房地产业可抵扣成本费用进项税率表

科目进项税率备注开发成本土地款及拆迁费土地价款相当于11%国家税务总局公告2016年第18号文房地产企业以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。土地契税不可抵扣土地管理费不可抵扣拆迁安置费不可抵扣拆迁公司开具的拆迁费用专票是否可扣？其他不可抵扣前期费用政府部门相关费用不可抵扣勘测、设计费用6%勘察勘探费用，进项抵扣税率为6%。工程设计费用，进项抵扣税率为6%。检测费政府部门收取的不可抵扣，其余的6%检验试验费，进项抵扣税率为6%。三通一平费11%临时设施费11%建筑安装工程费地基处理工程11%结构及初装工程11%门窗工程11%外墙涂料及饰面工程11%公共部位精装修11%其他建筑分包工程11%主体安装工程造价11%住宅精装修工程造价11%室外总平市政工程费11%智能化系统工程造价11%室外景观工程造价11%公共设施配套费环境营造费11%注：1、开发间接费用请参考管理费用、销售费用、财务费用；2、小规模纳税人代开专票，可抵扣进项税率一律为3%。经营三费可抵扣进项及税率科目名称进项税率备注销售费用职工薪酬奖金及佣金不可抵扣销售代理公司，开具专用发票则可抵扣。佣金不可抵扣广告宣传费户外类6%广告宣传费用，进项抵扣税率为6%。公司支付的广告费、宣传费等可以抵扣进项税。网站类6%展览类6%广告宣传用品6%、17%其他广告宣传费6%其他销售费用6%管理费用职工薪酬工资不可抵扣因不能取得税法规定的票据（若所有劳务外包，取得劳务发票是否可以抵扣？但此种方式相当于在劳务费用基础上加上了税费，对降低税负没有帮助。）基本工资不可抵扣社保不可抵扣养老保险不可抵扣工伤保险不可抵扣失业保险不可抵扣医疗保险不可抵扣生育保险不可抵扣特种保险不可抵扣住房公积金不可抵扣福利费工作餐不可抵扣体检费不可抵扣员工医药费不可抵扣礼金不可抵扣节日福利不可抵扣员工会餐不可抵扣其他福利费不可抵扣工会经费不可抵扣提取并上缴的工会经费不能抵扣。职工教育经费6%培训费，进项抵扣税率为6%。公司的培训支出，要向培训单位索要增值税专用发票。劳动保护用品17%劳动保护费，进项抵扣税率为17%。公司根据劳动法和国家有关劳动安全规程，用于改善公司生产人员劳动条件、防止伤亡事故、预防和消灭职业病等各种技术、保健措施方面开支的费用，例如给员工购买个人防护用具，安全用品等用品，进项税可以抵扣。但要与福利费进行区别，如果是福利费就不得抵扣。劳动保险费进项抵扣税率为6%、3%。应取得税率6%（一般纳税人处取得）的增值税专用发票，进行进项税额抵扣。备注：人身保险除特殊工种职工支付的人身保险费外，暂不可抵扣。差旅费交通费不可抵扣财税〔2016〕36号，附件2，不得抵扣的情形：购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。(差旅费中取住宿发票的可以按照抵扣)住宿费6%餐费不可抵扣其他差旅费不可抵扣业务招待费不可抵扣财税〔2016〕36号，附件1。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。租金及公共事业费租赁费5%，11%，17%区分对方不动产取得的时间，在2016年5月1日之后取得的，适用税率为11%；在2016年5月1日之前取得的，可以选择简易计税方法，适用5%的征收率。有形动产租赁17%维修维护费11%、17%维修费，进项抵扣税率为17%、11%。修理费用于有形动产的修理费用，如汽车修理费、机械设备的修理费为17%；而对于不动产的修理费税率是11%。水电气费水费3%、13%水费13%也可以选简易征收按3%，从自来水公司可以取得增值税专用发票，只能抵扣3%的进项税，从其他水厂购买的水，取得增值税专用发票，可抵扣13%的进项税。电费17%电费17%，电网公司直接开具的电费增值税专用发票可以抵扣；租赁房屋和施工现场业主的电表，应从出租方或业主方取得增值税专用发票，抵扣进项税。供气供热费13%供气供热费用，进项抵扣税率为13%。一般情况下，可以从供热企业拿到税率为13%的增值税专用发票；供热企业向居民免征增值税，不能抵扣。折旧费不可抵扣购买时按规定抵扣。网络、通讯费6%、11%电话费，进项抵扣税率为11%、6%。电信业适用两档税率，基础电信服务适用税率为11%，增值电信服务适用税率为6%。员工个人抬头发票无法取得增值税专用发票，无法抵扣进项税，带有福利性质的通信费补贴不允许抵扣进项税。企业的名义的电话费，取得专用发票可以抵扣。专家费审计费6%中介机构服务费，进项抵扣税率为6%。聘请专业的咨询、审计等中介机构的咨询费用都可以抵扣进项，注意要选择一般纳税人。律师费6%诉讼费6%评估费6%其他专家费6%办公费办公用品17%复印\印刷费13%办公设备维护费17%修理费用于有形动产的修理费用，如汽车修理费、机械设备的修理费为17%证照及年检费不可抵扣电脑软件\许可证费用17%、6%软件销售企业开具专票为17%，其他软件咨询、服务等为6%。其他办公费6%、13%邮递费，进项抵扣税率为6%。快递费可以抵扣进项税，建议采用月结方式结算，较易取得增值税专用发票。报刊杂志，进项抵扣税率为13%。图书、报刊、杂志的适用税率可以抵扣，但是注意索要增值税专用发票。车辆使用费汽油费17%汽油费、柴油费，进项抵扣税率为17%。汽车、机械使用的燃料费用，是施工过程中不可缺少的成本支出，这些支出的进项税是可以抵扣的。但司机师傅自己单独分次加油，可能无法取得增值税专用发票，需要统一办理加油卡，在加油后凭卡或者加油凭证，再开具增值税专用发票。维修保养费17%修理费用于有形动产的修理费用，如汽车修理费、机械设备的修理费为17%汽车保险费6%车辆保险和不动产保险进项抵扣税率为6%、3%。应取得税率6%（一般纳税人处取得）或3%（小规模纳税人处取得）的增值税专用发票，进行进项税额抵扣。停车及过路费-基本不能取得专用发票物业管理费办公楼物管费6%物业费，进项抵扣税率为6%。物业费可以索要增值税专用发票抵扣，但必须是公司实际发生的。其他物管费6%税费土地使用税不可抵扣印花税不可抵扣其他费用类税金不可抵扣其他管理费用不可抵扣财务费用利息支出不可抵扣财税〔2016〕36号，附件2，不得抵扣的情形：购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。银行手续费，进项抵扣税率为6%。办理转账，汇款时发生的手续费都可以抵扣，要向银行索取增值税专用发票。利息收入-手续费6%注：1、小规模纳税人代开专票，可抵扣进项税率一律为3%。《财税〔2016〕36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1第二十五条下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。第二十六条纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。第二十九条适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额第三十一条已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第二十七条规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。附件2纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣