XXXX年西安房地产楼市年度报告_82页_策源

策论贰零壹零西安楼市年报目录政策回顾经济回顾壹零回顾市场回顾政策展望经济展望壹壹展望市场展望通胀限购令房价上涨调控贰零壹零年回顾策论卷壹策源出品回而顾之全年政策回顾全国政策全国楼市表现限购令国务院：商品房资本金比例降至20％国务院常务会议要求：要稳定住房等大宗消费住建部:加大低价位、小户型住宅建设信贷支持90\70政策地方松绑2009.122009.052009.06政策空白期6部委联合促进国11条落实，证实国家调控楼市信心国务院要求遏制房价快速上涨拿地首付不低于50%住建部：取消建造经适房硬性指标21-11月全国房地产多数城市房价超过或接近20%010政策回顾上调存贷款基准利率0.25%拿地首付不低于50%国四条出台2次上调存款准备金率0.5%银行取消7折利率优惠二次购买普通房屋，不再享受契税优惠政策二套房首付提至50%贷款利率为一套房贷的1.1倍三部委发文明确个人房贷二套房认定标准首付比例提至三成，严格执行二套房贷、三套停贷政策加快推进房产税试点工作上调存款准备金率0.5%2次上调存款准备金率0.5%上调存款准备金率0.5%2010.12010.32010.42010.62010.92010.112010.12二次新政一次新政力度最强效果最差全国政策原因1：CPI屡创新高，通胀压力对冲政策效力2010年下半年以来，全国CPI涨幅不断上升，消费品价格飞速上涨，通胀压力尽显，急需对货币市场进行调控。原因2：基于中国经济预期的投资市场过热投资市场大热帮助中国将世界经济危机的影响降至最低，但全球已经经济开始复苏，必须防范投资过热带来的多行业収展不合理市场预期。两次加息、六调准备金的原因原因3：房地产开収热度过高一方面开収企业过度依赖银行信贷进行房地产开収，从贷款源头以及还贷要求上控制不合理信贷行为；另一方面控制以信贷为手段，以投资为目的的不必要购房行为。两次加息、六调准备金对楼市的影响加息、上调准备金率货币紧缩对于开収企业的资金成本、信贷要求都有所增加，对于购房者来说购房成本也相应提高，从而改变市场供求关系，从而达到稳定楼市的目标。但实际市场的影响，需要连续的调控才能逐渐显现。目标1：控制房价、改善民生09年以来全国各城市房价飞速上涨，居民基本住房需求难以保证，抑制房价就是保障民生。目标2：抑制投机性购房打击投资、投机性购房，一定程度上缓解目前市场供求紧张的局面，从而达到平缓房价的最终目标。目标3：稳定民心、取信于民楼市在多次调控之后的报复性反弹，严重影响了政府的公信力，在一系列表决心，出政策之后，取信于民的政治目的亦十分明显。国十条、九二九新政调控政策的目的国十条、九二九新政调控政策的影响策源观点：目前已颁布的政策内容，虽然从房地产的各个环节进行全面调控，但在市场上的体现，主要还是从银行口，信贷方面抑制三套及以上购房行为。中高端置业人群受政策影响最大。但因宏观背景上，通胀预期与流动性泛滥对冲了调控成效；加之地方政府的执行力度、政策与对策的単弈，市场热度依然不减。两次调控市场效果较差。限购令9.29新政颁布不足一月，全国已有14个大中型城市颁布了“限购令”深圳：本市限购两套，外地限购一套北京：同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房上海：所有人员限购一套住房广州：同一家庭新购买限制一套住房厦门：同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房杭州：只能在本市新购买1套商品住房宁波：本市限购1套，外地人口提供证明限购1套大连：同一家庭限购1套商品住房限购令出台，市场下行后仍存在反弹可能政策条例属性1.落实廉租住房配建政策。2.集中建设廉租住房。3.建设外来务工人员住房。4.建设面向中低收入家庭销售的经济适用住房。5.继续支持距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，利用自有土地组织建设单位职工住房。6.购买经济适用住房家庭的收入标准，以家庭人均年收入计算。7.鼓励西安市居民利用住房公积金贷款改善居住环境。加大保障性住房建设供应8.增加住房建设用地有效供应，在每年土地利用规划中，普通商品住房、经济适用住房、公共租赁住房和廉租房用地规模占住房用地规模的70%以上，严格控制别墅及高档住宅土地供应。9.鼓励已购公有住房上市交易。加大土地、住房供应10.加强房地产市场信息化建设和市场监测。11.全面实施新建商品房预售资金监管制度。12.严厉打击房地产违法违规行为。13.继续加大力度开展遗留问题房屋权属登记工作。14.继续加大二手房有形市场建设。15.加强房屋租赁市场管理。加强开収监管16.个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。限制市场投机西安“十六条”细则西安“十六条”的影响策源观点：疏胜于堵与一线城市的楼市调控政策不同，西安“十六条”主要采取增加市场供应和加强行业监管的方式对西安房价的快速增长进行抑制和稳定。对开収企业来讲，土地监管力度的提高以及预售制度的改变，对于项目开収的周期和资金要求进一步提高，不排除部分中小开収商出于运营难度将会退出市场，行业开収可能更为集中。对购房者来说，保障性住房的加大供应，使得部分中低收入者退出商品房买卖的行列。另外土地及商品房供应的持续增加，市场供求不平衡的局面得到进一步缓解，房价涨幅得到一定抑制，置业人群购买力将得到保证。全年经济运行全国经济表现西安经济表现10.60%0.00%5.00%10.00%15.00%全国经济运行GDP涨幅经济复苏09年初国家开始施行宽松的货币政策，国内经济开始复苏，GDP增幅同时不断上升，预计2010年将超过10%。CPI涨幅3.50%3.60%4.40%5.10%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.11通胀凸显进入下半年，CPI挃数涨幅一路走高，11月更是达到5.1%，市场通胀压力凸显。预计全年CPI涨幅将达到3.3%左右。全国经济运行城镇居民人均收入全国城镇居民人均收入涨幅上半年为10.2%，较09年全年的8.8%高出1.4个百分点。房地产固定资产投资48267010000200003000040000500006000003年04年05年06年07年08年09年10年单位：亿元2010年1至11月全国房地产固定投资达48267亿元，同比去年增长32.9%。0400080001200016000200000.00%4.00%8.00%12.00%16.00%20.00%收入增幅单位：元5001500250035002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2010年西安市经济表现出稳步增长的运行态势，其中前3季度实现国民生产总值2109亿元，同比增长14.9%，高出全国增长率4.3个百分点。0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%10.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0910.1010.11全国西安2010年全国及西安CIP持续走高，通胀再一次成为了经济市场的关键词语。而西安市场的CPI自进入下半年以来一直高于全国涨幅，通胀表现更为明显。GDPCPI西安经济运行回顾607.6721.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%010020030040050060070080006年07年08年09年10年1-9月房地产投资（亿元）增长率房地产固定资产投资城镇居民人均收入0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%050001000015000200002500001年02年03年04年05年06年07年08年09年10年城镇居民人均可支配收入增长率西安经济运行回顾西安城镇居民人居收入预计达到21000元/人每年，增幅在15%左右。预期值房地产行业受信贷政策影响，10年前3季度全市房地产固定投资607.49亿元，增长率滑落至21.58%。市场表现全国市场西安市场全国楼市表现土地市场27000亿01000020000300002006年2007年2008年2009年2010年单位：亿元策源观点：09年市场火爆，开发企业急需项目补充以及土地储备，同时增加土地供应的调控政策，导致了全国土地市场供需两旺的局面。2010全国土地出让收入达到2.7万亿，同比09年猛增69.8%。可以看出国家增加土地供应的调控政策的同时，开发企业拿地热情也较为高涨。全国楼市表现商品房市场总量上可以看出，全国商品房市场成交量连续4年保持上涨势头，其中地区分布可以看出，二三线城市较多的中西部地区商品房销售量呈现快速上升的势头。东部収达城市销量涨幅较低。策源观点：一线城市地产开发饱和，以及针对投资型购房的调控政策，导致开发企业和投资者将战线转向经济欠发达的二三线城市。从年度数据表现上来看，尽管10年出台了最为严厉的调控政策，但市场效果表现充分说明了调控不力。7,164,34002,000,0004,000,0006,000,0008,000,0002006年2007年2008年2009年2010年历年供应面积供应占地面积(M²)西安市场：土地供应2011年全市土地供应量达到近几年最高。主要原因在于：响应中央政策要求，加大土地市场供应，从而达到平稳房地产市场的目标。0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,000长安区城北区城东区城内区城南区城西区高新区分城区供应面积供应占地面积(M²)单位：㎡单位：㎡2011年世园会、国际港务区以及纺织城商务区的规划，带动浐灞片区土地供应放量；而曲江二期的建设规划也使政府加强了片区土地供应量。土地供应充足浐灞、曲江开发热度不减年份宗数成交面积(M²)建筑面积(M²)平均容积率总价(万元）亩单价（万元）楼板价（元/㎡）09年1224478238132948042.97108264116181410年1656794417168039702.471563986154959土地市场平稳上升，开发企业拿地成本增加自09年开始，不少全国地产企业都将拿地战略转向二三线城市，作为房地产市场蓬勃収展的西安自然得到了关注。万科、中海、融侨、龙湖等知名企业都在2010年加大了西安土地储备。2010年全市成交土地10191亩，同比去年猛增51%，而西安不规范的土地市场，除招拍挂土地成交之外，还存在不少非官方土地成交，因此估计全年全市土地交易量达到15000亩。西安市场：土地成交西安市场：土地成交各区域成交土地面积与楼板地价分析020040060080010001200140016000100200300400500600700长安区城北区城东区城内区城南区城西区高新区成交占地面积(万M²)成交建筑面积(万M²)楼面地价单位：万㎡单位：元/㎡城东区2010年成交面积位居全市第一位，成交37宗地块，成交占地面积260.57万㎡，规划面积达606万㎡，其中浐灞是重点収展区域，成交地20块宗，成交面积占城东总成交的89%；城东区楼面地价为847元/㎡；城南区成交面积位于全市第二位，成交43宗地块，成交占地面积152.64万㎡，相比09年上涨4.6%；规划面积达552.63万㎡，城东区楼面地价为1383元/㎡；61216135195309214152050100150200250300350长安区城北区城东区城内区城南区城西区高新区亩单价(万元/亩)亩单价(万元/亩)2010年除了城内区域外，其他所有区域地价都有所涨幅，城南区域突破300万元/亩，较09年上涨25%；城北和城西区域均突破200万元/亩。分别较09年上涨41%和49%；预计2011年，随着世园会的开幕，浐灞板块的地价势必抬高；而曲江新区的外扩，地价会继续抬高；市政府即将北迁，地铁2号线即将开通，城北的地价势必猛涨。关注地块占地最大、总价最高土地：CB2-1-6、7、9