XXXX合肥房地产市场年度分析报告

2015年房地产市场事实与特征PartⅠ1.稳增长是第一要务，房地产行业销售回升得益于政策推动，2016年政策红利仍将持续2.全年成交规模接近历史峰值，金额规模再创历史新高，2016年销售将难再惊艳，平稳成为常态3.库存持续增加创新高，开发投资“跌跌不休”，新开工低迷致未来新增供应减少，为消化库存赢得宝贵时间4.购置面积持续负增长，土地市场总量锐减与深度分化并行，2016年整体规模将维持今年水平——克而瑞·研究中心2015合肥房地产市场总结0102030401供求：市场供不应求，住宅均价创新高，改善需求井喷，区域分化明显供不应求2015年合肥楼市整体供求比为0.88，供不应求的局面显著，目前合肥可售库存不足5个月2015年合肥商品住宅成交均价为8509元/㎡达到历史最高，均价增幅为近5年最高滨湖区的市场容量表现遥遥领先，价格增幅也是全市最高，政务区均价破1.1万，远超其他区域90㎡以下刚需产品成交量连年下降，90-125㎡首改、再改需求集中释放价格新高改需井喷区域分化关键词住宅量价表现02000400060008000100001200002004006008001000120020082009201020112012201320142015供应面积成交面积成交均价02000400060008000100001200002040608010012014015-115-215-315-415-515-615-715-815-915-1015-1115-12供应面积成交面积成交均价图：合肥商品住宅历年年度量价走势（万m2，元/平）图：合肥2015年1-12月商品住宅量价走势（万m2，元/平）2015年商品住宅供应量为817.18万方，环比下降13%，成交925.23万方，环比下跌5.2%；合肥商品住宅市场求大于供，市场表现为供不应求，由于政府土地指标控制较严，受此影响，住宅供应量明显不足；从本年每个月的供求结构来看，基本上都是供小于求，长期的渴市状态下价格持续上浮。2015年合肥商品住宅销售火热，市场整体表现为供小于求，住宅成交均价再创历年新高0.00.51.01.52.0050100150200250新站区高新区经济区包河区瑶海区政务区蜀山区庐阳区滨湖区供应面积成交面积供求比图：2015年合肥各区商品住宅成交量较去年增幅情况（%）2015年由于市场热度高，大部分区域表现为供不应求，其中滨湖区和蜀山区供求比最低，仅为0.7，供求比在1.0或以上的仅3个区，分别是新站区、高新区、庐阳区。图：合肥各区商品住宅2015年各区域供求情况（万㎡）-30%-20%-10%0%10%20%30%新站区高新区经济区包河区瑶海区政务区蜀山区庐阳区滨湖区各区域供应量不足，供求比失衡新站区、经济开发区、政务区、滨湖区2015年的住宅成交量比上年出现上涨，瑶海区、蜀山区、庐阳区成交量出现明显下滑，高新区、包河区成交量基本与上年持平；新站区的供应量相对充足，而滨湖区前两年的累计库存较大，从而导致了本年成交量的大幅增加，而老城区如瑶海区、蜀山区、庐阳区目前基本已无房可卖，土地稀缺、供应严重不足。区域成交量有增有减，滨湖、新站增幅最大除新站区、高新区供应较为充足外，其他区域均供不应求，市场供应已成为制约成交量的最主要因素住宅量价表现住宅量价表现020004000600080001000012000新站区高新区经济区包河区瑶海区政务区蜀山区庐阳区滨湖区2014年2015年图：2014-2015合肥商品住宅各区域成交均价（元/㎡）图：2015年合肥商品住宅较去年各区域成交均价增幅（%）从分区价格来看，政务区最高、新站区最低，政务区与新站区的价差达到3815元/平，区域价值的分化正在加剧；高新区、政务区涨幅最大，涨幅分别为18.91%和16.51%，主要是因为高新区洋房别墅项目集中入市，政务区在售大部分为中高端项目；房价过快上涨一方面是由于合肥住宅市场火爆，另一方面由于改善型产品供应量放大，顺应了市场的需求，成交量增大。0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%新站区高新区经济区包河区瑶海区政务区蜀山区庐阳区滨湖区各区域住宅均价较上年皆有较大幅度的提升，高新区、政务区涨幅最大，房价绝对值仍是政务区一枝独秀住宅成交结构0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年200以上140-200125-14090-12590以下图：合肥商品住宅成交面积段情况（套）08年至今90㎡以下小户型一直是市场成交的主流，2010年达到峰值，但13年以后逐渐萎缩，2015年达到最低值，小刚大量释放并逐渐萎缩；13-15年90-125㎡居家型住宅逐渐取代小刚成为市场的主流，功能性的三房或四房得到购房者的青睐；125㎡以上改善型、享受型及奢侈型住宅保持平稳，但由于土地成本过快上涨，未来高总价会对成交量有一定的压力，风险系数增高；15年较14年90㎡以下小刚户型有较大幅度下降，首改型、再改型有小幅上涨，商品住宅成交结构以及购房者需求开始出现变化。0500010000150002000025000300003500040000450005000090以下90-125125-140140-200200以上2014年2015年图：合肥商品住宅成交面积段近二年对比（套）2015年合肥商品住宅90-125㎡占绝对成交主力，90㎡以下成交量正逐年萎缩，首改、再改需求集中放量住宅成交结构71%73%63%49%33%17%16%23%32%37%7%7%9%12%18%3%1%3%4%7%0%20%40%60%80%100%2011201220132014201570以下70-9090-120120-160160-200200以上图：合肥商品住宅成交总价段段情况（万元）从成交结构看出，随着合肥商品住宅单价逐年上涨及居家型、改善型需求不断增加，总价70万元以下成交占比大幅萎缩；近两年的商品住宅总价段对比可以看出，总价70万以下成交量大幅下降，而90万以上成交量较去年整体有了大幅上涨情况；2015年土地整体溢价率为历年最高，达到88%以上，土地价格飙升过快，势必会造成2016年住宅总价飙升，住宅总价上涨势必会对成交量造成一定的压力。0500010000150002000025000300003500040000450005000070以下70-9090-120120-160160-200200以上2014年2015年图：合肥商品住宅总价段近二年对比（套）住宅总价70万元以下的房源数量大幅萎缩，总价90万元以上成交量提升，主流置业门槛提升至70万以上住宅存量区域库存量（万方)库存量（套）去化周期（月）新站区44.7455610高新区40.027955经济区42.444724包河区34.535655瑶海区45.744127政务区29.419596蜀山区21.919904庐阳区42.741785滨湖区56.351584商品住宅可售存量较低，市场健康部分区域商品住宅库存量告急图：2010-2015合肥商品住宅历年存量（套，月）表：合肥商品住宅目前各区域存量情况（存量截止2015年12月31日）2010至2015年合肥住宅库存量持续走低，而2015年末住宅可售套数仅约33000套，按照目前去化速度仅够卖4.4个月左右，2015年合肥住宅去化周期在全国排名前列，库存风险低，市场前景被普遍看好。从各个区的存量来看，高新区、经济区、包河区、蜀山区、庐阳区、滨湖区是库存量最低的区域，去化周期均不超过5个月，未来这些区域的供应面临较大压力。全市住宅库存量持续降低，2015年末全市库存不足5个月，部分区域住宅库存量不足两千套024681012010000200003000040000500006000070000201020112012201320142015年末库存量去化周期02地王频现供求缩量区域不均价格暴涨量跌价涨市场火爆2015年合肥土地供求缩量，与13年峰值相差约40%2015年合肥土地成交平均楼板价、亩均价、溢价率均创造历史峰值2015年合肥土地市场竞争激烈、地王频现，单价最高地王已达2850万元/亩2015年合肥土地市场滨湖区资金流入、政务区成交楼板价远超其他各区，区域价值分化加剧关键词土地：土地价格暴涨，地王频现，出让规模萎缩，区域分布不均土地供求2015年合肥土地供求缩量，与2012年市场峰值相差约40%，月度供求不均，年底集中放量0100200300400500600700800200720082009201020112012201320142015供应量成交量图：合肥经营性土地历年年度供求走势（万m2）图：合肥2015年1-12月经营性土地供求走势（万m2）2015年合肥经营性土地供应量为435.65万方，环比下降24%，成交428.77万方，环比下降14.36%；2015年合肥土地市场与历史峰值差距较大，供应量下降50.99%，成交量下降38.08%，当前政策环境下，政府供地更有节制，未来将难破峰值；土地市场月度供求不均，年底两月集中放量，创造年内峰值，也为16年住宅市场供求奠定基础。注：数据涵盖合肥九区经营性用地02040608010012014016018015-115-215-315-415-515-615-715-815-915-1015-1115-12供应面积成交面积2015年合肥居住、商住用地成交平均单价748.7万/亩，经营性用地平均溢价率88.4%均创造历史新高-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%010020030040050060070080020082009201020112012201320142015成交亩均价环比增幅图：合肥住宅、商住用地历年成交均价与增幅（万/亩，%）图：合肥经营性土地历年平均溢价率走势（%）2015年合肥住宅、商住用地成交均价达到748.71万元/亩，超越10年峰值266万元/亩，亩均价环比增幅达到61.71%，出现爆发式增长；历年土地溢价率自2012年低点之后逐年上涨，2015年经营性土地溢价率达到峰值88.41%，市场的火爆程度空前；大牌企业争相进入，土地成交高单价、高溢价成为常态，地王记录被不断刷新。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200720082009201020112012201320142015注：数据涵盖合肥九区经营性用地土地成交价格2015年经营性用地平均楼面地价达3688元/平，同样为历史新高，这将直接助推未来一年房价涨幅图：合肥经营性土地历年年度成交金额走势（亿元）2015年合肥经营性用地平均楼面地价达到3688.42元/平米，涨幅为86.09%，创造历史新高，楼板价的大涨将直接促使未来房价快速上升；随着地价的上涨，2015年合肥土地成交金额也随之上涨36.5%，创造历史最高值；竞争激烈促使楼板价快速上涨，未来企业取地成本或将加大，资金风险与市场风险相应提升。050100150200250300350400450500200720082009201020112012201320142015注：数据涵盖合肥九区经营性用地土地成交价格图：合肥经营性土地历年年度楼板价走势（元/平）05001000150020002500300035004000200720082009201020112012201320142015各区域土地成交面积、金额与楼板价分布不均，热点区域在成交规模与平均单价方面遥遥领先0100200300400政务区经济区瑶海区庐阳区高新区蜀山区包河区新站区滨湖区土地成交分布2240260526353404421245515239559811836020004000600080001000012000新站区包河区经济区滨湖区瑶海区庐阳区蜀山区高新区政务区12.927.127.141.846.4