国内部分城区破解土地“瓶颈”的具体做法

—1—国内部分城区破解土地“瓶颈”的具体做法温州市瓯海区：（一）集约用地的主要措施一是“功能置换”。按照先生活后配套理念，置换供而未用闲置土地功能，优先安排房屋改造项目。居民搬迁后，原旧房所占土地再用于学校、农贸市场等其他公建配套建设。二是“增减挂钩”。即把新建城镇用地与拆迁农村用地组成项目区，通过新房建设、旧房拆除、土地整理复垦，实现土地增减联动挂钩、总量平衡。在用地总量不增加的情况下，优先调剂一部分土地用于农房改造，实现全区的土地规模动态平衡。三是“总量平衡”。运用“城市更新单元”的理念，通过对零散土地进行整合和整体规划，集约利用土地，落实规划的城市基础设施，从而实现单元内各更新项目的利益平衡。四是“滚动发展”。即采取土地“先予后取”、农房“先建后拆，先拆再搬”的做法，将原用于项目平衡的地块先置换用于农房改造。（二）集约用地的具体办法1、向集约高效要地。按照“布局集中、用地集约、产业聚集”的思路，该区严格执行“两不五优先”的供地原则。“两不”，就是年销售收入500万元以下的企业，不单独供应土地和建设厂房，可提供标准厂房；违反产业导向的，特别是“三高一低”的企业，不予提供土地。“五优先”，就是外资企业或与世界500强合资的企业优先；列入省、市级重点技术改造项目的企业优先；属于高新技术产业的企业优先；评上温州百强的企业按名次前后优先；对行业发展起带动作用的龙头企业优先。同时，该区严格执行最低投资强度和最低容积率标准，严控厂区内道路、绿化等非生产性设施的占地规模，允许企业适当降低绿化率，鼓励企业建设多层厂房和标—2—准厂房，倡导“零土地招商”、“零土地技改”，鼓励老企业进行厂房改建，鼓励容积率低的工业园进行二次改造。2、向土地整理要地。一是集中整治违法占地、违法建设行为。二是大力整顿“圈而不用”、“多占少用”的现象。对闲置土地6个月以上不到一年的，按政府指导协议价收回；对闲置土地一年以上不到两年的，按原购买价收回；对闲置土地两年以上的，依法实施无偿收回。三是盘活存量建设用地。通过增资扩股、增资技改、互惠整合等办法，挖掘企业在存量土地中的发展空间。通过实施以宅基地整治为主的农村土地整理，开展退宅还耕，积极推进村企合一，盘活农村存量土地。3、向区域以外要地。一是“腾笼换鸟”。就是对高耗能、高排放、占地多、附加值低的企业，动员外迁，进行“腾笼”。将腾出的土地供给科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少的优势企业和优势项目，引入和培育“吃得少、产蛋多、飞得远”的“好鸟”。二是“借地生财”。就是把销售网络、储备仓库、生产基地办到国内其他地区乃至全世界。东营市东营区：1、未利用地开发。一是承包开发。该区本着“权属不变，谁开发、谁受益”的原则，将荒地承包到农户，由农户自行开发。二是村办公助开发。以省、市、区投资为“酵母”，乡镇政府统一组织，国土资源部门统一指导，各村出劳务进行开发。三是乡镇自行开发。各乡镇利用秋冬农闲时节，实施农水会战，组织农民进行土地开发。2、旧宅改造整理。提高土地利用率，东营区在旧宅改造中始终坚持“拆一建一”，逐步消除农村“空心化”现象。具体做法是“三步走，四约束”。一是对旧村实地测算，按近期和远景确定村庄框架，—3—通街顺巷，规划配套设施；二是因村制宜，划定区域，废旧宅基限期拆除；三是根据农户建房申请，严格把关，就急安排，统一标准，限期建成。“四约束”:一是申请宅基地的用户，须拆除旧房，交出旧宅基地；二是新分宅基地的用户，必须通过合同约定，确保建新拆旧，严禁占而不建；三是新宅基地用土，不准另划土场，一律取之于旧宅基地；四是建房户对旧宅基地负责回填整平，以便统一将其复垦为耕地。天津市北辰区：（一）完善政策措施，盘活闲置土地资源一是建立盘活闲置土地资源的考核机制，在摸清底数的基础上，建立全区闲置土地资源信息库，对闲置土地、厂房进行统一编号，并将占地面积、厂房层高、结构、厂址等信息进行登记，制定整合土地资源的任务目标，把盘活存量建设用地工作列入各镇工作目标责任制，有计划、分步骤的盘活现有存量土地和闲置资产。二是把盘活闲置土地同审批新增用地挂钩，对盘活土地资源工作考核不合格的，不予办理新增建设用地项目报批。三是制定了关于盘活工业用地和闲置资产工作的鼓励政策，鼓励企业通过合法转让、合资合作、参股等形式，对闲置2年以内的工业用地以及尚未完全建设或土地利用效率低下的建设用地进行整合盘活，重新开发引进规模大、效益高的新项目。对在闲置地块上新引进的投资2000万元以上的新项目，项目投产后实现的新增税收留区部分，连续2年返还镇级财政；投资5000万元以上的新项目投产后实现的新增税收留区部分，连续3年返还镇级财政。四是严格执行国家土地法规，对从批准之日起闲置2年以上的已批项目建设用土地依法予以收回。（二）建立约束机制，切实加强土地集约利用—4—一是坚持项目准入制度，提高土地集约利用水平。对符合国家先进制造业产品导向目录的高新技术产业、装备制造业项目给予优先供地；将产业政策、投资密度、资源消耗、环境影响等作为项目准入评估的重要依据，凡不符合准入标准的项目不能入驻。二是以投资强度为手段控制企业用地规模。对投资2000万元以下的项目，原则上不单独供地，鼓励进驻企业租赁标准厂房取得生产经营场所。三是在配套用地限度上，要在符合规划的前提下，适当提高容积率、建筑高度和土地空间利用率。四是工业项目的用地实行限期建设。凡取得建设用地批准书和施工许可证的工业项目，原则上必须在6个月内开工建设。分期建设的项目用地要求远近结合，对后期用地在合同中约定并明确违约责任，在规划上预留时间视项目大小而定，原则上不超过一年。五是推动多层厂房建设。制定了多层厂房建设扶持政策，凡企业利用现有厂区的存量土地和厂房进行新建、加层或扩建标准式多层厂房，建筑面积达到一定数量的，给予资金补贴。（三）整合小型微亏企业资源，盘活存量求增量本着“重组一批、嫁改一批、淘汰一批”的思路，对小型微亏企业实行“腾笼换鸟”。一是鼓励经济实力较强的企业，特别是支柱行业的龙头企业以参股、收购、兼并等形式，重组小型微亏企业，并对重组后的企业在审批、服务、税收等方面给与适当的扶持奖励。二是对企业规模小，但产品有一定科技含量和发展前景的企业进行嫁接改造。对小型微亏企业进行的技术改造项目，项目投资规模达到一定额度的，经审核批准，给予一定的技改奖励。三是对扭亏无望，资不抵债、产品档次低的企业实行破产，使各种生产要素得以自由流动的优化组合。汕头市澄海区：—5—该区坚持项目带指标的原则，根据建设项目投资规模配给农用地专用指标，也就是按照项目的实际需要来安排用地。为此，该区专门成立了由工业办、财政、环保、科技、城建、国土等多个职能部门组成的工业用地项目测评小组，负责对入园项目的综合效益、税收、就业、产品销售等指标进行综合测评，之后再敲定具体的用地安排；成立了清理盘活闲置土地领导小组，在全面摸查的基础上逐个跟踪，并根据闲置土地的不同情况，分门别类，采取强制收回、拍卖、引进新项目承接等多种灵活形式进行盘活。永康市：（一）以技术改造为核心，引导企业“挖潜节地”鼓励企业加大“零增地”技改投入，引导企业“挖潜节地”，通过厂房改建和加层、内部土地整理等途径，提高空间利用率和产出率，实行零用地改造。该市在工业经济发展若干奖励政策意见中，明确以技术改造为核心，从三个层次对技改项目进行奖励。一是技术装备改造项目奖励。经该市以上立项、上年度国家贡献额超过30万元、总投资300万元以上、设备投入不少于180万元的技改项目：进口高档设备按进口价格的10%奖励，国产高档设备按购买价格6%奖励，国产普通设备、配套公用设备及环保安全设备按购买价格4%奖励。二是工业循环经济项目奖励。对未申报技改、投资额在20万元以上的工业循环经济项目，按实际投资额给予6%的技改奖励。三是高新技术产品项目奖励。省批以上技改项目可行性报告批准后享受前期奖励，奖励标准为项目总投资的2‰。（二）以土地供应为杠杆，撬动企业“腾笼换鸟”一是工业用地置换。出台《供地项目收回原工业用地的实施办法》（试行），规定在为企业新供地之前，企业与原乡镇（街）签订工业用地收回及入园供地意向，报政府收回其原有工业用地—6—使用权，再进入供地程序。入园企业新供土地竣工验收换证前，企业将房地交回镇（街）管理，财政按收回意向对企业进行补偿。镇（街）接受土地后，将土地供应需要的企业使用。不改变原规划的，由国资办按国资处置程序出让；改变原规划的，由国土局进入土地一级市场出让。二是以效益评价作为供地参考。对工业企业以“亩产税收”进行效益评价，每年在相关媒体上对“亩产税收”前30名企业予以公布，作为企业土地供应的参考指数。把亩产税收奖励从发文授牌进入到优先供给的实质性阶段，将亩产税收和项目供地联系起来，把有限的土地供给利用率高的优质企业，引导当地工业经济走向高技术、高亩产、高效率的良性循环。三是重点扶持项目优先供地。出台系列措施引进低耗高产产业，对高新技术、装备制造业（包括汽车产业）、新能源、新材料项目予以优先供地；对税收超200万元以上，亩产税收排名在前10位且自有土地少于2000平方米的高亩产企业作为优先供地单位，并张榜公布，由市长亲自督办。（三）以适建标准为导向，确保企业“投密扩容”一是设置新开工企业投资底线。制订实行《工业建设项目用地规划指导适建标准》，设置新开工企业每亩最低100万投资底线，鼓励企业通过增加土地投资密度实现用地扩容，在不改变用途前提下，提高土地利用率，增加容积率，新增容积率不增收土地出让金。二是强制工业用房新建标准。鼓励企业向空中发展。利用利益杠杆，鼓励企业建造多层厂房，要求企业工业建设用房，除行业特殊要求外，必须达到三层以上，否则不予发放建设许可证。通过标准引导，将企业建设项目建筑密度从40%调整到55%。三是提高建筑密度与容积率。出台《破解难题求发展若干意见》，规定可将建筑密度提至60%，容积率从0.8提至1。2010年，该区在不新增用地情况下，有效增加企业建筑面积超过100万平方米，—7—亩投资密度增长30%以上。（四）以清理闲置为手段，杜绝企业“圈而不建”为最大限度提高供地率，该市专门成立闲置土地清理领导小组，开展清理闲置浪费、粗放低效利用土地专项行动。一是收回闲置土地。对所有用地项目进行逐块清理，全部闲置土地建立台账，根据不同情况予以分类处理，包括收回、下发督办通知、限期开工。二是整合现有工商业用地。寻找利用率不高的已用地块，重新制订单位面积土地投入、产出标准，促使这些企业少用地、多产出。三是加强跟踪检查。加强工业用地批后的跟踪检查和依法管理，建立制约机制，促进企业节约集约用地。对投产后税收密度达不到规定要求的，控制企业用地规模，防止企业圈地。昆山市：一是坚持以严格的土地利用标准来规范集约用地。按乡镇工业集中区、省级开发区、国家级开发区等不同区域外资项目的投资强度每亩分别不低于40万、50万、60万美元，民资项目不低于250万元/亩。二是兴建标准化厂房并积极引导工业项目向园区集中。在全市范围内规划建设了八大原创型企业基地，统一建设三层以上的标准厂房，为投资规模在500万美元以下的外资项目、2000万元人民币以下的民资项目提供生产经营场所，容积率达1.3，配套设施共享，改变以往小型企业“麻雀虽小、五脏俱全”的用地局面，大大提高了土地的集约利用水平。三是以政策为导向，提高投资强度和土地利用效率。工业厂房建筑在收取基础实施配套费时，采取对建单层厂房全收、两层厂房减半、三层厂房以上全免的方式，鼓励节约用地。四是采取合理的用地成本促进集约用地。规定工业用地地价不低于12万元/亩，同时还在全国率先推出了工业用地招、拍、挂，以地价杆杠强化集约用地。五是积极—8—引导农民向城镇和农村新型社区集中。将农村居民新型社区建设与农民动迁安置、村庄整理、小城镇建设和集约用地有机结合，涉及农民宅基地动迁和对零星宅基地整理的，按照“拆一还一”的政策安置到农村居民新型社区。