XX年10月20日云南石林小昌乐村项目定位研究报告

石林小昌乐村项目定位研究报告北京合晟尚圆房地产顾问有限公司昆明分公司2011年10月20日献礼石林的欧洲梦想本方案版权属北京合晟尚圆房地产顾问有限公司所有，未经我司授权许可任何个人或单位不得有任何形式的拷贝、转载。总指导：宋欣主编：王继齐筱强副主编：关艳雄谢芳刘园利刘娜规划指导：北京建筑规划设计院数据研究：市场研发中心平面设计：策略研发中心电话：[phone]传真：[phone]邮箱：[e-mail]法律顾问：云南法彰律师事务所第一篇：析势第三篇：驭市第二篇：谋势汇报主轴市场支撑解析产品谋划发展项目定位营销前言——势起大石林1、石林印象2、石林转变3、地块研究4、发展方向前言势起大石林我们所处的地方——石林2006-2010年石林游客量石林作为云南最著名的景区之一，每年都吸引大量中外游客前往参观，2010年，大、小石林景区共接待游客286万人次，实现门票收入3.6亿元2007年6月27日下午十四时许，在第三十一届世界遗产大会上，云南石林申报世界自然遗产获得全票通过，成功跻身世界自然遗产大家庭1、石林印象景区游览区域被众多项目建设压缩，游览缺乏前导空间组织，游人密度过大；旅游交通与一般性交通混杂，为游客带来诸多不便周边住宿大多为二、三星级宾馆，如石林宾馆、云林宾馆等；餐饮也已街边小店为主，具有较高档次和品质的餐饮住宿场所几乎没有石林虽然是云南的一个知名景区，但周边的休闲娱乐配套较为稀缺，造成景区的功能比较单一区域功能布局不合理餐饮住宿档次低休闲度假配套少距离配套特色距离昆明比较近，游客可以当天来回基础设施薄弱，休闲度假配套较少体现石林特色的旅游项目较少，缺乏游客停留的吸引力玩在石林、吃在宜良、住在昆明石林——早已名声在外，众人慕名而来然而他并不完美，基础设施薄弱、休闲配套稀缺、整体规划不完善让多少人成了匆匆过客石林经济发展依赖“自然生态景观”一张牌。而长期的可持续性发展，石林政府已然有了良好的规划，多个项目开发之中。传统生态景观经济（门票经济）度假型休闲经济生态农业生态工业2、石林转变石林国际乡村高尔夫俱乐部狂欢之都（幻多奇游乐城）酒店：桃源水乡：五星级酒店彩云天地：五星级温泉酒店狂欢之都：五星级商务酒店、度假酒店云鼎合院：五星级酒店苏宁环球：五星级度假酒店台湾农业创业园光伏发电厂石林生态工业园区一路三区——石林大道、东城区、石林古城区、生态工业集中区一河三片——巴江为绿色主轴的县城至石林片、北大村片、板桥片目标：争取在“十一五”期间撤县设市，建成生态旅游城市，2015年建成优秀旅游城市，2030年建成与国际接轨的现代化生态旅游城市。一路三区、一河三片城市对“生态”产业的依赖，让“升级”成为必须石林新城老城区城市核心区将从老城区迁移到东北方向的省级工业园区——石林县生态工业集中区，本案位于这一城市核心区的中心位置。石林新城区——城市未来发展核心未来格局：行政中心、商务中心、生态工业中心、品质居住中心级工业园区——石林县生态工业集中区是石林县实施“工业强县”的主战场和重要平台，自2006年6月开建后，石林县委、县政府就立志把园区建打造为石林现代化、城市化、生态化、特色化的城市核心区。关键词：行政中心、石林新城、生态工业集中区大势之趋——城市核心区的转移居住用地商业用地医疗用地教育用地公共绿地湿地生态公园石林生态工业集中区总体规划我们的地块——小昌乐村3、地块研究石林县生态工业集中区新行政中心区小昌乐村小昌乐村位于石林县老城区的东北方向，且位于石林县生态工业集中区中心位置，与规划中的湿地生态公园相毗邻。主城（老城区）湿地公园本案A、地块区位及交通珠宝产业加工基地湿地生态公园公园绿地阿诗玛旅游小镇万城百货大楼万家欢食品交通施救中心种子加工中心34亩住宅本案B、地块环境地块周边多为生态工业、商住混合项目，南北各有一公园绿地出则繁华入则逸静耕地、附着农作物，生地，地面高低落差大C、地块现状最高点最低点地块高低落差较大，其中B地块较高，最高点为1693m，最低处为1679m，高低落差为14m；而A地块相对平坦。D、地块高低落差总建面：约180000㎡净用地面积：91.5亩容积率：2.95建筑密度：30%绿地率：42%E、地块经济指标安置房面积：6万㎡1、毗邻规划中的湿地生态公园，适宜养生居住；2、距交通主干道（石林大道）有一定距离，不存在噪音污染；3、地块周边无高层遮挡，视野开阔。1、地块高低落差较大；2、本项目西南方向为村寨，对本项目的景观及品质有一定的影响；3、地块被规划道路分为两块，整体性较差。1、此片区是未来石林建设发展重点区域，区域前景看好；2、生态工业园区投入使用后，将会带来大量的办公及住宅需求；3、国家政策的限制，房地产投资转入郊县，为石林带来投资性机遇。1、石林多个项目将在未来1年内推出，未来竞争激烈；2、桃园水乡多期开发，后续产品的推出将对本项目造成直接威胁；1、利用地块高差，营造错落有致的氛围；2、规划其余的边界设置一定的隔离，将负面影响降低到最小。创建差异化的产品，“以新制胜”，扩大产品卖点。抓住石林的发展脉搏，结合本案优势特点，引导区域外客户进行购买居住或投资。时刻准备着，把握项目周边的机会点，吸引客户的关注。F、地块SWOTS优势利用、发挥W劣势规避、解决O机会准备、把握T威胁挑战、化解1、地块高低落差大，且被道路分为两块，会对规划及后期管理造成一定影响；2、地块A商业价值高于地块B（A地块商业经营具有先天地段优势，B地块商业需人为规划引导）3、地块位于新城核心区域，区域发展前景看好；4、地块四周无遮挡，视野较为开阔；5、地块毗邻规划中的湿地生态公园，生态景观良好。地块总结区域前景看好生态资源占优石林新区的规划发展，造就了我们顺势开发的机遇周边的生态资源（湿地公园）成就了我们无与伦比的竞争优势但是，规模小、地块零散的问题同时存在处于现代化城市发展初期市场竞争激烈产业结构转型期，目前依旧依赖门票经济石林规模小、地块零散问题众多需抓住根本地块项目伊始，我们一直认为必须“差异突围”但有时候“和而不同”或许是更好的解决办法做最“精致”的“生态”地产生态包括了“外部自然资源”和“内部人工塑造”，与石林景区及其他项目同样隶属于“生态”概念，所以二者并不冲突生态地产包括了围绕自然资源所产生的居住、商务办公、娱乐、餐饮、购物等多种功能，本案不同功能的组合正是生态地产的概念发展方向还有一个问题，生态定位下，为何必须要“精致”？1234自然资源为辅内部配套为主——彩云天地石林现有项目大都停留在依靠自然资源取胜的阶段依靠自然资源为主——悠然墅依靠区位优势——上海恒联新天地花园内部自然资源和区位双依托——桃源水乡优势：大多依靠先天的自然资源及区位获取市场竞争力不足：对产品、对服务、对人的梦想关注较少有资源但不限于资源有硬件但是更有软件我们要做的就是精致先行形成差异化找到独特标签精致生态生态涵盖尽可能多的功能和物业类型满足不同客户对生态的需求相对其他项目的内涵升级用软硬件的精益求精来提高项目附加值凸显对人、对梦想、对服务的苛求树立自己品牌形成客户磁力精致经过前述梳理项目操作过程中最大的问题逐步明朗化接下来要解决的，是以下两个方面：1、市场承载力如何2、精致生态产品如何打造1、宏观市场分析2、全国市场分析3、昆明市场分析4、石林市场分析5、适合本案的业态分析第一篇析势市场点线面深度解析1、宏观市场分析2011年1月26日——新国八条2011年2月26日——新昆十条（昆明限购令）2011年3月16日——1房1价（5月1日执行）2011年8月——2、3线城市限购标准金融方面：3次加息、6次提准、一线城市提高贷款利率民生经济方面：6月份CPI增幅6.4%，7月份CPI增幅6.5%，8月份CPI增幅6.2%，9月份CPI增幅6.1%2011年一二线城市成交均价对比图2011年一二线城市成交量对比图成交均价态势：凌波微步（小幅波动）成交总量态势：整体下滑（大幅下滑）2、全国市场分析2011年全国一、二线城市成交均价对比1月2月3月4月5月6月7月8月9月一线重点城市北京229452328526213228622197221165225592168918069上海153061493713806143901470821945149771498714933深圳197002058819424201891526219446209402039919366二线重点城市南京126061302113069122861234612530147861500014778武汉641865577078522350216286683669536837注：单位（元/㎡）2011年全国一、二线城市成交量对比1月2月3月4月5月6月7月8月9月一线重点城市北京1011637035743555073468653913455064641上海148515501114459944108947273111901182610391深圳398898212666162429332905383825071832二线重点城市南京642121722211180231192761316825912883武汉132894633855485561130910199120591319412285注：单位（套）A、昆明本地楼盘成交数据分析分析总结：2011年昆明房地产成交面积呈现下滑趋势1月份成交面积为114.41万㎡；2月份的成交面积仅有41.49万㎡，环比下降了63.74%；3月份的成交面积为33.42万㎡，由于春季房交会的督促与影响，4月份的成交面积上升为72.84万㎡，环比增长率为117.95%；5月份的成交面积为51.22万㎡，6月份的成交面积持续走低，仅为29.48万㎡，环比下降了42.44%。7月份成交面积达到目前为止今年最低，仅为26.79万㎡，环比下降了9.12%；八月份成交面积急速走高，环比上升200%；9月份持续走高，为53.45万㎡。3、昆明市场分析2011年1-9月昆明商品房成交信息日期成交套数（套）成交面积（㎡）成交金额（万元）成交均价（元/㎡）1月份125151144119721261.86718.632月份4553414898.5263427.66017.983月份4553334164.8247174.47385.514月份10667728437.64872836570.945月份5018512195.23174376924.456月份3450294819.42529848141.127月份3100267907.7216200.18069.958月份522853420627931210094.469月份6331534469.7428110.78010.562011年成交套数、成交面积、成交金额、成交均价均与2010年同期相比呈现上涨趋势，其中成交套数为55419套，同比增加了12%；成交面积为476.52万㎡，同比增加了13%；成交金额为321.32万元，环比增加了30%；成交均价为7548元/㎡，环比增加了21%。价涨量跌2010-2011年楼盘成交数据对比年份2011年(1-9)2010年(1-9)同比增加成交套数（套）554154922112%成交面积（万/㎡）476.52422.8213%成交金额（亿元）321.32239.7730%成交均价（元/㎡）7548611721%B、昆明郊县楼盘数据分析1、银行储备利率上调，控制经济过盛增长，控制购房贷款指标，提高购房门槛。昆明周边郊县城市总价低、不限购、不限贷备受市场关注。2、2011年秋季房交会郊县参展楼盘增加，政策影响下市场热度有所转移。石林地产，独占鳌头区位项目名称建筑面积㎡物业类型面积区间销售均价石林石林老街•东门坊91608住宅、商铺、酒店住宅:67-160㎡商铺：20-70㎡　待定桃源水乡420000高层、多层、别墅32—230㎡3800元/㎡石锦邑城61421洋房、别墅　170-210㎡4000元/㎡上海恒联新天地花园157232高层、别墅、商铺高