XXXX年4月北京房地产土地市场分析报告-17P

北京土地市场月报（2011年4月）单位：中国不动产研究中心作者：肖楠谢超北京土地市场月报（2011年4月）-1-中国不动产研究中心目录一、本月相关要点概述.................................-2-宏观经济走势：.................................-2-行业发展趋势：.................................-3-政策动态：.....................................-3-主流企业宗地动态：.............................-3-二、土地市场走势..................................-5-宗地数：.......................................-5-成交面积：.....................................-6-体量结构：.....................................-7-成交金额：.....................................-8-成交均价和楼面地价：...........................-9-区域比较分析：................................-10-北京土地市场月报（2011年4月）-2-中国不动产研究中心一、本月相关要点概述宏观经济走势：从经济增长形势上看，全球经济仍处于稳定增长的轨道上。从美国的经济情况来看，虽然美国商务部4月28日发布的2011年第一季度国内生产总值(GDP)初估报告称，美国经济当季增速环比大幅下滑。但美国商务部4月25日公布的报告显示，3月份美国新房销售量出现环比上升、同比下降的格局，成交价格依旧维持在低位，显示出美国房地产市场曲折复苏的状况。美国劳工部4月1日公布的数据称，3月失业率连续第四个月下降，达到8.8%，创下自2010年4月以来最低水平，表明美国就业形势进一步改善。英国国家统计局4月27日宣布，该国2011年第一季度国内生产总值(GDP)初值环比增长0.5%，一扫去年第四季度经济环比萎缩0.5个百分点的颓势；第一季度GDP同比增长1.8%。韩国央行4月27日公布数据称，经季节调整后，韩国今年第一季度国内生产总值(GDP)同比增长4.2%、环比增长1.4%，环比增幅高于去年第四季度的0.5%。但当前全球经济面临着严重通胀的潜在威胁，其中德国联邦统计局4月20日公布称，由于能源价格持续攀升，3月份德国消费品价格指数(CPI)同比上涨3.6%，远远高于欧洲央行设定的2%的目标；美国3月消费者物价指数(CPI)月环比增长0.5%，同比增长2.7%，创2010年12月以来最大增幅；新加坡统计局4月25日公布的数据显示，新加坡3月份消费者价格指数(CPI)环比增长0.1%、同比增长5%，同比增幅与2月份持平；越南4月份消费者价格指数(CPI)环比增长3.32%、同比增长17.51%，同比增幅高于3月份的13.89%，同时创下自2008年12月份以来的最大增幅。世界银行4月28日发布的最新《中国经济季报》，预测中国2011年和2012年的实际GDP增长分别为9.3%和8.7%，通胀最终将得到控制。报告认为当前中国经济主要问题在于遏制房价，这更需要依靠宏观政策进一步正常化而不是行政措施。国家统计局4月27日发布报告，一季度全国规模以上工业企业实现利润10659亿元，同比增长32%。经济形势良好。更为重要的是，中国经济景气监测中心和尼尔森公司公布的中国消费者信心调查结果显示，2011年一季度中国消费者信心指数为108，比2011年四季度上升8点。农村和城市消费者信心均明显回升。消费者对当前经济形势的满意度和对未来经济走势的预期乐观度均明显北京土地市场月报（2011年4月）-3-中国不动产研究中心上升，对未来就业和个人收入增长预期乐观的消费者比重明显增加，消费者即期消费意愿也随之有所增强。很明显这将有利于我国经济发展方式的转变。行业发展趋势：截至4月28日，上海、重庆两地推出房产税试点已经运行满三个月。然而，多方数据显示，此次房产税试行的效果并不明显。日前举行的2011年重庆春季房交会共成交各类房屋3403套，同比下降超八成。此外，国家统计局公布的数据显示，3月重庆新建商品住宅价格无论同比还是环比均在上涨。同样，上海市统计局的数据显示，一季度上海商品房销售面积同比下降23.5%，成交均价上涨12%。对于房产税调控房价作用不明显的原因，业内人士普遍认为，房产税的征税对象应为存量房，这样才能真正有效地提高持有成本，进而使得房价水平有所下降。政策动态：4月1日起，住房和城乡建设部、国家发改委、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》(以下简称《办法》)实施。4月7日，住建部公布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》。4月11日，上海将《上海市居住房屋租赁管理办法(征求意见稿)》向社会公示，广泛征求市民意见。4月27日，北京市公布《商品房销售明码标价规定》实施细则。主流企业宗地动态：本月共有4宗商办用地性质的宗地，没有住宅用地交易记录。具体情况如下：企业成交日期成交价：万元宗地名称北京昆泰房地产开发集团、中航投资控股有限公司与北京融侨置业有限公司投标联合体20110415304097.1朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目2号地北京房地置业发展有限公司2011042613200丰台区成寿寺住宅项目用地广东珠江投资股份有限公司和北京珠光房地产开发有限公司联合20110426100500丰台区长辛店新区（生活区）二期9-4、10-1地块居住项目北京土地市场月报（2011年4月）-4-中国不动产研究中心体北京汇江亨通房地产开发有限责任公司2011041319600北京市门头沟区永定镇综合性商业服务业用地项目北京东方地景房地产开发有限公司2011042235080密云县首都师范大学附属密云中学西侧居住用地项目（配建限价商品房）北京东亚新华投资有限公司和北京广联万通信息咨询有限公司联合体2011042629600通州区通州新城二类居住及托幼用地（配建“限价商品住房”）北京土地市场月报（2011年4月）-5-中国不动产研究中心二、土地市场走势宗地数：图111年1—4月份数据与10年月均数据对比：宗地数资料来源：中国不动产研究中心图24月份宗地数结构图资料来源：中国不动产研究中心从总体宗地数来看，2011年4月份成交13宗地，环比上月增加62.5%。在总体宗地结构中，住宅用地为4宗，占比31%；商办用地环比下降33.33%，以2宗地占15%；工业用地环比上涨40%，以7宗地占54%。北京土地市场月报（2011年4月）-6-中国不动产研究中心成交面积：图311年1—4月份数据与10年月均数据对比：土地面积（平米）资料来源：中国不动产研究中心图44月份宗地面积结构图资料来源：中国不动产研究中心从总体成交面积来看，2011年4月份的总体面积成交了1762761.04平米，环比下降97.9%。从两张图综合来看，4月份住宅用地成交面积为314796.7平米，上月没有商办用地成交，占比18%。商办用地成交面积环比增加22.98%，为314436平米，占本月总成交面积的18%。工业用地成交面积环比大降26.63%，为1133528.34平米，占本月总成交面积的64%。北京土地市场月报（2011年4月）-7-中国不动产研究中心体量结构：图54月份宗地体量结构图（平米）资料来源：中国不动产研究中心从图上可以明显看出，5万平米以下的宗地总共有4宗，其中住宅用地2宗，商办用地1宗，工业用地1宗；5万-10万平米的宗地总共有6宗，其中住宅用地1宗，商办用地0宗，工业用地5宗；10万-20万平米的宗地总共有0宗，其中住宅用地0宗，商办用地0宗，工业用地0宗；20万平米以上的宗地总共有3宗,其中住宅用地1宗，商办用地1宗，工业用地1宗。北京土地市场月报（2011年4月）-8-中国不动产研究中心成交金额：图611年1—4月份数据与10年月均数据对比：成交金额（万元）资料来源：中国不动产研究中心图74月份成交金额结构图资料来源：中国不动产研究中心从总体成交金额来看，4月份的总体成交金额环比大幅降低134.56%，仅有635539.3672万元。从两张图综合来看，4月份住宅用地成交金额为178380万元，上月没有住宅用地成交，占比28%。商办用地成交金额环比大降81.29%，为323697.1172万元，占本月总成交金额的51%。工业用地成交金额环比大降44.45%，为133462.25万元，占本月总成交金额的21%。北京土地市场月报（2011年4月）-9-中国不动产研究中心成交均价和楼面地价：图811年1—4月份数据与10年月均数据对比：成交均价资料来源：中国不动产研究中心图911年1—4月份数据与10年月均数据对比：楼面地价c资料来源：中国不动产研究中心从总体的成交均价来看，2011年4月份的成交均价环比大涨139.61%，为3605.363136元/平米。4月份住宅用地成交均价为5666.514293元/平米，上月没有住宅用地成交。本月商办用地成交均价上涨47.41%，为10294.53107/平米。本月工业用地的成交均价环比上涨96.88%，为1177.405498元/平米。北京土地市场月报（2011年4月）-10-中国不动产研究中心区域比较分析：本部分所使用的相对价格=某区域的成交金额百分比/该区域的成交面积百分比。本月没有住宅用地交易。图10住宅用地成交面积区域结构图资料来源：中国不动产研究中心图11住宅用地成交金额区域结构图资料来源：中国不动产研究中心图12商办用地区域相对价格北京土地市场月报（2011年4月）-11-中国不动产研究中心资料来源：中国不动产研究中心根据上面三图分析，四月份住宅用地宗地区域依次是丰台区66.67%、密云县25.46%、通州区7.87%；从成交金额上来说，依次是丰台区63.74%、密云县19.67%、通州区16.59%；、从图12相对价格上来可以明显发现通州区区的相对价格在1以上，其他两者的相对价格在1以下。图13商办用地成交面积区域结构图资料来源：中国不动产研究中心图14商办用地成交金额区域结构图北京土地市场月报（2011年4月）-12-中国不动产研究中心资料来源：中国不动产研究中心图15商办用地区域相对价格资料来源：中国不动产研究中心根据上面三图分析，从面积上讲，工业用地宗地面积排序依次是朝阳区97.16%和门头沟2.84%；从成交金额大小上来说依次是朝阳区97.16%和门头沟6.06%；但是，从图15相对价格上来可以发现门头沟在1以上，朝阳区在1以下。图16工业用地成交面积区域结构图北京土地市场月报（2011年4月）-13-中国不动产研究中心资料来源：中国不动产研究中心图17工业用地成交金额区域结构图资料来源：中国不动产研究中心图18工业用地区域相对价格北京土地市场月报（2011年4月）-14-中国不动产研究中心资料来源：中国不动产研究中心根据上面三图分析，工业用地成交的区域面积大小依次是昌平区60.76%、大兴区27.9%、顺义区8.21%、石景山3.13%；从成交金额上来说依次是石景山50.35%、昌平区36.27%、大兴区9.4%和顺义区3.97%；相对价格从高到低排序依次为石景山、昌平区、顺义区和大兴区，其中只有石景山的相对价格在1以上，后三个在1以下。图19总体成交面积区域结构图资料来源：中国不动产研究中心图20总体用地成交金额区域结构图北京土地市场月报（2011年4月）-15-中国不动产研究中心资料来源：中国不动产研究中心图21总体用地区域相对价格资料来源：中国不动产研究中心根据上面三图分析，总体成交面积上依次是昌平区39.07%、大兴区17.94%、朝阳区17.33%、丰台区11.91%、顺义区5.28%、密云县4.55%、石景山2.01%、通州区1