XXXX年融道机构房地产市场月度报告-11

融道地产机构旗下（E房网）市场月报2010-112/35融道机构房产信息研究中心-E房网0516-81910999楼市持续升温再现量价齐升“金九银十”圆满收官之后，本月楼市持续升温，各地均呈现量价齐升现象。据E房网市场分析部数据显示，本月徐州楼市供求比继此前两月（9月、10月）出现严重起伏之后，本月呈现供略大于求的趋势，整体表现为“金九”当月市场供应激增，去化未达预期，房源积压，之后“银十”当月供应随之收紧，从而缓解了市场整体供求。本月供应再次上扬即在意料之中，项目成交签约迟缓，从而导致整体供求比再次出现波动，而从目前整体市场供求数据以及去年同期供求关系来看，今年整体楼市供求明显趋向于平稳。本月徐州市市区商品房供应量共计3315套，供应面积38.31万平方米，环比上月16.3万平米上涨135.03%，同比09年11月39.05万平米下跌1.9%。从本月供应量来看，环比数据呈现大幅上涨，从之前两个月的供应数据不难发现，随着九月供应的猛增，整体供求并不理想，之后十月供应量明显收紧，经过两个月的市场缓和，整体供求比例相对持平，因此本月供应量再次抬头也在意料之中。另据E房网市场分析部数据统计，今年年初以来，截至11月徐州市区共供应商品房335.61万平方米，环比去年同期327.75万平方米上涨2.4%，基本与去年同期持平。从以上数据不难看出，虽然今年以来楼市调控相对严峻，但是徐州市场供应依旧旺盛，其中主要原因还是由于刚性需求的支撑，当然也不排除投资投机性购房客群的存在，但是整体市场相对于一二线城市来看还是比较健康的。此外，本月徐州市市区商品房总成交套数2938套，成交面积32.1万平米，环比上月45.17万平米下跌28.94%，同比09年11月35.8万平米下跌10.34%。虽然本月成交环比、同比数据均呈现下跌趋势，但据E房网数据统计，今年年初以来，截至11月徐州市区共成交商品房344.7万平方米，环比去年同期319.05万平方米上涨8%。从以上成交数据来看，虽然新一轮楼市调控持续发力，但是楼市成交逆市上扬，整体成交乐观，而本月成交量接近年初以来的月平均成交量，由此可见徐州整体需求空间巨大，市场后期走势依旧乐观。©2010版权声明：本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经本公司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。报告撰写：季爱生[e-mail]数据整理：张瑞浩马永杰融道地产机构旗下（E房网）市场月报2010-113/35融道机构房产信息研究中心-E房网0516-81910999第一章本月提要1.1房贷7折优惠利率全面取消，下限调至8.5折；1.2四部委：全面叫停第三套住房公积金贷款；1.3三部委剑指土地违法，问责重拳挥出在即；1.4存款准备金率月内二次上调，房企或将被迫降价；1.5两部委将检查闲置用地处置进展，摸底地方楼市调控；1.6新拆迁条例拟废除行政强拆，补偿强调个人需求；1.711月CPI涨幅可能居全年最高，通胀预期仍较明显；1.8本月徐州商品房供求旺盛；1.9本月数据提示：2010年11月徐州市每月商品房供应信息数据来源：徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网（单：万㎡)8.6591.838.3116.340.914.5920.2448.0121.499.7925.4339.9139.05020406080100供应面积39.0539.9125.439.798.6591.821.4948.0120.2414.5940.916.338.3109-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-11图1本月徐州市市区商品房供应量环比上涨135.03%，同比下跌1.9%2010年11月徐州市商品房分类供应明细
数据来源：徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网（单位：套，㎡）3177112263315945.427370.47383061.33374745.440100000200000300000400000500000供应套数3177112263315供应面积374745.44945.427370.47383061.33住宅其他商服总计图2本月商品房分类供应明细融道地产机构旗下（E房网）市场月报2010-114/35融道机构房产信息研究中心-E房网0516-81910999徐州市每月商品房成交信息
数据来源：徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网（单位：万㎡）28.3132.145.1737.7225.4333.8220.5230.7251.5314.0525.33147.0335.800.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00成交面积35.80147.0325.3314.0528.3151.5330.7220.5233.8225.4337.7245.1732.109-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-11图3本月徐州市市区商品房成交量环比下跌28.94%，同比下跌10.34%2010年11月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交占比
数据来源：徐州E房网市场分析部徐州房地产信息网（单位：㎡，%）经济开发区,28336.14,9%铜山区,62366.02,19%九里区,118.38,0%贾汪区,33284.75,10%泉山区,51862.66,16%云龙区,86872.18,28%鼓楼区,58185.67,18%图4本月徐州市各区域商品房成交信息15116861355232510007912770949013263141121256152870500100015002000250030002010年1-11月徐州市国有土地成交信息对比图示
数据来源：徐州E房网市场分析部徐州市国土资源局（单位：宗、亩）成交宗数15623077431425成交面积1168135525100912709901263112156128710-0110-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-11图5本月徐州市国有土地成交对比信息融道地产机构旗下（E房网）市场月报2010-115/35融道机构房产信息研究中心-E房网0516-81910999第二章资讯回顾2.1全国资讯·房贷7折优惠利率全面取消下限调至8.5折（2010-11-01中国证券报）11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。相关专家表示，实行7折优惠利率是在2008年楼市低迷的时期政府采取的刺激房产购买的临时性措施，而当前的经济环境是充足的流动性吹大了房地产泡沫。有业内人士认为，由于存量房贷并不在调整之列，以及此前部分银行已经先期提高了房贷利率的执行标准，所以这一变动所波及的范围并不大。多家银行证实，11月1日起，商业银行购买首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。不过，对于已申请贷款而还未获得审批的购房者，各家银行执行利率标准并不一样。·全国2万亿住房公积金存款利率低将面临贬值风险（2010-11-02人民日报）一份利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市的名单，近来引起多方关注。第一批试点包括北京、天津等28个城市。为确保资金安全有效使用，8月27日，住房和城乡建设部、财政部、发展改革委、人民银行、审计署、银监会6部门联合试行住房公积金督察员制度。据了解，我国公积金的总归集额达2万亿元，而多数城市的公积金闲置率偏高，公积金的存款利率低，缴存人的资产面临贬值风险。因此，人们呼吁进一步探索有效、安全、公平使用沉淀资金的政策。对此专家建议应扩大公积金投资渠道，比如，将部分结余公积金购买国家住宅债券，用于保障性住房建设，或是进入开放性投资基金市场，选择业绩稳定、费用低、诚信程度高的专业性基金投资公司，委托其负责运作，并给予公积金投资优惠政策，对住房公积金的投资收益、佣金等减税或免税。另外应加强资金监管力度，如果资金监管不到位，利用公积金贷款支持保障房建设，可能出现呆账、坏账，导致地方政府高额负债。应建立代表公积金缴纳人的机构，作为第三方参与到公积金运行中。·央行继续实施适度宽松货币政策关注通胀压力（2010-11-03中国证券报）中国人民银行2日发布《三季度货币政策执行报告》指出，潜在的通胀压力须高度关注。融道地产机构旗下（E房网）市场月报2010-116/35融道机构房产信息研究中心-E房网0516-81910999下一阶段，将继续实施适度宽松的货币政策，继续引导货币条件逐步回归常态水平。增强价格杠杆调控作用。报告指出，当前价格走势的不确定性较大，仍需加强通胀预期管理。国际经济复苏还比较缓慢，我国经济增长较快，通胀预期和价格上行压力不容忽视。受复苏不确定因素影响，各经济体政策退出较为谨慎，随着原有刺激措施逐步到期，发达经济体开始推出新的经济刺激措施，全球流动性和货币条件仍将宽松，主要经济体将持续放松货币刺激经济的预期强烈，大量资金可能向增长较快的新兴经济体流入。在流动性充裕和通胀预期较强的大背景下，富余资金必然寻找各种途径和出口，潜在的通胀压力须高度关注。此外，还存在结构性的价格上行压力。当前国内劳动力和服务业等价格趋升，资源环保成本加大，资源性产品价格有待理顺，都可能影响通胀预期。报告称，下一阶段，中国人民银行将继续实施适度宽松的货币政策，继续引导货币条件逐步回归常态水平。加强流动性管理，保持货币信贷适度增长。既要满足经济发展的合理资金需求，又要为价格总水平的基本稳定创造良好的货币环境，切实管理好通胀预期。引导金融机构根据宏观调控要求和实体经济部门的信贷需求，安排好下一阶段贷款投放的进度和节奏。稳步推进利率市场化改革，进一步完善人民币汇率形成机制。增强价格杠杆调控作用。按照人民币汇率形成机制改革的原则，进一步完善人民币汇率形成机制，重在坚持以市场供求为基础，参考一篮子货币进行调节。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。继续深化外汇管理体制改革，促进资本平衡流动，规范和完善跨境资本流动管理，加强对违规和异常资金的监测和管理。加大金融支持经济发展方式转变和经济结构调整的力度。执行好差别化房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。加强对金融机构的风险提示，加强地方政府融资平台公司贷款风险管理。·四部委：全面叫停第三套住房公积金贷款（2010-11-04中新社）继中国各大商业银行首套房贷“史上最优惠利率”终结、三套房贷叫停之后，中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会3日发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》指出，部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合《住房公积金管理条例》规定，影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。通知指出，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平融道地产机构旗下（E房网）市场月报2010-117/35融道机构房产信息研究中心-E房网0516-81910999方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的