三四线城土地市场已成品牌开发商争夺主战场

三四线城土地市场已成品牌开发商争夺主战场亚商地板用相对冷清来形容今年的土地市场，似乎已成定局。在大中城市，虽然进入9、10月的传统推地旺季，但频繁挂牌的土地仍未激起开发商们的太多兴趣。长沙土地市场底价成交、流拍现场不断出现。而三四线城市却生机四起。9月15日，湖北孝感在武汉推介地块，万科、碧桂园、金地等多家品牌开发商悉数到场;8月16日，湖南临澧县安福镇面积为86亩的王家河地块，则以1.295亿元的价格被当地一位投资商拿下。一位业内人士分析，虽然入市的土地同比增长，但开发商们对拿地大都持谨慎态度。资金比较紧张是一方面，另外就是未来几年的房地产市场的政策前景仍不清晰，以高价拿地还是不太合适。冷：大中城市地块多以底价成交据中国指数研究院数据，今年1至8月，全国10大重点城市中，除了深圳、广州、南京、上海4个城市的土地成交量超过去年同期外，其他城市均出现下滑。伴随成交量下滑的，是土地大多开始出现卖不起价的情形。数据显示，8月份全国住宅类用地平均溢价率，仅为10%。9月15日，武汉第11次土地拍卖会，上、下午两场拍卖会均以不到一个小时的时间草草结束，32幅地块最终2幅流拍24幅以底价成交。9月16日，济南成交成功出让的11幅地块有10幅以底价成交。在长沙，虽然于9月20日、9月23日挂牌的7幅地块，以超过40亿元的起价给市场带来了积极信号，但不少业内人士对此并不十分看好。之前的地块大部分都是底价卖出，9月份虽然暂未出现流拍现象，但这种可能性还是存在。一位业内人士甚至预计，土地市场整体迈入底价时代的趋势，有可能让目前的调控政策遭遇触底。热：三四线城市成主战场楼市调控的不放松，让一线城市的金贵地块成为烫手山芋。在城市化进程加快的催促步伐中，不同规模和资金持有水平的房企，开始较为一致地转向三四线，甚至更小的城市。湖南临澧县拍出近1.3亿元地块就是例子。数据也佐证了开发商们的拿地布局趋势。据新浪乐居数据统计，截至目前，全国50强开发商中，已经有近40家布局三四线城市，并在这些城市实现了土地储备2万余公顷。一份报告显示，今年上半年三四线城市在减少推出经营性用地的同时，却意外出现了累计成交地块增加的情况。一线品牌开发商进军三四线城市的脚步迈得更早、更快。2010年，万科在三线城市的新增土地储备量就已超过二线城市;目前恒大已布局的62个城市中，三四线城市占比超过6成;碧桂园进驻湖南8年，就已扎根宁乡、浏阳、湘潭、张家界和郴州等县市。得三四线城市者得天下。中国房地产学会副会长陈国强的这句话，或许是房企开始瓜分三四线城市土地肥肉的恰当解释。政策调控是直接原因，它把买卖双方的资金流从一二线城市赶到三四线城市。业内人士分析，经济较为活跃的地方县市的土地市场将频现亮点。信心原因多于资金原因?世联地产湖南公司市场部经理聂雄峰坦言，目前长沙住宅用地市场非常萎靡。要么以底价成交，要么就流拍，更没有出现抢地现象，工业用地出让比较多。而对于接下来长沙的土地市场，不少专家也略显悲观。除了西边和南边会出让一些土地外，今年的土地供应应该不会有太大变化了。一位业内人士表示。聂雄峰与记者采访的几位业内人士一致认为，开发商对接下来几年后市情况的不确定，是土地市场遭遇寒流的主要原因。虽然整体的资金情况不太好，但拿地本身并不需要多少钱，主要是后续的投入。聂雄峰分析，出现资金问题的只是一部分房企，或者是一些企业有地但没有资金去开发。此前不久，方兴地产备受瞩目的梅溪湖国际新城建设，也因抛出20%的股权(7.5亿元)引入中建地产，而被业内人士看作是明智之举。方兴方面表示，此举并非出于资金考虑。业内人士表示，方兴引入中建后将开发周期缩短为6到8年，主要是为了降低单兵操作的市场风险。专家观点目前，从全国范围来看，土地交易市场出现一定程度的下滑，处于降温期间但未到底价时代。因为在中国目前人均土地面积偏少的背景下，土地是绝对稀缺资源，在供小于求的市场局面下，大多数时候总是会以高于价值的价格实现使用权利转移。近几年，长沙楼市一直处于飞速发展的过程中。在城市规划、经济增长、基础设施建设完善等利好因素下，长沙城市价值不断提升，土地价值必然也会与之匹配。无论是外地还是本地开发商，都视长沙为奶酪，纷纷投身于此。无米哪来饭，无地哪来楼?于是，长沙的土地交易呈现井喷，在需求旺盛的背景下，供不应求的境况使得土地价格也节节攀升，楼面均价从2008年到2011年三年期间已经翻番。在拿地的企业中，外地开发商如万科、保利、恒大、北辰、绿地、碧桂园、中铁等，本土的如长房、宜居等等，都表明各路房企对长沙楼市持续看好。可以看到，在过去的几年中，激烈的竞争已经将长沙土地市场炒得火热。在这样的背景下，2011年，国家的楼市调控政策为长沙土地市场实现了降温。种种抑价措施直接减少了投资房产的利润空间，也影响了房企对高价拿地的信心。长沙市国土资源局网挂系统数据显示，2011年以来，土地挂牌出让宗数、面积出现大幅下降，土地用途基本以工业用地为主，住宅用地及商业用地少有成交。尽管长沙7月份挂牌出让出现了3204元/平方米的历史最高纯住宅用地楼面单价，但整体拿地热情仍处于降温状态。从目前情况可以看到，一二线城市土地市场基本已经出现可供应土地偏少、土地价格基本较高、利润空间小的局面，所以无论是从地方经济发展还是从企业本身长远发展来考虑，开始介入三四线城市土地市场是非常重要的。因为谁拥有了大量优质土地，谁就将拥有更高的战略高度和更多的市场话语权。从这个角度来看，三四线城市的确已经成为品牌开发商的主战场。