XXXX年5月西安临空产业项目定位策划报告

1西安临空产业项目定位策划报告海航临空2013年5月2前提提要西安项目3第二部分：市场研究目录CONTENTS第一部分：项目概况第三部分：产品定位第五部分：要点提示第四部分：发展计划4第一部分：项目概况5国家第四个副省级开发区，面向全国，是正在形成的西部产业集群的投资重地，升值潜力巨大区域位置6项目位于秦汉新城、空港新城之间，处于西咸新区核心两大组团影响圈中段，行政管辖权虽然属秦汉新城，但对其影响较大的则是空港新城区域位置项目所在地7项目选址临近机场与市政主干道•地处西安咸阳国际机场与咸阳市连线黄金位置，距咸阳机场候机楼（以南）3公里，与海航长安航空基地比邻；•距咸阳市中心（以北）8公里，同时位于西安市四环线（规划中）以内，距西安市中心（西北方）35公里。区域位置8土地现状•地块为迎宾大道以西、港务二路以北、汉平大道以南、秦英路以东的整片区域（下图中红线圈定的区域），总占地面积约1437亩，其中净用地面积约1100亩，整个地块基本呈直角三角形，且地势平坦，80%土地现为耕地；•其余部分为待迁村落（征迁及“三通一平”工作由政府完成）；•地块内有一条自西南流径东北方的水渠，后期将由政企双方共同解决。地块占地约1500亩，地势平整，政府完成“三通一平”开发，政策支持力度较大水渠9土地现状•目前周边土地价格已超过约30万/亩，根据协议价15/亩价格，本项目有较大价值优势；•项目总用地面积约1500亩，净用地面积约为1151亩；•地块内部规划有两条规划道路，由此将地块分割为K-1、K-2、K-3、K-4四个地块。价格：根据框架协议内容，政策限定给予海航协议优惠价格为15万元/亩，仅为周边成交价格一半；区位：地块四面都规划有市政道路，其中北临规划主干道，东临可直通西安与咸阳机场的迎宾大道；K-1地块净用地面积383亩K-2地块净用地面积403亩K-3地块净用地面积255亩K-4地块净用地面积110亩10土地现状航线噪声影响：项目位于机场东西跑道中间的噪音影响区以外，是区域内少有的非影响区域项目所在地项目所在地11交通条件立体交通网络改善，形成以西安、咸阳、西咸新区为三大核心的城市群的快速发展项目周边联系周边高速路网•地块东侧为迎宾大道（双向六车道）直通机场，现已投入使用，项目地块交通条件相对较好；•项目往北进入机场，进入大西安城市交通环线“4小时经济圈”，向南进入西安主城区环城高速“一小时经济圈”。项目所在地12配套设施•标准：4F类机场•地理位置：距离市中心47公里，是西北地区与全国其他区域的中心枢纽：以西安咸阳国际机场为始发圆点，1小时航程可覆盖成都、重庆、武汉、郑州、兰州、西宁、银川等中西部主要城市，2小时航程可覆盖全国70%的领土和85%的经济资源，3小时航程能够覆盖国内所有省会城市和重要的旅游城市。•生产数据（2012年）起降架次：20.33万次；增长率：11%旅客吞吐量：2342万人次；增长率：10.7%货邮吞吐量：17.48万吨；增长率:1.3%濒临西北第一大枢纽机场，区域土地升值潜力较大咸阳机场T3航站楼建成效果图13项目进度•2011年3月28日机场集团与咸阳市泾渭新区合作框架协议签署，约定合作方向及供地价格、供地面积等相关重要事项；并支付1000万项目诚意金。签定框架协议使海航在西安占领主动，在政府关系与土地价格上掌握先机2011年已经签定框架合作协议，支付1000万保证金，成立咸阳蓝海临空产业投资开发有限公司，目前已完成实业集团内部预立项工作•由海航机场与海航新华临空投资共同出资2亿元设立“咸阳蓝海临空产业投资开发有限公司”；完成项目建设和运营承载平台搭建。14核心问题——如何定位形成稳健开发，保证项目的速度和利润，实现资金平衡？——在区域影响的情况下，如何寻求自我价值的突破？以西北第一机场为核心，在项目现状区位优势、政策优势、本体优势明显，海航各方面准备充分等条件的前提下，本项目将如何实现如下目标，我们需要进行哪些重要研究•深入研究西咸新区各板块定位，特别以对本项目影响最大的空港新城与秦汉新城为背景，确定本项目定位。•运用海航临空发展商业模型，在资金平衡的前提下，项目利益最大化开发。15第二部分：市场研究16西咸新区作为关天经济区的桥头堡，将率先拉动西咸一体化进程，成为大西安外扩的重点区域浐灞生态区东郊工业区曲江旅游度假区内城汉城遗址西郊工业区高新开发区科研文教区经济开发区三原阎良高陵临潼长安户县西咸新区蓝田城市向外九宫格扩张首要区域保护区利好已经释放价值高地改造难度大发展成熟用地紧张发展成熟改造难度大用地紧张内九宫格开发驱动不足西咸新区——关中—天水经济带核心西咸新区位于关中—天水经济带7个城市的核心地段，成为连接几大地区的核心枢纽，并且依附西安成为新区发展中功能最复合、定位最高端的一环。无论是交通区位还是经济发展均是整个经济带的核心。西咸新区作为城市外扩的重要增长极和“西咸一体化”国家战略的结合板块，占据未来大西安区域的核心位置，将成为大西安扩张发展的首要区域，成为我国北方内陆地区对外开放的门户、西部地区国际经济交流的平台，西安国际化大都市新的增长极和助推器。西安城市空间布局图西安城市发展格局城市现状与发展前景17发展规划：西咸新区是西安国际化大都市的重要组成部分，也是推动大都市快速发展的新引擎规模西咸新区规划控制范围882平方公里，规划建设用地272平方公里，涉及西安、咸阳两市7个县区的23个乡镇和街道办事处、89.3万人。——《西咸新区总体规划》（2010~2020年）产业集新兴产业（航天、新材料、新能源）、传统产业（现代纺织业）、服务业（现代物流业、金融业）等多种产业发展产业园区定位主城功能新区和生态田园新城内陆型经济开发的国家级新区秦汉文历史文化基地新兴产业集聚区城乡统筹发展的一体化建设示范区未来的大西安主城区面积将达到2600平方公里，同时将进行多中心发展，构建大西安主城区“一都两廊五邑八水”的空间格局，西咸新区面积约占大西安面积的1/3。城市现状与发展前景18发展规划：根据西咸新区五大新城规划格局，受两大新区定位影响，本项目将吸引众多高新科技如新兴电子、新能源、新材料、新生物医药、航空物流等产业的进驻城市现状与发展前景项目所在地19【西咸新区政策】西咸新区的特惠政策优势显著，其发展速度将会超越之前新区的发展进度西咸新区以其特殊的战略地位、重要的资源效应得到了“国家级”支持——关中—天水经济区的“发展核”，西部大开发的“增长极”，它承载着将西安建设为国际化大都市的梦想；西咸新区投资优惠政策”三十三条“——强调凡入区企业，均可享受国家深入实施西部大开发政策，关中-天水经济区发展规划支持政策，全省重点示范镇建设支持政策以及省、市政府赋予开发区的各项优惠政策。在西咸新区投资的内、外资企业，将按投资额度给予企业所得税减免；对于5年内在西咸新区有重大产业投资的企业，可优先参与陕北资源开发；将在西咸新区建设国家级统筹科技资源改革示范基地；鉴于西咸新区作为撬动西部地区经济发展引擎，其突出的战略高位带来的大量优惠政策倾斜，将有利于促使西咸新区发展成为大西安的核心区域；城市现状与发展前景20【西咸新区经济】随着高新与经开的成熟，依托复合产业支撑的西咸新区将成为大西安经济的领头羊区域名称划面积规划人口生产总值（亿元）整体定位2005201020152020高新区98平方公里50万30011002212陕西、西安最强劲的经济增长极和对外开放的窗口；经开区71平方公里25万1009301870西安市的一个新的经济增长点和投资热点，西安城市中枢，新兴产业高地；西咸新区882平方公里210万3006001500全国重要的先进制造业、高新技术产业基地及历史文化基地，西北地区重要的科技创新基地；注：黑色数据为既定数据；红色数据为15%年增长速度保守计算所得；紫色数据为西咸新区规划经济目标数据区域名称生产总值对位分析高新区659亿（2008）……1375亿（2011）经开区650亿（2009）……1414亿（2013）西咸新区600亿（2015）……1500亿（2020）城市现状与发展前景21【西咸新区人口】西咸新区人口增长动力强劲，将成为大西安人口增长计划的主要区域和增长极西安人口倍增计划八大措施西咸行政合并户籍制度改革建设宜居城市强化综合治理利用优质教育资源打造健康之都打造一流旅游城市产业导入规划：西部地区重要的经济中心，全国重要的先进制造业和高新技术产业基地，科技教育、商贸中心和综合交通枢纽，西北地区重要的科技创新基地，全国重要的历史文化基地。变“事前准入制”为“事后登记制”，加快户籍制度改革。推进农村户籍制度改革，促进城乡居民合理流动。一要尽快实现行政融合。二要尽快实现空间融合三是尽快实现公共服务体系融合。城市现状与发展前景22【对比小结】项目受空港与秦汉两大产业集群双重影响，主要产业集中在空港经济、商贸、保税物流、文化创意、高科技产业如新能源、新材料等区域定位规模规划产业目前现状人口现状(万人)至2020年人口(万人)空港新城临空经济141平方公里空港产业、保税物流、商贸市场目前区域开发处于启动阶段7.8636沣东新城内陆型经济开发的国家级新区161平方公里高新技术研发和孵化、体育、文化旅游、现代农业、房地产开发等产业属城市改造升级区域，依靠西安城西、高新的辐射带动，整体经济处于中高水平19.267秦汉新城秦汉文历史文化基地291平方公里新能源、新材料、文化与生态产业、创意产业目前区域开发处于启动阶段22.342沣西新城新兴产业集聚区143平方公里信息产业、生物医药产业、科技产业、新能源、新材料产业、休闲养生产业目前区域开发处于初期阶段，整体经济属中低水平。16.553泾河新城城乡统筹发展的一体化建设示范区146平方公里制造业、加工业、物流业、现代农业目前区域开发处于初级阶段，整体经济属中低水平1447城市现状与发展前景23小结：西咸新区将发展成为大西安的经济核心，是大西安的都市核心和城市人口的核心聚集地西咸新区重点外扩发展区域人口增长极城市新中心•作为关天经济区的桥头堡，西咸新区率先拉动西咸一体化建设，成为大西安外扩的重点区域•具备强劲人口增长动力，将成为大西安人口增长计划的主要增长区域；•依托多产业支撑的西咸新区将成为经济发展活力最强的区域之一；•基于西咸新区的特惠政策，未来西咸新区将较大机会发展成为大西安的核心发展区域城市现状与发展前景24【秦汉新城】随着国内一线品牌开发商的陆续拿地，将会带动区域房地产市场整体水平，区域居住价值会逐渐凸显城市现状与发展前景周陵新兴产业园区项目所在产业园区周陵新兴产业园区总规划面积973公顷，目前已入区的相关项目有16个，总投资110亿元。在“十二五”期间，将引入相关产业项目80个，总投资300亿元，实现产值500亿元。五陵塬文化产业园区在渭河北岸的百里帝陵保护带内，建设世界最大的文化遗址保护公园、都市森林景观区及由若干文化小镇组成的创意文化产业园。五陵塬遗址森林公园，面积104平方公里。西汉9座帝陵、5个陵邑和秦咸阳宫遗址一字排开。公园将以遗址原貌保护为主，打造具有世界影响力的秦汉历史文化聚集区和西安国际化大都市的中央森林公园。项目所在地周陵新兴产业园五陵塬文化产业园25【秦汉新城】西咸新区唯一以生态历史人文保护和生态居住为核心的城市新区总体规划面积：302万平方公里(其中遗址保护区104万平方公里)建设用地：50万平方公里（占总规划面积16%），为五个新城中居住密度最低的新城规划人口：42万人产业导向：重点发展金融保险、信息服务、商务办公、专业咨询、创意文化、教育培训等生产性服务产业和个人消费服务业。其中产业规划用地大约占建设用地40%左右，居住规划用地约为60%非以产业为核心的新区，区域附属产业已商办，创意文化为主要功能目前配套缺乏，后期立体城市等完成，区域各类配套齐全，优势显著区域地块目前已经有部分品牌开发商开发，目前尚无项目入市，远期居住价值较高居住人口配套产业区域中观研究26