个旅馆筹建的作业种,必要时可以聘请一位专业顾,或一家专业开发经验顾问公司,直接介入协助旅馆筹建作业体系中,则对整个筹建作业将提供许多正面效果的贡献的。所以,旅馆筹建作业最重要的就是「了解」整体作业方法与模式,旅馆经营与旅馆开发是不同作业层次,若因不明而误导作业,对旅馆开发与筹建,和开幕后的旅馆长期经营生命,将产生或多或少伤害,严重者甚至造成无可挽回的长期损失。依据前表所述及的大纲,将后续各旅馆筹建各单位组织简述如下：1.总工作协调-总顾问-工程顾问-开发顾问-经营顾问2.硬件设计-建筑师-室内设计师-结构技师-电气技师-消防技师-卫生技师-空调技师-环工技师-景观设计师3.工程管理-工务经理-总工程师-土木工程师-建筑工程师-装修工程师-电气工程师-弱电工程师-卫生工程师-空调工程师4.旅馆筹备-总经理-副总经理-管理部经理-财务部经理-工程部经理-客房部经理-餐饮部经理-采购部经理-业务部经理叶予舜汇编8-工程员-警卫-公关部经理旅馆筹建各单位组织表