XXXX年3月中国房地产政策跟踪报告_42页_中指

本月重要事件：1、2011年3月3日-14日，“两会”在京召开，房地产业再次成为各方关注的焦点2011年3月3日-14日，每年一度的“两会”在京召开1，房地产业再次成为各方关注的焦点，温总理政府工作报告、住建部等相关部委记者会均有房地产调控政策的内容。政府工作报告2011年3月5日，国务院总理温家宝做政府工作报告，涉及房地产业的主要内容有：今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，重点发展公共租赁住房；中央政府安排补助资金1030亿元，各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入；进一步落实和完善房地产市场调控政策，建立健全考核问责机制。国家发改委记者会3月6日，国家发改委记者会，未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今、明两年各1000万套，后面三年1600万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。住建部记者会3月9日，在主题为“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上，住房和城乡建设部表示今年1000万套保障性安居工程年度投资大概在1.3万亿到1.4万亿之间，中央及各级地方政府将出资5000亿，剩余的8000亿由社会机构和保障对象及其所在企业筹集。住建部长姜伟新接受媒体采访3月8日，住房和城乡建设部部长姜伟新在接受中国证券报记者采访时表示，如果房价不能稳定，时刻准备出台新一轮楼市调控政策，将会制定更为细化的遏制房价上涨的系列措施。3月10日，住房和城乡建设部部长姜伟新在十一届全国人大四次会议第二次全体会后表示，限购令目前没有停止的时间表。温家宝总理记者会1有关“两会”房地产政策的详细分析，请参见此前专题研究报告：2011年3月14日，《“两会”房地产相关政策解读：保障房建设有保障，控货币以控房价》22001111年年33月月中中国国房房地地产产政政策策跟跟踪踪报报告告中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组222001111年年33月月中中国国房房地地产产政政策策跟跟踪踪报报告告3月14日，国务院总理温家宝在北京人民大会堂与中外记者见面，针对遏制高房价及今后新的调控措施问题，温总理提出“三管齐下”的策略，第一，控制货币的流动性；第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场需求；第三，加强地方政府责任。2、3月11日，国土资源部网站发布《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》3月11日，国土资源部网站发布《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》，指出今年的重点工作及基本要求是：“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点，同时确保城市住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应总量；“控价格、防‘地王’”，坚持招标拍卖挂牌出让制度；“严监管、促开发”，加强住房建设用地全程监管。3、3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，指出已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，实行明码标价一套一标，即商品房经营者在销售商品房时公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素，不得在标价之外加价销售商品房、收取任何未予标明的费用。4、3月17日，北京住建委和京地税局联合发文再次提高土地增值税预征率3月17日，北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会联合出台《关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》，要求商品房按照预计增值率实行2%-5%幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税；保障性住房暂不预征土地增值税。5、3月25日，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。6、近60个城市公布房价控制目标，仅北京一个城市提出“房价稳中有降”2根据“国八条”要求，不仅是35个大中城市（直辖市、省会城市和计划单列市），全国600多个城市在一季度末都要出台房价控制目标，但截至3月31日，近60个城市公布房价控制目标，占比刚一成。35个大中城市中有福州、长沙、南宁、西宁、呼和浩特5市未公布。2有关房价控制目标的详细分析，请参见此前的专题研究报告：2011年3月29日，《“房价控制目标”点评之二：政策在于稳定市场预期，但地方政府仍不积极》；2011年3月10日，《“房价控制目标”点评：地方政府出台谨慎，数字量化指标欠缺，房价信息可能被扭曲》。3中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组7、3月29日，住建部发出通知要求房价控制目标要听取民意针对各地政府出台的房价控制目标可能成为“涨价目标”的情况，住建部近日发出通知，称确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。报告要点：一、三月份市场形势：主要城市成交量月底有所回升，但多个城市3月成交量低于去年同期商品住宅成交量，同比来看，一线城市北京、上海、广州显著下降，其中北京降幅最大为46%，上海、广州降幅分别为6%和18.9%。二三线城市平均下降28.6%，下降的幅度也非常明显。环比来看，3月初，大部分城市商品住房成交量下降，后两周缓慢回升，特别是上海成交上升趋势明显，最后一周环比增幅高达64.6%。二、土地市场：成交量继续下降，价格平稳，溢价率创新低土地成交量方面，本月（截至3月29日）成交350宗，相比二月份的357宗略有下降，成交量延续了自去年底以来的下降趋势，同比下降近40%。三月份，全国（120个城市）土地市场成交均价和楼面价都是小幅波动。土地溢价率方面，三月份为9.71%，是去年以来的新低，同比和环比分别下降75.7%和32.2%，均有大幅度的下降，可见房地产企业拿地变得谨慎。三、资金、土地、问责三轮驱动保障房建设新高度保障房建设力度大大加强，今年中央政府计划建设1000万套，规模堪称空前。保障房建设需要土地和大量资金，由于地方政府严重依赖土地财政及缺乏资金，使得我国大部分城市保障房建设严重滞后。土地、资金措施明确，问责措施将会防止地方政府对政策落实不力，土地、资金和问责“三轮驱动”将确保保障房建设任务完成。四、货币紧缩继续，政策力度不减三月份，央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，也是自2010年1月起的第九次存款准备金率上调。此次调整后，大型存款类金融机构存款准备金率达20%，再创新高。预计3月份CPI增速将在5%以上，通胀形势依然严峻，反通胀任务仍然艰巨，货币紧缩将会持续，存准率还将上调2-3次。3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定已取得预售许可和销售现房的422001111年年33月月中中国国房房地地产产政政策策跟跟踪踪报报告告房地产经营者，要在公开房源时，实行明码标价一套一标。3月17日，北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》，调整土地增值税率，政府继续加强房地产市场调控，政策调控力度不减。五、多数城市房价控制目标与GDP和收入增幅挂钩，仅北京提出“降”字根据“国八条”要求，全国600多个城市（多数为地级和县级市）都要公布房价控制目标，截至3月31日，有近60个城市公布，占比刚一成。已出台房价控制目标的城市多数与经济及收入增长挂钩，而北京目标为“稳中有降”，是唯一提到“降”字的城市。报告正文：一、三月份市场形势：主要城市成交量月底有所回升，但多个城市3月成交量明显低于去年同期“国八条”明确规定各市要在一季度末公布房价控制目标，全国600多个城市，时至今日，偶近60个城市公布房价控制目标，可见地方政府态度不够积极，不过从监测数据来看，近期房地产市场已发生显著变化。3月上海、广州、深圳商品住宅均价都呈平稳状态，上海、广州更是连续三个月保持稳定，只有北京大幅下降之后又大幅上涨，但是仍低于2月份水平。图：2011年1月-3月27日（第1-13周）一线城市图：2011年1月-3月27日（第1-13周）一线城市商品住宅价格变化商品住宅成交量变化数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com商品住宅成交量，同比来看，一线城市北京、上海、广州显著下降，其中北京降幅最大为46%，上海、广州降幅分别为6%和18.9%。二三线城市平均下降28.6%，下降的幅度也非常明显。环比50001000015000200002500030000第1周第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周第11周第12周第13周北京上海深圳广州-1001020304050第1周第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周第11周第12周第13周北京上海深圳广州5中中国国房房地地产产动动态态政政策策设设计计研研究究组组来看，3月初，大部分城市商品住房成交量下降，后两周有所回升，特别是上海成交上升趋势明显，最后一周环比增幅高达64.6%。图：2011年1月-3月27日（第1-13周）17个二三线城市商品住宅成交量变化050100150200250300350第1周第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周第11周第12周第13周数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com（注：17个二三线城市包括：天津、杭州、南京、成都、苏州、大连、厦门、长沙、东莞、无锡、福州、青岛、贵阳、温州、西安、惠州、南充）二、土地市场：成交量延续下降，价格平稳，溢价率创新低土地成交量方面，本月（截至3月29日）成交350宗，相比二月份的357宗略有下降，成交量延续了自去年底以来的下降趋势。三月份，全国（120个城市）土地市场成交均价为3671元/平米，同比上涨11.9%，环比下降1.3%；成交楼面均价为1439元/平米，同比和环比均有5%左右的下跌；无论是同比还是环比，土地价格都是小幅波动。土地溢价率方面，三月份为9.71%，是去年以来的新低，同比和环比分别下降75.7%和32.2%，均有大幅度的下降，可见房地产企业拿地变得谨慎。图：2010-2011年3月全国土地成交宗数及均价图：2010-2011年3月土地楼面均价及溢价率010020030040050060070080090010-110-210-310-410-510-610-710-810-910-1010-1110-1211-111-211-30100020003000400050006000土地宗数（左轴）成交土地均价（右轴）数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com0500100015002000250010-110-210-310-410-510-610-710-810-910-1010-1110-1211-111-211-30%10%20%30%40%50%60%70%成交楼面均价（左轴）平均溢价率（右轴）622001111年年33月月中中国国房房地地产产政政策策跟跟踪踪报报告告三、资金、土地、问责三轮驱动保障房建设新高度保障房建设力度大大加强，去年开工建设590万套，今年中央政府计划建设1000万套，规模堪称空前。近年来，我国房地产发展存在的一个重要问题就是保障房建设不足，这跟地方政府不积极有很大关系。保障房建设需要土地和大量资金，由于地方政府严重依赖土地财政及缺乏资金，使得我国大部分城市保障房建设严重滞后。表：2011年保障房建设落实的主要措施时间措施来源主要措施1月26日国务院办公厅“国八条”在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地土地3月11日国土部《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》编制公布城市住房用地供应计划并认真实施，确保2011年1000万套保障性安居工程建设任务落地资金3月9日“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会1000万套保障性安居工程年