7月份福州市住宅市场分析报告

福建金辉集团第1页共71页7月份福州市住宅市场分析报告报告单位：福建金辉地产企划部报告时间：2006年8月23日福建金辉集团第2页共71页〖报告目录〗第一章：近期宏观经济相关信息及分析第二章：福州市规划相关法规信息分析第三章：福州市地土地市信息分析第四章：福州市7月份住宅市场分析报告福建金辉集团第3页共71页第一章：近期宏观经济相关信息及分析第一节：“一条龙”调控全国土地房市央行对房地产信贷情况“关心”的同时，近日，建设部和国土部连续发文，分别开出5帖“药剂”，从楼市的住宅供应、市场交易、土地供应、住宅保障等产业链各个环节，“一条龙”调控。今年1～6月份房市情况，40个重点城市上市预售的套均建筑面积115平方米，有15个城市高于120平方米。部分城市房价上涨仍然较快，今年6月份，70个大中城市中，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10%，19个城市月环比涨幅超过1%。建设部目前对楼市调控的5大重点确定，地方政府要加强落实：一、为加大综合调节力度，引导合理的住房消费；二、为重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；三、为加大整治查处力度，规范房地产市场秩序；四、为有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难；五、为继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求。制止片面强调以地生财的做法。当前土地管理的违法违规等5大问题值得重视。土地调控必须完善责任制度，实行问责制。当前要重点查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等问题。国土部推出的5大措施为：一是提高征地成本；二是规范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理；三是提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准；四是统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准，工业用地原则上实行招标拍卖挂牌出让；五是加大建设用地取得和保有环节的税收调节力度，提高现行城镇土地使用税征收标准，完善耕地占用税的有关规定。福建金辉集团第4页共71页第二节：市场供需将发生错位国务院发展研究中心宏观部发布的《2006-2010中国房地产发展预测报告》中也提出，预计国内城镇居民住宅需求面积（人均住宅建筑面积）将从2004年的25平方米，提高到2010年的35.66平方米。以常见的三口之家推算，每户住房面积应为107平方米。很多城市中最受购房者欢迎的，是单套建筑面积在90～120平方米之间的产品。若此推测成立，则新政实施后大量90平方米以下户型的房子，与主力买家的实际需求之间，可能会出现一定程度的错位。随着一系列新政措施的有效落实，经济适用房及限价商品房等产品更多开发，加上调整项目规划后，大量小户型住宅全面上市，新增住宅供应量尤其是供应套数有望反弹。第三节：“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。”这句著名的西方谚语表明了政府过多干预房地产市场的现象，中国房地产市场下一步发展的关键是：政府对中低收入阶层住房问题承担责任，商品住宅交给市场自身调节，只有这样，才能为房地产行业留出足够空间。最现实的问题是，国土系统一直追求“垂直管理”，但人事、业务和经费三者却不能同时到位，“垂直管理”下的各地国土部门依然受制于地方政府，看着地方政府的眼色“补办用地手续”的窘况，只怕一时难有实质性改观。“我们多数都是好孩子，父母不成熟。”有开发商用调侃的口吻评论政府近期频繁的行政干预。迫于新政压力，相当一部分开发商可能要放弃小户型项目开发。商人做生意追求的是赢利，要赢利就得开发适销对路的产品，对前景不明或不被看好的生意，不做也无可厚非，至于住房保障问题，原本就是地方政府的责任，开发商应积极配合，但不是当然的承担者。但不管开发商是不是有足够勇气“用脚投票”，政府继续贯彻新政的决心，看来一段时间内不会改变，房地产行业随着市场降温逐步进入调整期的趋势，也是不可避免了。现在要建立和谐社会，关键是不要把目标盯在价格上，而是要放在分离房地产市场资金和房地产社会保障资金上。如果把二者混为一谈，通过价格微调，很难实现政府想实现的和谐社会的目标。当民众把房价高攀、攒钱的速度永远追不上涨价速度的愤懑口水吐到开发商身上时，房价其实已经在承担它本身不能承受之重，开发商有代地方政府受过之嫌。市场的归市场，政府的归政府，各自干好分内事，社会和谐好求！福建金辉集团第5页共71页第四节：开发商集体形象的舆论倾向房地产的营商环境正在发生巨大的改变，几乎每个经营主体都面临着头脑大转弯。企业要具备资本实力、开发功力和适时调整战略的能力，大的品牌开发商有几件事情要做：一是要在政府面前，顺应政策导向；二是在消费者面前，产品要让消费者认可；三是要在金融机构面前，贷款好借好还，再借不难。频繁的新政不断给开发商立规矩，有些措施透露出政府主管部门对开发商能力与自觉性的不信任，于是招惹出了一些原本自觉向上的开发商的不满情绪。近两年丑化开发商集体形象的舆论倾向确实值得人们反思。福建金辉集团第6页共71页第二章：福州市规划相关法规信息分析第一节：我省严控低密度高档房开发一、引导合理住房消费我省将进一步发挥规划、土地、信贷、税收等政策的综合调节作用。健全各级促进房地产市场健康发展的联席会议机制，协同有关部门采取经济、法律等综合手段实行综合调控；积极应用税收政策杠杆，鼓励和支持住房开发和消费，促进中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设和消费。二、重点发展，中小套型普房我省将出台措施，逐步调整优化住房供应结构。按照“总量控制、区域平衡”原则，重点发展普通商品住房(含经济适用房)，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重达到开发建设总面积70%以上，继续停止别墅用地供应，严格控制低层、低密度大户型高档住房开发。在先期的建设规划和用地供应计划中，明确普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设项目区位布局、用地面积、建设规模、建设进度安排等。三、预售合同，网上即时备案我省将推行商品房预售合同网上即时备案，落实禁止期房转让规定，规范登记行为；逐步完善各类房地产企业和执业人员信用档案，严惩各类违规行为的同时，将不良行为记入个人(或企业)信用档案，纳入资质资格管理体系；加强房地产管理部门内部业务系统整合和制度建设，推进房地产交易与权属登记规范化管理工作。四、住房保障对象，建立档案福建金辉集团第7页共71页我省将严格执行经济适用住房购买申请、审批和公示制度，明确购买经济适用住房的对象条件、购买程序。2006年底前各设区市全面启动廉租住房制度，完善城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法；以地方财政预算安排为主，多渠道筹措廉租住房资金；全面掌握最低收入家庭住房状况，建立保障对象档案和信息管理系统。通过发展住房租赁市场、建设职工公寓等多种方式，研究解决进城务工人员住房问题的有效机制，不断扩大住房公积金覆盖面。五、合理控制拆迁规模我省还明确将加强城市房屋拆迁管理，稳妥推进危旧房和棚户区改造。合理控制城镇房屋拆迁规模，探索新型拆迁补偿安置方式，推广建立最低保障补偿制度；加强危旧房和棚户区改造的规划指导和政策协调，积极探索政府组织、市场运转的路子，把危旧房和棚户区改造与调整城市产业结构、优化城市用地结构结合起来，综合考虑各方面的承受能力，有重点、有步骤地推进。第二节：福州市近期规划信息分析福州将全力打造海洋经济强市，重点发展闽江口、黄岐半岛、福清湾和平潭岛四个滨海旅游区，力争到2010年，海洋产业增加值到450亿元，全市形成2～3个海洋产业总产值超100亿元的海洋经济强县（市）。滨海旅游将向海洋旅游迈进今后5年，福州将推进滨海旅游向海洋旅游迈进，形成海上、海岛、海岸、腹地旅游产品系列，建设集休闲度假、会展商务、文体旅游、生态旅游、探险旅游等多功能于一体的现代综合滨海旅游经济带。扶持发展游艇旅游、海岛休闲探险旅游、风能发电观光和垂钓旅游等特色旅游。福州将重点发展海坛国家重点风景名胜区、马尾船政文化旅游区和长乐郑和下西洋文化旅游区、琅岐岛龙鼓度假区、连江黄岐半岛滨海旅游度假区、福清东壁岛旅游度假区等重点项目。平潭岛开发以滨海度假旅游为主，海蚀地貌观光、海上运动休闲和近海游船观光等为辅；马尾船政文化旅游区形成以船政文化为主线的食、住、行、游、购、娱的旅游产业链。福建金辉集团第8页共71页滨海旅游拟建11重点项目“十一五”期间，福州滨海旅游业拟规划11个重点建设项目。其中，“两马”旅游开发，拟新建一座五星级大酒店，改建国际客运大楼及配套设施。福州船政文化旅游二、三期建设项目：包括两园五馆一船坞，分三期建成，计划建成12个景点，2个游轮码头及旅游环保电瓶车等。闽江口郑和航海文化旅游区：沿闽江口南岸，开发利用郑和下西洋史迹，兴建纪念性景观和吃、住、娱、购及旅游码头等配套服务设施。平潭坛南湾一将军山生态旅游区建设：规划面积13平方公里，拟建高等级酒店一座，区内游览路5公里，停车场15000平方米，旅游服务设施1.3万平方米等。罗源湾游艇俱乐部：建设游艇码头、四星级标准俱乐部（罗源湾假日大酒店）及附属设施、观海长廊、海鲜城、停车场等配套设施。长乐拟建13公里滨海观光大道长乐海滨旅游度假区：沿大鹤海滨至下沙海滨，拟分别建设四个功能区：一是大鹤森林公园，规划面积369公顷，包括海滨浴场、象鼻山、石景山游览区，森林度假区和观光农业区。二是规划面积760亩，包括休闲游乐区，旅游购物区和海景博览区。三是南澳海滨休闲区，滨海观光大道，北起漳纺南澳，南达文武砂海峡奥林匹克城，全长13公里。四是下沙度假村，规划面积1.12平方公里，包括海滨浴场、海滩游乐区和休闲度假区。福清东壁岛旅游度假区：拟建设两区一街、两湖一山、两滩一岸一岛。琴江满族风情旅游开发：开发满族风情观光旅游区、大屿岛水上休闲运动区等。十八孔旅游区开发：在十八孔周边开发1400亩水上、陆上旅游项目。海坛国家风景名胜区（世界自然遗产预备名单）综合开发建设项目：规划面积71平方公里，景区接线道路15公里，景区山门4座，入口3处，停车场3万平方米，景区步游道18公里，旅游服务设施3.2万平方米。拓展港口通往内陆腹地交通走廊福建金辉集团第9页共71页今后5年，福州将推进港口通道等配套基础设施建设，加快以铁路、高速公路、沿海公路为主体的综合交通建设，重点拓展沿海港口通往内陆腹地的交通走廊。“十一五”期间，主要完成温福铁路、福厦铁路、江阴铁路支线、连江铁路支线、罗源铁路支线建设及外福铁路的扩能提速改造，形成以福州为中心点的连接“长三角”、“珠三角”的快速铁路通道；建设绕城高速公路、机场高速公路、福厦高速公路复线福州段、京台高速公路福清渔溪至小山东、江阴港区疏港高速公路、罗源湾南北岸疏港高速公路、松下港区疏港高速公路等，提高省会中心城市对外辐射能力与沟通能力；建设省道201线（滨海大通道）、平潭海峡大桥等，完善路网布局，提升港口功能的运输通道。第三节：6月份我省商品住宅价格涨幅仍居全国前列上半年，全省房地产开发投资331．07亿元，比上年同期增长43．9％。全省商品房销售面积增长29．9％，达879．55万平方米，增速比今年前5个月高6．5％，空置面积290．01万平方米，下降11．2％。省统计局综合处相关负责人指出，由于房地产宏观调控措施陆续出台，因此虽然上半年福建房地产开发投资仍比上年同期增长43．9％，但6月份增速已经减慢，比1～5月份低7．2个百分点。省调查总队7月份公布的调查显示，5月份福州、厦门商品住宅价格涨幅分别为10．3％和8．7％，在全国70个大中城市中，福厦涨幅分居第6位和第10位。6月份福建的商品住宅价格涨幅仍居全国前列，福州、厦门、泉州三地的商品住宅价格涨幅分别为9．3％、11．1％、6．9％。6月份福州商品住宅价格涨幅回落了1个百分点，而厦门则增加了2．4％。据了解，6月份厦门市商品住宅全市均价为7432元／平方米，岛内的商品住宅均价更蹿升至8556元／平方米，较上月大涨了1696元。福建金辉集团第10页共71页第四节：我省转发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》我省转发建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[20