XXXX年5月沈阳汇景地产肇工街项目市场分析报告

汇景地产肇工街项目市场分析报告沈阳众联社2010年5月市场分析沈阳房地产现状铁西区房地产现状新建住宅涨幅指数沈阳购房者对开发商满意指数1-5月铁西区商品房成交价格走势铁西区几大人居板块几大板块对比分析铁西老城区房价涨幅沈阳房屋销售价格指数竞品项目分析竞品概况竞品的对比分析小结报告需要解决的问题？项目所处铁西区的区位特征？项目的目标人群？项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面一、沈阳市房地产市场的现状？1.3月，沈阳房屋销售涨幅居70个城市第62，价格指数排名第83月份，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨11.7％，2月份，这数字还是10.7％。2月份环比增幅为0.9％，而3月份扩大至1.1％。与全国数字相比，沈阳3月份同比上涨幅度只有3.8％，涨幅在70个大中城市里位居第62位，沈阳房屋销售价格指数3月份环比数字高达1.4％，在全国70大中城市中排名第8。2.沈阳新建住宅指数涨幅全国第十二3月份沈房价指数环比涨幅全国第八；新建住宅价格指数涨幅全国第十二。隐形信息：沈阳市房地产市场目前仍处于比较平稳的一个状态。涨幅小，价格平稳上涨。3.沈阳购房者对开发商满意指数下降42.4个点2010年第一季度“中国购房者信心指数”研究报告显示：由于房地产市场价格的持续上涨以及可选楼盘数量的稀少，沈阳购房者对开发商信用水平缺乏信心，现状满意指数仅为77.3点。相比2009年第四季度的119.7点，下降幅度达42.4点。隐形信息：购房者对房价的抗性日渐明显。购房需求受到打击。4.沈阳二手房网当日挂牌登记转让的房源数量猛增沈阳二手房网当日挂牌登记转让的房源数量达到1925套，而房市调控政策发布前的4月14日，当日挂牌登记的数量仅为138套，此前相当长时间里，该网日挂牌登记房源量维持在100-300套不等。隐形信息：投资客开始抛售二手房，将对一手房造成一定影响.通过以上隐形的信息我们可以看到：从4月中旬起出台的一系列房产调控政策，在国内一线市场迅速掀起波澜。“五一”期间，在国家和地方“楼市新政”的轮番轰炸下，各地楼市普遍遇冷。虽然目前沈阳房地产市场整体态势趋稳，但已经面临很大的价格上涨压力。沈阳走高的速度很慢，这说明沈阳的房地产市场主要是自住房市场，属于合理消费市场，而不是投资市场。”项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面（一）2010年1-5月铁西区商品房成交价格走势4861元/㎡当前均价：5115走势：0.04%12月4月5月4300480053003月1月2月4857元/㎡4879元/㎡4981元/㎡5113元/㎡5115元/㎡小结：1.从上图可看出，从09年到2010年5月，铁西区商品房成交价格走势呈平稳且逐步攀升的态势。2.且均价稳定在4900-5200元左右。3.铁西区商品房成交价格走势稳定。整个铁西区的开发环境比较稳定，需求强烈。二、铁西区房地产市场概况项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面探讨铁西区的房地产市场概况，我们首先要从几个方面入手，第一回顾整个铁西区房价走势、第二划分铁西区房地产几大发展板块、最后分析影响铁西区商品房价格的因素、建大及北一路沿线形象核心区二、铁西区房地产市场概况重工街沿线工业老城区兴华街沈辽路沿线新兴商业区铁西新区南部于洪新城北部于洪新城（二）铁西区几大人居板块项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面版块区域特征均价楼盘形象核心区建大及北一路沿线1.铁西最具代表的国际化都市展示区2.近年来发展迅猛，吸引万科、华润等大盘进驻。3.房价居铁西区各大版块之首。6500-10000华润凯旋门、金域国际、巴塞罗那、鑫丰御景华庭、爱再城……新兴商业区兴华南街及沈辽路沿线1.依托原有铁百商业区，形成新兴的区域商业区。2.以万达为代表精装公寓产品兴起。6500—8000万达广场、龙城公馆、宏发城市主场……工业老城区重工街、肇工街沿线1.是从前铁西重工业区。2.居住形象陈旧，铁西工人的集中居住区3.区域升级置业需求强烈，多为中低档楼盘。5600第一城、美好愿景、亚美利加铁西新区开发大道及沈盘公路沿线1.铁西西扩新城区区域。2.距离市区较远，小产权楼盘众多。3800优诗美地、水墨丹青、中央湖畔北部及南部于洪新城沈阳绕城高速与重工街沿线1.区域上分属于洪区管辖，距离铁西城区较近2.优惠的价位、近铁西的区位吸引众多铁西及其他区域客群购买3.近年房价随铁西中心区房价渐高4500瑞士风情、华城世界、恒大绿洲、碧桂园、阳光100（三）几大板块对比分析项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面小结：1.市场：保利、第一城等大盘进入本区域，品牌性的开发理念给本案带来冲击。2.地域限制因地处老城区，观念上仍存在离市区远，交通不便商业等配套薄弱问题。目前，本区域楼盘购买人群主要来源于拆迁居民及本地区原住居民。项目名称金域国际项目地址铁西建设中路12号开发商沈阳万科金域曦郡地产开发有限公司基本资料总占地面积27249㎡总建筑面积119273㎡容积率4建筑形式高层总户数1000销售率即将开盘开盘时间5月9日户型区间70-117建筑类型高层、多层均价8000起建大板块产品类型：高层为主开发商：实力品牌均价：均价8000主力户型：70-100中大户型人群：市内五区高端客户群，由地铁经济及铁西发展前景，聚焦绝对购买力客户群。置业动机：投资自住各占半壁江山项目名称巴塞罗那项目地址铁西云峰街36号(沈阳市鼓风机原址)开发商沈阳巴塞置业有限公司基本资料总占地面积15000平方米总建筑面积45000平方米容积率2.50建筑形式高层、多层总户数销售率未开盘开盘时间待定户型区间35-130㎡建筑类型层数、栋数3栋6层，3栋28层均价7500（三）几大板块购买人群分析项目名称万达广场项目地址沈辽路和兴华街交汇处开发商沈阳万达房地产有限公司基本资料总占地面积201700平方米总建筑面积900000平方米容积率3.78建筑形式高层住宅，商业总户数2000多户销售率在售400套开盘时间2010年4月户型区间30-60建筑类型33层高层均价6500中央商业区产品类型：高层为主开发商：铁西本土地产开发品牌均价：均价6500主力户型：60、70中小户型人群：受专业类型的投资客带动，区域成为初级投资客群热衷投资型产品。动机：投资为主，自住为辅项目名称龙城公馆项目地址铁西沈辽路与云峰街交汇处开发商辽宁世代房地产开发有限公司基本资料总占地面积35000平方米总建筑面积90000平方米容积率2.39建筑形式高层、多层、洋房总户数1000销售率60%开盘时间2009-04户型区间高层38-90建筑类型层数、栋数多层4层、5层、6层高层32层均价高层5700多层6500洋房8000项目名称鑫丰御景华庭项目地址铁西北三中路2号开发商沈阳鑫丰置业房地产开发有限公司基本资料总占地面积45186平方米总建筑面积96363平方米容积率2.20建筑形式多层、小高层、高层总户数964销售率85%开盘时间2010-3-20户型区间50ｍ²-130ｍ²建筑类型层数、栋数2栋28层、4栋9层、7栋6层均价高层6000、小高层6500、多层6000项目名称宏发英树项目地址沈辽路与保工街路口南行500米华城世界生活馆开发商沈阳宏发房屋开发有限公司基本资料总占地面积600000总建筑面积1000000容积率1.23建筑形式典式高层总户数844销售率45%开盘时间2010.5.7户型区间34-80建筑类型层数、栋数5栋9，5栋10均价4700南部于洪新城产品类型：高层、多层开发商：铁西本土地产开发品牌均价：均价4500主力户型：70中小户型人群：大部分为工作在铁西区附近，首次置业者，被区域相对较高性价比吸引自住。动机：自住为主，投资为辅项目名称富海云天项目地址铁西保工街58号开发商辽宁威利房地产开发集团有限公司基本资料总占地面积8万平总建筑面积20万平容积率2.5建筑形式洋房、高层、多层总户数800销售率售罄开盘时间2008年户型区间40-180建筑类型层数、栋数6层25层均价洋房：8000多高层：5200项目名称湖景豪庭项目地址沈阳市铁西区南八西路一号开发商沈阳恒合房地产开发有限公司基本资料总占地面积3.1总建筑面积6.2容积率2建筑形式多层高层总户数销售率90%开盘时间08.8.8户型区间42-121建筑类型层数、栋数均价5000老城区产品类型：高层、多层开发商：铁西本土地产开发品牌均价：均价5600主力户型：70.80中小户型人群：低于建大及中央商业区人群，但高于于洪新城的初次置业，多数为的政府机关、教师等升级置业者。动机：完全作为自住的区域内人群升级置业的第一居所（四）铁西老城区房价涨幅本项目所在地正是铁西老城区1.就房价而言，4月份铁西老城区的房价为5568元/平方米，环比上涨4.23%。2.整体而言，在铁西老城区选购一套八九十平首付为2万至15万元左右生活配套相对成熟的房源并不是很容易的一件事。房价涨跌幅度区域价格（元/平方米）环比涨幅（%）环比涨幅（元/平方米）统计楼盘样本量上涨200元/平方米以下沈北新区32910.46%1534苏家屯32543.50%1106东陵区48444.02%18712皇姑区59341.91%11125上涨200-300元/平方米大浑南36757.68%26210于洪新城47414.77%21610北于洪47915.07%23123铁西老城区55684.23522637沈河区87382.80%2388上涨300-400元/平方米西部于洪36329.20%30617铁西新区379210.68%36618浑南新区58367.08538628上涨400元/平方米大东区55749.04%46223下降216元/平方米和平区6943-3.02%-21627项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面三、竞品项目分析（一）竞品概况1.保利.心语花园项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面项目名称保利心语项目地址沈阳市铁西区重工街熊家岗路（原沈阳水泵厂）售楼电话87798888相关单位投资商保利地产开发商沈阳恒富房地产开发有限公司建筑设计哈尔滨工业大学建筑设计研究院基本资料总占地面积144800平方米总建筑面积336900平方米建筑结构框架容积率2.3建筑形式多层;小高层开发期数目前二期中央大道总户数2360户建筑风格现代绿化率39%外立面涂料装修标准毛坯供暖方式地热销售率1期91%开盘时间2009.4.7交工时间2009.10.30户型区间46-135主力户型60-80剩余主力面积60-80建筑类型层数、栋数18层公摊/得房率24折扣多层：1次性99，按揭98起价多层：6000均价多层：6500多层：顶价6700物业情况物业顾问公司物业费电梯费沈阳保利物业管理有限公司1.2元/平方米/月12/人/月停车情况总停车数1156车位住户比1:2周边配套商业园区自营商业配套教育内建4000平幼儿园，铁西区重工一校铁西区重工二校、铁西区重工四校、轻工一小学、轻工二校医疗铁西区红十字医院、铁西区第六医院、铁西区第九医院、铁西区中医院、铁西区人民医院交通114、278、284、266、240、241等多条公交线路地理位置评估地理位置偏远项目环境评估项目环境形象较好项目景观评估较具品质感SWOT分析优势品牌力劣势地理位置偏远销售人员表现耐心细致2.其仕郡项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面三、竞品项目分析项目分析市场分析项目定位营销策略视觉与平面项目名称其仕郡项目地址沈阳市铁西区保工街北二路售楼电话88596666相关单位投资商美国其仕企业（国际）有限公司开发商沈阳其仕房地产有限公司建筑设计都市建筑设计院基本资料总占地面积61000平方米总建筑面积130000平方米建筑结构钢混容积率2.07建筑形式多层/高层开发期数亚美利加二期总户数1400建筑风格美式风格绿化率35%外立面劈开砖装修标准毛坯供暖方式华发热力销售率二期50%开盘时间2009.5交工时间2010.10.30户型区间多层80-130板高60-90主力户