XXXX年7月贵阳房地产市场分析报告_20页

2010年7月贵阳房地产市场分析报告１.宏观政策1.1.住建部提出建城市住房信息系统查询数据库房地产业数据过于庞杂，官方层面就有好几种数据，这些数据之间往往没有什么可比性，有时甚至相去甚远，面对这一情况，7月5日住建部提出要在2010年底前在全国各省(区、市)基本建立起房屋登记信息系统，把所有的信息都收集上来，下一步再把如何公开利用这些信息制订出详细的规定，更进一步把房地产领域的所有信息，如销售信息、土地储备信息、开发商信息、房价信息等等都能建立起完整可信的信息系统，对将来的房地产市场监管将大有裨益。1.2.开发商降价动力不足楼市破局仍需政策助力中国指数研究院统计报告显示，2010年上半年北京总成交面积572.2万平方米，同比2009年下跌39.28%，同比2008年上涨16.90%；上海总成交面积532.64万平方米，同比2009年下跌49.75%，同比2008年下跌29.97%；深圳总成交面积126.53万平方米，同比2009年缩水近70%，下跌了67.11%，同比2008年初下跌18.11%。需要指出的是，全国主要城市房价在调控政策之初微调后，就基本处于“原地踏步”状态，成交均价相比2009年、2008年仍是大幅上涨的其中，深圳上半年成交均价达20903元/平方米，同比2009年同一时间段上涨71.17%，领涨全国。紧随其后的北京、杭州，房价同比上涨幅度都在60%以上。1.3.银监会：严格落实政策坚决遏制松动苗头针对“个别地区放松三套房贷”的传言，7月中，银监会相关负责人在接受财经频道记者采访时就明确表示，银监会对于各商业银行贯彻落实国务院及住建部、人民银行和银监会的二套房贷政策要求和标准没有任何变化，要求各商业银行严格执行，不能动摇。今天，银监会相关负责人再度重申，房地产调控政策没有任何变化。此外，银监会还表示，将继续加大对房贷政策执行情况的检查力度，及时严厉查处各类违法违规行为，确保国家宏观调控政策和相关监管要求得到严格执行。1.4.中央政治局：继续做好房地产调控楼市新政出台已届百日，除了成交量下滑，北京、上海等地的房价依然坚挺，部分地区甚至出现逆市涨价的苗头。楼市将何去何从？7月22日召开的中共中央政治局会议也再次强调，要做好房地产市场调控工作。关于下半年房地产方面的工作，会议强调切实保障和改善民生，把更多公共资源投向民生领域，做好房地产市场调控和住房保障工作等。1.5.国家统计局发布2010年上半年全国房地产市场情况7月中，国家统计局发布上半年全国房产市场情况，1-6月全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。销售方面，1-6月全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。价格走势上，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点。2.土地市场分析2.1.近期贵阳土地成交走势本月355019平方米的土地成交面积环比上月下降一半。2.2.本月土地成交情况2.3.本月土地市场小结本月土地成交量小土地成交单价偏低3.房地产市场销售分析3.1.本月房地产市场销售情况分析新政落地三月，全国各地楼市成交量一片萧条，但均价保持稳定。本月贵阳楼市共计成交426640㎡，环比上月397468㎡上涨7.34%；均价走势上，本月金阳4783元/㎡环比上涨3.2%，首次超过两城区，两城区本月均价4700元/㎡环比下降4%，乌当3868元/㎡环比下降6.8%。3.2.本月新上市商品房分析本月新上市商品房项目13个，3332套，面积近45平方米，环比上涨72%。3.3.销售情况分析成交类型本月共计成交426640平方米，环比上涨7.34%。本月成交总量分布7月成交总量426640平方米，其中住宅成交406450平方米（商品房353246平方米，经适房53204平方米），商业成交1755平方米，环比下降82%；写字楼成交11442平方米，别墅成交6217平方米，其他（车库）成交777㎡。近期成交总量走势2010年1—7月由于本月有新盘上市和多数在售楼盘降价促销，以至成交量有所回升；降价促销楼盘主要有山水黔城、保利贵州和恒大绿洲等。各类型物业成交均价走势本月贵阳市商品房和经适房整体均价走势较平稳，商品房保持在4450元/㎡左右（5月低价主要由于中天会展城集中签约）；商业类型物业均价走势表现极不稳定。本月成交量前十名本月成交前十名总量达到2182套，面积24万余方，占到总量的56.3%；前十项目整体均价4356元/㎡，略低于贵阳市总体均价4487元/㎡，主要受两个清镇市项目入前十所致。3.4.区域数据各区域成交面积成交区域上，主要还是金阳新区和两城区，占到成交总量的75%以上，其中成交量最大的两城区，17万余㎡的成交量占到总量的41%，其次金阳新区14万余㎡，占到总量的34%。各区域商品房近期成交均价走势两城区本月均价4700元/㎡环比上月4891元/㎡下降3.9%，主要由于在售楼盘的降价促销所致；金阳4783元/㎡环比上涨3.1%，乌当3868元/㎡环比下降6.8%。各区域商业成交均价走势和本月成交量分布本月商业成交总量为1755㎡环比下降82%，下降区域主要表现为金阳新区，由上月的9000余方下降到本月的1500余方，主要由于世纪城和金阳商业步行街的商业销售量下滑。各区域经适房成交均价走势和本月成交量分布本月贵阳市经适房成交总量53204㎡，环比下降30.4%，主要区域包括两城区、乌当区和清镇市，活跃项目如幸福里、乌当区城市魔方和绿苑小区等。本月商品房与经适房成交均价对比两城区商品房和经适房均价比较靠近；本月金阳新区经适房价格上涨较快，与商品房均价逐步拉近。近期贵阳市场供求.关系走势上图可以看出，“新政”以后，成交量持续下滑，本月在售楼盘经过第一轮的降价促销，使得新推房源都得到了较好的消化。本月市场综述4.主流媒体广告监测4.1.贵阳晚报、贵州都市报地产广告分析本月贵阳市房地产报媒投放总量128版次，环比上涨54%，投放媒体仍然是以贵阳晚报为主，投放时间上，大多选择在每周四或周五，投放产品类型上主要是住宅项目，而且绝大部分是贵阳市行政区域内的住宅项目，本月表现比较活跃的项目如山水黔城、恒大绿洲和保利项目等。2010年1月—7月报媒统计由上图可以看出，贵阳晚报的强势地位一直都存在，就目前贵阳市地产媒体市场份额占有量看，短时间内还没有能与之抗衡的媒体出现。4.2.监测—主要项目报媒投放量本月比较活跃的开发商恒大、保利贵州和宏立城集团，恒大降价促销手段一惯如此，保利贵州上市新项目推广，山水黔城持续低价促销收官组团。4.3.部分报广展示4.4.媒介监测—小结·贵阳楼市媒体选择单一的局面仍然无法改变，主流媒体除贵阳晚报、贵州都市报外其他杂志、报媒资源较少。·本月楼市报媒广告新项目除保利贵州外其余较少，多是在售项目降价促销推广，总体上看，本月报媒量有较大的回升态势，一方面说明目前的开发商已扛不住持续两月的低成交量，都在做降价促销；另一方面，从部分新项目的推广上看，开发商对贵阳市场还是有足够信心。5.区域代表楼盘分析近期成交走势目前世纪城整个项目仅剩房源8000余套，已属于尾盘阶段，均价持续走高是必然趋势，但最近没有做任何促销手段，成交量也在逐步萎缩。