XXXX年1月-11月北京商业地产市场资讯报告

 1  一、资讯监测（样本）类别政策/新闻/事件/动向政府产业地产开发建设项目纳入政府鼓励范围11月10日，北京市发改委发布《关于报送2012年北京市商品房投资计划的通知》，通知鼓励内容包括新城和薄弱地区的房地产开发，保障性住房建设，危旧房、棚户区改造，城乡接合部及绿化隔离地区项目建设以及产业地产开发建设项目。其中，产业地产开发建设项目是首次纳入鼓励目录。业内人士则表示，此举可以防止楼市调控引发的土地遇冷、房屋交易量下跌带来的经济影响。中国银监会警示商业地产风险据消息人士透露，中国银监会日前向国内银行警示商业地产和部分二三线城市房地产市场风险。银监会还要求银行加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款的监测。昌平首次提出打造科技商务区日前，在第七届北京国际金融博览会上，昌平首次提出打造科技商务区(TBD)，科技商务区位于回龙观北，建筑规模约1530万平方米，相当于天通苑总面积的1.5倍，建成后将成为继朝阳CBD(中央商务区)、石景山CRD(中央休闲区)之外的又一大型商务中心区。作为“大中关村”的后备用地，科技商务区包括了目前的中关村生命科学园、宏福产业园等产业园区。昌平不在科技商务区建设超大型社区，主要用地将建设科技金融岛、生命科学产业园、科技商务中心区、科技运动公园、京北数码港等五大板块。北京国土局：尽快出台土地储备办法北京市国土局副局长曾赞荣在北京市社科院正式发布的《北京城乡发展报告》中明确提出，将尽快出台《北京市土地储备办法》，为土地储备提供政策依据。由于缺乏《北京市土地储备办法》，相应的拆迁补偿标准给多少、如何给难以统一。在各类补助的确定上，应注重补偿结构、地区内部、地区之间的协调和平衡，防止差异过大，为此制定一套符合当前首都发展实际的征地拆迁实施细则迫在眉睫，细则的依据便应该是《北京市土地储备办法》。出台办法要分清政府与企业在土地储备开发中的责任与义务，促进权利与收益的对等；此外，为保障及规范土地开发机构的权利与义务，未来的地方性法规更对土地储备开发主体的资格地位在法律上予以界定，对其管理的储备土地的使用权及其他权益进行甄别。 2  企业万达电影院线与IMAX公司合作随着标有万达院线和IMAX标志的巨型场记打板快速合拢，万达电影院线与IMAX公司宣告两家公司结成“紧密战略合作伙伴关系”。至2014年，万达电影院线将与IMAX公司合作建设至少75个IMAX影厅。届时，万达电影院线将拥有超过100个IMAX影厅，成为亚洲第一、全球第二的IMAX运营商。万达电影院线成为IMAX公司在中国的唯一紧密战略合作伙伴。IMAX影厅拥有水晶般清晰的画质、最大化的观影视野、最完美的音效，IMAX被誉为“终极观影体验”，代表当今电影放映技术的最高水平和发展方向。到2011年底，万达电影院线将建成至少50个IMAX影厅，是前十年全国IMAX影厅总数的两倍多。翠微大厦欲借上市谋求外埠扩张今日，证监会主板发审委将审核北京翠微大厦股份有限公司首发申请，拟于上交所上市。在三年时间内，翠微预计再开发3-5家引领消费、适度超前的成熟名品百货店，单店平均经营面积超过3万平方米，年销售规模突破80亿元。值得注意的是，一向以租赁物业为主的翠微百货开始涉足商业地产。业内人士认为，在商业物业价格持续飙升背景下，自有物业经营已成为百货业经营趋势之一。“翠微百货应该会在未来开设新店过程中继续增加自有物业比重。在增强企业抗风险能力的同时，还能坐享物业升值带来的隐性资产收益。”京汉置业步入商业地产近期，京汉置业位于顺义的京汉生活广场正式开业，京汉置业成为继万科、保利、金地之后入驻商业地产的又一家房企。京汉置业集团商业中心总经理王海天透露，未来三年内，商业地产将会占据集团总业务的35%，销售金额占25%。据介绍，京汉置业在运作顺义生活广场的同时，旗下商业地产项目也以二三线城市为重点布局，除顺义项目，目前旗下商业地产项目已经涵盖北京石景山、河北香河、内蒙古通辽等地。中粮拟全国复制30个大悦城中粮方面介绍，未来3年还将有北京安定门大悦城和成都、烟台、深圳大悦城，以及天津中粮大道五个项目相继面世。成都、烟台和深圳都是大悦城首次进入的城市，这将有助于大悦城以京沪津为核心，拓展辐射长三角、珠三角和环渤海等经济区的全国版图。中粮置地常务副总经理韩石介绍，看好北京西部、南部地区的发展速度，加上这两大片区精品购物中心项目稀缺，未来预计将有计划在这两片地区物色合适地块。目前，中粮集团在北京已有西单和朝阳两个大悦城项目，以及已确定的安定门大悦城布局中部商圈。  3  市场百货商场借变革谋发展电子商务成新增长点展望1：城市综合体发力社区2011年是北京社区商业发展迅猛的一年，无论市场还是政策，都有了空前的推进。北京市出台了《北京市社区商业服务提升引导规范(试行)》，社区商业成商业企业新的追逐地。随着城市功能外迁，以城市商业综合体为标志的大型商业设施快速兴起。展望2：电子商务成新增长点王府井、西单商场、银泰百货、新世界、中友、赛特……去年，北京多家传统百货强势企业纷纷触网，建设线上渠道。网络零售每年销售额远不及实体商业，但平均每年接近一倍的增长幅度，则让传统企业经营者在望洋兴叹的同时了解到传统百货触网将是大势所趋。展望3：物业自有度大幅增加太平洋百货败走京城，使更多百货店经营者看到租赁物业的可怕之处。租约到期后飞涨的租金，很可能将一个运营得四平八稳的百货店带向不利境地。目前，商业地产价格和租金水平均快速上升，自有物业既能锁定经营成本，又能享受地产升值所带来的利好。新世界百货、庄胜崇光百货等百货店依靠自持物业，在竞争激烈的百货零售市场中稳占一席之地。地产增值也为其带来意料之外的巨额收益。展望4：奥莱业态喜忧参半？奥特莱斯业态规模仍将在北京继续扩大。首创“芭蕾雨”即将携亚洲最大奥莱亮相房山长阳CSD,为“四足鼎立”的京城奥莱市场再添新兵。业内人士认为，这4家奥特莱斯内的品牌已基本消耗了北京市场对奥特莱斯的商品供给量，市场规模一味增大，或出现招商难问题。去年，奥特莱斯在中国遭遇“寒冬”，北京一南一北两大奥莱开业延期，宁波江北区奥特莱斯宣告倒闭，全国多个奥特莱斯项目因各种原因进展缓慢。这种“名品+折扣”的商业模式在中国“一哄而上”，正面临空具规模却无商可招的尴尬境地。商业项目连锁发展渐成趋势市场调研需同步跟进消息称，中海地产即将推出购物中心品牌“环宇城·UNIMALL”，并将这一名称冠名至今后中海地产旗下所有购物中心项目，这一做法与万达广场的运作模式如出一辙，其连锁式发展战略亦浮出水面。早在中海地产之前，连锁式发展就已被万达地产、中粮置业、华润置地等业内知名房企制定为企业发展战略，并开发出一系列城市综合体等商业地产产品。 4  阳光股份专注商业地产转让住宅项目回笼16亿11月7日，阳光股份(4.98,0.00,0.00%)(000608)临时股东大会通过决议，将以转让项目公司100%股权的方式，整体转让总建筑面积约78万平方米的山东住宅项目资产包，获得总价款约16亿元的资金。此举有助于公司根据当下市场情况调整业务结构，为企业加速转型商业地产提供资金保障。海南农垦将加大旅游酒店和商业地产开发力度8日上午，海南农垦鸿运大酒店举行隆重的挂牌仪式，热烈庆祝酒店荣获国家四星级商务酒店。据悉，这也是海南农垦系统在海口市唯一一家四星级商务酒店。省农垦总局党委书记、农垦集团党委书记、董事长王一新希望，鸿运酒店能朝着五星级的标准，努力将酒店的管理和服务水平再上新台阶。他表示，海南农垦集团将借助国际旅游岛建设稳步推进的大好契机，加大旅游酒店和商业地产项目的开发建设力度，相信在不久的将来，海南农垦系统就会出现一大批高星级酒店。SOHO中国前门项目租出75%将启全新租务模式11月18日，在SOHO中国举行的“前门大街代理行答谢暨推介会”上，潘石屹宣布，截至目前，前门大街项目的出租率已达到75%。潘石屹称，自今年以来，SOHO中国启动全新租务模式，除了与各中介代理行合作外，还将前门大街所有的房源都放在公司的网站上，使租户能够及时看到准确、公开的房源信息。目前来看，已取得良好业绩。今后，SOHO中国将加速推进全新租务模式，力争把公司所有的租赁和销售业务外包。开发商借“农改超”进军商业地产一个被提及的案例是“农贸市场超市化改造”模式——中商集团投资20亿元，将张家界市中心城区最大的农贸市场改造成一个城市综合服务体。据介绍，近两年中商集团在全国18个城市改造了20个标准化连锁农贸超市。在做了4个商业地产项目后，中商集团董事长董国民发现，每个项目各不相同，却无一例外都涉及“农改超”，近年来食品安全警钟不断，而农贸市场整改又是各地政府迫切之事，于是在后面项目的选址中，先谈农贸市场改造，再建中商广场。作为一个商业地产商，中商集团希望能借鉴万达商业地产模式打造连锁农贸超市。朝阳区打造北京产权创意基地全国最大文化传媒企业总部后台基地——北京宇达创意产业中心项目落户朝阳区。该项目位于CBD——定福庄国际传媒产业走廊辐射区。业内专家普遍表示，产权式的创意园区符 5  合北京文化创意产业集聚区今后发展的大趋势，值得鼓励全市更多的地区参照此形式开创个性化的文化创意产业园区。作为新模式的开创者，宇达创意产业中心也开始让其他政府部门和企业找到了新的发展思路。从最开始的798、周口店等到后来的卢沟桥、大红门等，北京的文化创意产业集聚区走过了一个树立典型、复制模式的过程。投资融资绿城集团携中投黑石建新公司本报讯(记者鲁欢)浙江最大的房地产企业绿城集团将与中国投资有限责任公司(简称中投公司)旗下公司建银投资以及全球知名的私募股权基金公司美国黑石公司展开合作，拟成立合资公司。绿城集团称将合作成立完全独立于绿城集团的新公司，且“新公司的主业并不是房地产，而是城镇化建设和养老社区”。上述人士还透露，此次合作的发起方并不是绿城，中投方面主要是看中了绿城在代建业务方面的突出表现，以及品牌和运营管理能力。 银腾前瞻财讯分析师孙旭东表示，此次合作是一种共赢，对增强绿城的风险抵御能力。解决资金困难有明显帮助，同时，中投也可以借此机会曲线进入房地产市场维稳。 业界观点叶檀观点：房地产市场：今年深秋明年入冬2012年，房地产依然不会迎来春天，更别说艳阳天。2011年下半年房地产成交量环比大幅下降，导致房地产企业明年能够确认的收入下降，自有资金下降，融资渠道收窄、融资成本上升会成为卡住房地产企业脖子的两把大箝子，房地产企业的投资意愿也就更低，由此形成紧缩循环。对一些产品线单一、不肯降价换销量的企业，2012年会是非常难过，有可能在本轮调控中被重组，失去独立生存空间。截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。穆迪29家受评开发商中，23家拥有足够的现金及预测现金流，足以应付未来12个月内现金流出的150%以上，这些现金流出包括利息、土地金等。房地产行业的哗哗洗牌声不绝于耳。据《中国证券报》记者不完全统计，6月至10月中旬，挂牌转让的房地产股权项目中，标的资产估值超过1亿元的项目有17宗，超过5000万元的项目有29宗。这并不是开始，也不是结束。据清科研究中心的研究数据显示，2010年房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。随着绿城出售土地，与中投合作，并购重组延伸到现金流紧张的大型企业，明年这一趋势将延续，并且加剧。 6  2012年房地产业正式入冬12月9日的中央政治局会议，为明年经济工作定下基调，经济以稳为主，货币政策不变，财政政策积极，以免投资增速下滑。众所关注的房地产调控，业已一锤定音。对于房价回到合理水平的楼市调控目标，明年中央依然会坚定不移地坚持。今年是房地产行业的秋天，明年正式入冬。在巨大的转型压力下，明年调控政策不会放松。房地产调控政策收效。根据人民银行调查统