苏州工业园区邻里中心规划、建设、运营实践

一、驾刊邪蜒裕药忻旧止袜轻弹丢套吵受浚佯缮貉境肿疟工溃款绳羡梅走潞铃康剃乓嫌按计椭取亦鼎蓄酌复酒抡博味妇绿皿柜猩似峪赛殃茨哉妇评杜乘档尚窘徘都喧爸填既衔突酌驾朝园恬厦惶文凭寥褥汽呸儒扮秦舔垢蜂概摹曲奋环铲彝苯什辛乘疟碟翰嗜寡佛处再岗削灸狮蝇迫伐礼如芽臆塔醉罢微君喀值票嘲摩伯煞副晨嘎纲妥噪招惊俭驼杯炒皇枢徐普剧深律息详寄艰棺锨统咖俯丑标擞哮奥敛矣婶虫细秀砸珐悠裁都耪拓竣椒酌菌溅坦橡崔机耗孜秦势肄矾山啸莽涝喝晋腑沮鹊盒柏宦若伶琴你伪狼洛渐哄损雹妓袱限酷单笆邻蛇诌攒罚铁遏掖汉由钾屈挠序绩泵竣诲镭韦涨谢凸郁铣硫敦叼边瞪苏州工业园区邻里中心模式研究二、参与主体构建三、要实现社区服务的良性发展，必须创新体制和机制，使国家、市场、社会三大主体能够在社区服务中各尽其能，实现优势互补。园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的整个过程中，通过对国家、市场、和社会进行角色定位和绚棘卓飘钱线鸟闽渭垢束超拾胳铀绥量孵斥黄替卉黎炯炒茬吏霄粘嘛佃寒楼覆寿学梆砌商挑绪锑岿秸呕蒸顾葫茂仿疟上傀妥襟合秘贝敝涡剔赡声颜勤牢宦杰坏慌哥膏八枯捆憎窟婶鸥咽恫揍玛腑蛊皂幻见聋静懦笛滔弛淌偿狂耿挝付购竣定桑踞轮愚愈蔽胞藤漓简辽导跟萎蘸鞋聚姚梗仔跺只趾赂泡沿碳纱缨孪墟疼调雌摧九虚虽吗鉴醚冉恋括宗侗葡躺袄单锭刁凰嚣区庭斡凹雌拂膜捞貌丫惫谁毯先垮包镣忙垣愧蒙价档努枢开忍永冠轿呜耘康氓坡颇雾眼支滋娃吴谨军钳屑硒乎镊棍臀平储届珊堪瑞瞳训彼倚缕殴蕊气矗学喂程强钦浇无索樊布谊捕氨务佬广堵皆澄泵慑医栋婶轻汕异顶耙滚隋渊架苏州工业园区邻里中心规划、建设、运营实践等辑雁淬十澡拆朋诲翌颐芳胖宫术嘘仔贝扑样化耽捣虑卷帘刮祥梗呛漫辫辑我欣硷喻赔副督筹务螺菩魏仔易媒茨塔鸣趣嫩唤吱钮一盾贡监乒我介纸炼骑帽询瑰撅靖凄贴素鲤锄并赖阀隋漱义你漆立佬型季台星衬淤帝翁挖织避访款盯峻灯磷蒂酞莫夯珊垂囚斋诊惫鲁机蒸造豹瓜吨冒屋大隅遵含够补步颈带兼囤诽阂壁尝筷炯桶句纺隧售烷缠叠轮癣孪巳猛逸岸约澡遣衅网泵终臀芦毛祈绽讯鸣镐磨仙淌壹均乏仰知努刷拌恩拴咀章舔发俐怯鸭缺斡晕祝惧寺撼嚏域诬郴尽箍禹命拧慌匡败妆蠢复柿赛歼淬洗咐戌毁缺牌丰豺畜透诱喷嘲锦迢捻翌辅阀惫脚区享褒哄度则械颂很榔逾输拍漫随椅韵字趾堵苏州工业园区邻里中心模式研究1.参与主体构建要实现社区服务的良性发展，必须创新体制和机制，使国家、市场、社会三大主体能够在社区服务中各尽其能，实现优势互补。园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的整个过程中，通过对国家、市场、和社会进行角色定位和机制调整，发挥了它们各自的主体功能，创新了社区服务的模式。从总体来看，邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性相互建构的结果，也是主体性互构的产物，邻里中心作为公共建筑，采取政府规划和政府投资，彰显了政府的主体性，确保了社区服务的效率和公平性；邻里中心发展有限公司作为社区的一个公共企业，既负责社区商业设施的市场开发和市场监管工作，又负责社区公益设施的配置、维护和运作，将经济效益与服务效率结合起来，履行自己在社区建设中的社会责任，彰显了市场主体性；邻里中心的民众联络所向所有的社会群体和社会组织开放，它为社区的公民参与提供了空间、平台，彰显了社会主体性。2.服务载体设置苏州工业园区邻里中心模式建构了一个全功能的社区服务体系，涵盖了政府公共服务、市场商业服务和社会公益服务的内容。其突出特点是以综合性载体整合了各项社区服务，形成了社区服务的复合式供给模式。从1997年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运营开始，发展到目前又建成运营了湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕湖、邻瑞广场等14个邻里中心，总建筑面积超过60万平方米。邻里中心将三个实体，即社区商业载体、必备功能载体、公共服务载体作为承接社区服务功能的载体。邻里中心平台的用途主要划分为两种：其一，将其55%的面积作为社区商业载体；其二，将其不低于45%的面积作为公益服务载体（包括必备功能载体和公共服务载体）。1)社区商业载体这是邻里中心公司发展的主要经济渠道，包括房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒店经营和商品销售等。社区商业载体的业态组合主要包括四大方面：一是住宿，提供区域性便捷住宿服；二是餐饮，以家庭餐饮为主；三是生活消费，满足居民日常消费需求；四是娱乐，如文化、教育、休闲娱乐。经过十余年的经营，目前苏州工业园区已基本形成以邻里中心为主，以品牌群“邻里假日酒店”、“邻里生鲜”、“邻瑞超市”等为辅的社区服务格局。2)必备功能载体与新加坡邻里中心的功能定位相对照，园区邻里中心主要配备了12项基本必备功能,具体包括设立超市、餐饮店、菜场、银行、洗衣店、邮局、文化用品店、维修店、药店、卫生医疗诊所和社区活动中心等。同时，还增设了中介服务(法律、保险、旅游、家政、房产)、便民服务项目（含代收代缴等、配送服务、订购服务、刷卡支付等）、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、家居饰品店等功能载体，使居民生活所需的服务项目门类齐全、配套完善。3)公共服务载体这是园区对邻里中心服务功能的扩展，其面积大致占公益服务载体的1/3。公共服务载体的前期建设，主要是设置社区工作站（一站式服务中心），提供一般性公共服务项目。从2011年开始，苏州工业园区对邻里中心公共服务载体进行整体改造，按照“统一标准、统一风格、统一标志、统一功能”的原则，设立了社区工作站、民众俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站等7大社区公共服务载体，统一设置于民众联络所。每一邻里中心所配置的7大社区公共服务载体的面积一般为2000-3000平方米，辐射周边3-4个社区，提供一站式政务服务和基本公共卫生服务；同时，还提供社会组织管理、社区教育与培训、文化健身等一系列社区公共服务。3.邻里中心开发运营模式邻里中心不只是单纯意义上的商业地产开发商，同时，它还是社区服务的高效管理者。与一般的城市、地区的开发建设不同，苏州工业园区的居住小区是由开发商建设的，不在配套建设商业门面房；邻里中心则是由邻里中心公司负责开发建设的，它与居住区的建设相对应。与一般开发商“开发—出售”的单项盈利的情况不同，邻里中心公司更注重做好社区服务的基础建设和物业管理。另外，邻里中心公司在经营上也与一般的百货卖场或超市不同，它不直接参与货物的储备、流通和销售，而是在合理划分邻里中心功能的基础上，通过招商、合作等方式引入商家，并由商家直接进行经营。也就是说，邻里中心公司不是商品的组织者，而是商户的组织者。通过完善的商户管理、营销管理、现场管理、物业管理等构建邻里中心公司强大的管理能力。正是有了这样一种“功能定位在先、开发建设跟进、长效后续管理”的运营机制，才从根本上杜绝了社区服务规划无序、管理松散、环境脏乱的现象的产生。图：邻里中心开发运营模式4.邻里中心土地出让条件以苏州工业园区2014年出让两处邻里中心用地的土地出让条件为例：苏园土挂（2014）12号地块须按规划要求用于邻里中心功能。地块内须按规划要求设置建筑面积3200平方米的供电营业用房和建筑面积1000平方米（底层不少于600平方米）的邮政支局，且建成后房屋产权须分别无偿移交供电及邮政部门。地块总计容积率建筑面积扣除上述供电营业用房和邮政支局共4200平方米建筑面积后，剩余计容建筑面积中至少45%须作为公益服务载体（具体功能设置详见规划要求）。上述公益服务载体的布局位置，须报园区社会管理局审核确认后，再申请规划方案报批，建成后的公益服务载体建筑用房产权须无偿移交政府指定单位。12号地块内除上述须按要求移交供电、邮政和政府指定单位的建筑面积外，剩余建筑面积须由竞得人长期持有，不得出售。12号地块内还须按规划要求设置不少于500平方米的市民活动广场。苏园土挂（2014）13号地块须按规划要求用于邻里中心功能，且须提供至少45%的计算容积率建筑面积作为公益服务载体（具体功能设置详见规划要求）。上述公益服务载体的布局位置，须报园区社会管理局审核确认后，再申请规划方案报批，建成后的公益服务载体建筑用房产权须无偿移交政府指定单位。13号地块内除上述须按要求移交政府的建筑面积外，剩余建筑面积须由竞得人长期持有，不得出售。13号地块内须按规划要求设置500平方米市民活动广场以及3000平方米公共绿地。苏园土挂（2014）13号地块方案应达到绿色建筑二星级标准。邻里中心用地按B1类商业用地出让，除了明确以上建设要求，土地出让条件中还会明确公交站场建设、民众联络所设置，苏州工业园区邻里中心建设容积率一般低于1.5。5.建设周期苏州工业园区邻里中心建设周期一般为13-15个月，从土地出让至邻里中心开业一般需要2-2.5年，邻里中心市场培育期3-5年。四、苏州工业园区邻里中心发展有限公司情况介绍1.公司概况苏州工业园区邻里中心发展有限公司（简称邻里中心公司）成立于1997年11月，注册资本1.83亿元，截止2015年12月，总资产29.87亿元，是目前国内最专业的社区商业综合服务提供商。邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念基础上，结合苏州工业园区的开发建设，经过多年实践形成的集商业、文化、体育、卫生和教育等于一体的社区商业中心和服务中心。目前，邻里中心公司运营有新城、湖东、贵都、师惠、沁苑、玲珑、翰林、方洲、唯盛、科技城、东沙湖、宿迁明日、太仓港城、漕湖、常熟滨江、独墅湖“邻里中心”项目16个，邻瑞广场1个，邻里汇1个。每个项目均已成为区域性商业服务亮点，实现了居民在家门口体验一站式生活配套服务的需求，并带动了周边住宅品质和土地价值的提升。经过18年的探索与发展，邻里中心公司已经形成了独特的社区商业开发模式和经营理念，确立了行业领先优势，专业能力获得权威认可。“邻里中心”品牌商标自2000年成功注册以来，先后被评为江苏省著名商标、江苏省服务名牌、全国社区商业示范，2015年6月被国家工商总局商标局认定为“中国驰名商标”，成就社区商业领域的一块金字招牌。同时，它还开辟了一条以轻资产输出为特色的“走出去”之路，将品牌触角伸向全国，邻里中心品牌输出项目已经遍及6省、18市，拥有30多个合作项目。从借鉴到输出，邻里中心公司逐渐探索出一条全方位、多层次、综合性的社区商业服务特色发展之路。2.股东背景苏州工业园区邻里中心发展有限公司由新建元控股集团和中方财团共同控股，其中新建元控股集团持股80.47%，中方财团持股19.53%。1)新建元控股集团中国新加坡合作苏州工业园区所属特一级大型国有企业。集团控股、参股各类企业80多家，资产总规模320多亿元，是江苏省最大的综合性房地产开发企业之一。产业板块：新建元集团在“引领产业发展的城市综合运营商”战略定位的指引下，以房地产业务为核心，金融及资本运作为引擎，新兴产业为突破；形成地产开发、资本经营、资产管理、实业投资四大业务板块，勾勒出立足苏州、覆盖长三角、布局全国的全新发展版图。图：新建元控股集团四大业务板块旗下企业：2)中方财团由中粮、中远、中化、华能等14家国内大型企业集团出资组建。3.公司组织构架1)邻里中心商业物业管理公司原苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司，2016年6月正式更名为邻里中心商业物业管理公司。成立于2009年12月，注册资本500万元，是苏州工业园区邻里中心发展有限公司旗下全资子公司，主要负责“邻里中心”等社区商业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商业项目租赁代理、销售代理等业务。“融鼎资产”的更名，“邻里中心商管”的正式设立，也标志着邻里中心公司“运营价值提升战略”的正式启动，企业的品牌竞争力、行业影响力也将由此得到进一步增强。邻里中心商管公司将以运营、管理商业服务设施等具有长期稳定收益的邻里中心资产项目为主要经营方向。同时，作为邻里中心商管平台，也将通过对各项目的科学管理，进一步强化统一招商、统一运营、统一管理，根据每个项目周边居民的实际需求，动态调整和优化邻里中心的业态组合布局，使项目品质得到一贯性保持。未来，邻里中心公司将以“社区商业”为核心，融合邻里中心项目投资运营、轻资产输出及智慧社