XXXX年5月北京楼市监测报告_29页_合富辉煌

2010年“五一”北京楼市监测报告合富辉煌房地产顾问（北京）有限公司2010年5月4日‡市场背景‡五一黄金月楼市表现‡二季度市场走势研判政策频出，力度空前¾4月13日——住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）；¾4月17日——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）；¾4月23日——中国银行率先发布落实“国十条”的房地产信贷管理措施；¾4月26日——住房和城乡建设部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。显示出政府打击投机房地产，遏制房价过快上涨的决心京版实施细则执行力度更加严格¾4月16日——北京银监局发布《关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知》；¾4月16日——北京市国土资源局提出改革土地招拍挂制度。将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。改进过去“价高者得”的挂牌出让方式，将更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。¾4月30日——北京市人民政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京12条）。要点：1、要求商业银行根据风险状况，对第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款；2、自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房；3、已取得预售证的项目必须在3天内一次性公布全部房源和价格。‘京12条’可以提炼成四个字：‘不让炒房’。这种限定新购房套数的临时性措施，必然造成楼市的观望情绪加剧，促使房地产市场出现量价齐跌的局面。¾新政的影响还已传导到土地市场。4月北京土地市场共成交9幅地块，没有住宅用地，均为商业、工业用地。4月北京土地市场无住宅用地成交序号宗地位置建设用地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)规划用途成交价(万元)楼面地价1顺义区牛栏山镇212065212065其他类多功能用地3888018332平谷区马坊工业园区21432.1756296商业、机动车停车场库1450025763平谷区马坊工业园区201202402404F3其它类多功能4720011734平谷区马坊工业园区9381.48618764F3其他类多功能540028785经济技术开发区21931.943864工业厂房12062756经济技术开发区86737.8130107工业厂房47713677通州区台湖镇光机电一体化产业基地100673201300工业厂房105785259经济技术开发区路17853.117853工业厂房80345009年至今未有过整月没有住宅用地成交的状况，这种状况在08年出现过。商品住宅库存量远低于去年同期水平2009-2010年北京市1-5月月初商品住宅存量对比0200004000060000800001000001200001400001600001月2月3月4月5月（套）2009年2010年数据来源：北京市房地产交易管理网2010年1-5月北京市月初商品住宅存量情况860008700088000890009000091000920009300094000201001201002201003201004201005（套）1160117011801190120012101220123012401250(万m2)套数面积数据来源：北京市房地产交易管理网北京市住房和城乡建设委员会给北京楼市库存设定的最低预警线是10万套；2010年以来，北京楼市的平均库存量约在9万套左右，而去年同期约为13万套左右。由于新政的影响，新增商品住宅供应量远小于去年同期水平。市场背景小结¾国家及北京市频频出台的政策，显示出政府此轮楼市调控的决心；¾二套房贷收紧，暂停三套房贷发放，市场观望情绪日益浓重；¾从商品住宅成交情况来看，尽管成交量普遍下挫，但成交均价并未明显松动。“开发商不差钱，实行大幅优惠的少。”‡市场背景‡五一黄金月楼市表现‡二季度市场走势研判五一黄金月市场供应情况五一黄金月市场供应情况¾2010年“五一”期间北京市在售商品住宅不足9万套，为2008年以来供应量最少的黄金月；¾中心城八区的在售供应量主要集中于朝阳区、海淀区、丰台区；¾近郊在售供应量主要分布于通州、大兴、昌平、顺义及房山。0250005000075000100000125000150000（套）10年“五一”09年“十一”09年“五一”08年“十一”08年“五一”2008-2010年黄金月供货量对比数据来源：北京市房地产交易管理网2010年“五一”期间北京市在售商品住宅分布情况020004000600080001000012000东城西城崇文宣武朝阳海淀丰台石景山通州房山顺义门头沟大兴怀柔密云昌平延庆平谷开发区（套）期房现房数据来源：北京市房地产交易管理网五一五一黄金月新增商品住宅数量¾2010年“五一”期间，北京市全市新增预售商品房供应（含5月1-3日新增预售项目）近134.2万㎡，其中商品住宅112.1万㎡，略高于2009年“十一”黄金月新增预售供应量，但远低于2007年以来其它各黄金销售档期。2010年4月预售许可情况批准预售证个数22批准预售面积（万㎡）118.7其中：住宅套数（套）8224住宅面积（万㎡）96.6数据来源：北京市房地产交易管理网2007-2010年各黄金月新增预售面积对比0501001502002503003502010年4月2009年9月2009年4月2008年9月2008年4月2007年9月2007年4月(万m2)预售住宅面积预售房屋面积数据来源：北京市房地产交易管理网五一五一黄金月新增商品住宅分布区域¾由于中心城区已经几乎无地可供开发，因此期房和现房的供应量相差不大；¾近郊新城的供应量以期房为主，现房供应不足30%,正进入大规模开发建设阶段；¾远郊区县的供应量极少，仅6500余套，其中密云县的供应量占远郊区县总供应量的50%以上，是远郊区县中关注度最高的区域。黄金月北京在售商品住宅分布情况05000100001500020000250003000035000城八区近郊新城远郊区县(套)期房现房数据来源：北京市房地产交易管理网时间城八区近郊新城远郊区县2010.4.1-5.340000套左右42000套左右6500套左右说明：城八区：东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区近郊新城：通州、房山、顺义、大兴、昌平、开发区远郊区县：门头沟、怀柔、密云、延庆、平谷海淀区8%房山区16%顺义区23%通州区13%密云县7%大兴区18%朝阳区9%丰台区1%昌平区5%2010年“五一”黄金月期间新增预售商品住宅面积分布中心城八区新增商品住宅楼盘分布远、近郊区县新增商品住宅楼盘分布“五一”黄金月期间新盘项目情况¾4月新开盘项目主要集中于近郊新城区，顺义区、通州区、房山区以及大兴区是放量大户；¾个盘方面：供应量在500套以上的楼盘有瑞雪春堂、阳光邑上、富力丹麦小镇、北京苏活、香悦四季、龙湖.香醍溪岸、保利家园、新里.西斯莱公馆以及龙湖.蔚澜香醍等；¾主力产品以90——150㎡的中大户型为主。区域项目总套数面积(㎡)主力产品均价（元/㎡）昌平区北街家园15613177.0280-90㎡21000昌平区首开智慧社42037451.2488-139㎡25000朝阳区远洋一方润园31529274.9568-116㎡25000朝阳区中国铁建国际城46949383.8859-151㎡22000朝阳区万科蓝山苑16226386.1136-167㎡39800大兴区绿海甜园9121609.85180-350㎡20000大兴区龙熙顺景（富力丹麦小镇）66896596.2106-760㎡16915大兴区香海园（领海天使湾）455376.1390-136㎡23000大兴区新里.西斯莱公馆80081146.1290㎡左右19000房山区瑞雪春堂51049000.05116-191㎡12000房山区广阳苑（中国铁建.原香小镇）39437990.0274-150㎡13599房山区邑尚佳苑（阳光邑上）89493847.3370-170㎡18465丰台区万锦园（万年花城）907179.3860-90㎡30000海淀区冷泉.林语山庄（保利西山林语）22220234.72450-500㎡27000海淀区藤花紫阁304584.54140-150㎡35000海淀区创业者家园（领秀新硅谷）42846887.5466-140㎡25440海淀区佳景苑（御香山）2221050.64600-1990㎡73539密云县保利家园（云水名苑）83281140.5645-130㎡8074顺义区龙之湾嘉园（龙湾）11029188.11230-317㎡38627顺义区福亿家园（苏活）53052942.3842-140㎡18089顺义区香悦四季花园73591340.4395-115㎡19573顺义区龙湖.香醍溪岸54284212.43135-315㎡12000通州区中泽馨园26224494.7388-142㎡25750通州区龙湖.蔚澜香醍52986705.5290-220㎡27616通州区珠江拉维家园30829759.2353-185㎡19000五一五一黄金月商品住宅销售状况¾4月北京市新建商品住宅成交127.8万㎡，较3月份增长24.6%，但远低于去年同期水平（206.1万㎡）；¾4月份共成交商品住宅9933套，成交面积127.8万㎡。其中：4月上半月成交6005套，成交面积75.7万㎡，占全月总成交面积的59.2%；4月下半月成交3928套，成交面积52.1万㎡，占全月总成交面积的40.8%国家新政颁布之后的4月下半月，市场陷入观望情绪，成交量大幅下降。2009年4季度以来北京市新建商品住宅成交面积0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.000910091109121001100210031004(m2)成交面积数据来源：中房驰昊数据研究中心五一黄金月商品住宅成交均价¾2010年4月北京市新建商品住宅成交均价为21825元/㎡，3月为21358元/㎡，环比上涨2.2%；2009年4月为12240元/㎡，同比上涨78.3%；¾同上月相比，成交均价趋于平稳，略有上涨。2009-2010年北京市新建商品住宅成交面积及均价走势0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.000901090209030904090509060907090809090910091109121001100210031004（万m2）0500010000150002000025000（元/m2）成交面积成交均价数据来源：中房驰昊数据研究中心市场成交排行榜排名项目名称典型板块销售金额(万元)1太阳公元太阳宫板块1117002四合上院内城板块1083003太阳星城太阳宫板块988004金隅万科城昌平中心板块699005京贸国际城通州-九棵树板块670006K2·海棠湾通州-轻轨沿线板块537007合生·霄云路8号第三使馆区板块515008绿城北京诚园奥运村板块512009龙湖·花盛香醍通州-九棵树板块4970010香悦四季顺义中心板块49600排名项目名称典型板块销售面积(㎡)1金隅万科城昌平中心板块463002四合上院内城板块353003龙湖·香醍溪岸顺义中心板块324004香悦四季顺义中心板块296005K2·海棠湾通州-轻轨沿线板块294006太阳公元太阳宫板块287007京贸国际城通州-九棵树板块275008太阳星城太阳宫板块265009新华联运河湾通州-运河板块2410010龙湖·花盛香醍通州-九棵树板块205002010年4月北京商品住宅销售金额排行榜2010年4月北京商品住宅销售面积排行榜四合上院太阳公元太阳星城金隅万科城京贸国际城K2.海棠湾合生.霄云路8号绿城北京诚园龙湖.花盛香醍香悦四季“五一”小长假期间成交情况2010-5-12010-5-22010-5-3网上认购套数94网上认购套数275网