珠海市物业管理协会工作汇报

珠海市物业管理协会工作汇报珠海市物业管理协会成立于二○○○年十月，是经珠海市民政局批准并注册登记，具有社团法人资格的珠海市行业性社会团体。协会成立三年多来，在珠海市各级领导的关怀、支持、帮助、指导下，恪守协会宗旨，全面履行协会的基本职能，在实际运作过程中，不断探索和创新协会运作机制、运作方式，全心全意为社会服务、为政府服务、为会员服务，为规范和发展珠海市物业管理行业做了大量积极的工作，并取得了一定成绩。在二○○二年珠海市民政局组织的全市行业考评中名列前茅，被市民政局领导评价为：“协会运作比较规范，服务内容比较丰富”，并被评为2001-2002年度“珠海市优秀社团”。在2003年6月广东省民间组织管理局对全省行业协会的考察调研中，认为珠海市物业管理协会“思路新颖，运作规范，比较符合国际惯例，对行业协会建设有启示作用”。去年,协会还被珠海市香洲区人民政府评为社区文化建设先进单位。第一部分协会三年来的工作情况一、基本概况（一）协会成立的背景二○○○年十月十五日是珠海物业管理行业值得纪念的日子，经过近两年酝酿并在反复磋商、协调下，珠海市物业管理协会正式挂牌成立，这标志着珠海市物业管理行业进入了一个崭新的发展阶段，物业管理企业从此有了自己的“家”。早在一九九八年底，珠海市物业管理行业几个骨干企业中参加全国第一期物业管理经理培训班（深圳）的八名学员就发起了成立物业管理行业的倡议，并得到了许多物业管理企业的积极响应，成立协会的原因是基于如下行业发展的现状：·珠海市物业管理起步早，于一九八五年诞生了第一家物业管理企业（华发物业管理公司），但由于政府对物业管理行业扶持力度、重视程度不够，使行业的发展步履艰难。整个行业发展缓慢、管理水平落后是当时的真实写照。业内人士把这一现象概括为“起了个大早，赶了个晚集”。珠海市物业管理行业要得到快速发展，需要有一个行业性组织协助政府加强行业管理，推动行业的健康发展。·物业管理市场的全面开放，呼唤行业组织的诞生。一般来说，企业个体对社会组织的需要及依赖程度，取决于市场的开放程度。二○○○年正值中国加入WTO的前夕，可以预见物业管理行业将得到全面开放。为适应这一市场环境的变化，把分散的企业组建成一个行业“共同体”，以增强抵御市场风险的能力。·政策环境和人文环境较差，亟需行业组织的出现。在二○○○年之前，珠海市仅仅出台了《珠海市住宅小区物业管理条例》（九七年一月一日实施），配套的政策、法规几乎是空白的，现有的法规也在很大程度上存在需要改进完善的地方；另一方面市民对物业管理的不理解或片面认识及消费意识淡薄，导致物业管理的发展缺乏群众基础，加上部分媒体的误导更使这一情况雪上加霜。改善物业管理政策环境与人文环境，仅靠单体企业各自的努力是无济于事的，需要行业组织发挥牵头、中坚的作用。·物业管理企业素质参差不齐，良莠并存。珠海市当时有物业管理企业151家，其中临时资质约占企业总数的35％。不少物业管理企业制度不健全、员工队伍素质低、管理服务不规范，物业管理纠纷层出不穷，市民投诉、求助等每月高达上百起，物业管理成为当时珠海市社会各界广泛关注的热点。面对上述问题，成立物业管理协会的呼声越来越高，在上级主管部门的支持下，珠海市物业管理协会顺应历史的发展和市场经济的需要应用而生，它是市场经济的产物，也是行业发展的必然结果。（二）协会的性质与宗旨1、协会性质：以珠海市从事物业管理的企业、个人为主体，依照有关法律、法规自发、自愿成立的地方行业性民间组织，是纯民办的具有法人资格的非营利性社会团体。2、协会宗旨：遵守国家法律、法规和政策，遵守社会道德风尚，坚持为政府决策服务、为社会进步服务、为行业改革发展服务的方针，团结、组织本会会员，发挥政府与企业之间的桥梁、纽带作用。进行行业自律管理，规范行业执业行为，维护会员的合法权益，保障行业公平、公正的市场秩序，推动珠海市物业管理行业的稳定、健康发展。（三）协会基本情况协会现有会员57家，其中单位会员55家、个人会员2名。单位会员中一级物业管理资质企业2家、二级物业管理资质企业4家、三级物业管理资质企业近80家，管理物业面积1600万平方米，占珠海市物业管理总面积的62％。二、与国际惯例接轨，建立行业协会运行新模式（一）运作模式本协会的运作模式可概括为：自办自愿、经费自筹；多向服务、利益共享；多边协作、规范自律。1、自办自愿、经费自筹：珠海市物业管理协会是一个经济型协会，其成立的目的是根据国家法律与协会内部规约，为会员、社会、政府提供多向服务和协调会员的行为，以推动区域性行业的健康发展。在我国当前经济转型期间，政府对微观职能的收缩，恰好为协会的产生与发挥其作用创造了空间。协会的产生是由于市场经济的发展和行业自身发展需要的结果，完全是出于企业自发行为，会员入会采取自愿原则，协会的成立、运作，没向政府伸手要一分钱，由协会通过合法途径筹措经费。2、多向服务、利益共享：协会的最基本职能是“服务”，其服务的对象与方向主要有三方面：一是向政府提供服务，内容包括行业信息的收集与统计分析、提供政府决策咨询、宣传政府的政策、法规、架设政府与企业之间的桥梁，提供上传下达服务，服务的性质是有偿服务与无偿服务相结合，我们明确提出“政府花钱买服务”的观点，并得到相关政府主管部门领导的认同；二是向社会提供服务，内容包括为市民提供物业管理信息、政策、法规咨询、处理市民求助、投诉、加强舆论导向，引导市民建立正确的消费观和创造市场需求；三是为会员提供服务，内容包括行业信息交流、开展理论与业务研究并提供研究成果，开展从业人员业务培训和从业资格考试，开展行业之间、企业之间的广泛交流与合作等。3、多边协作、规范自律：多边协作主要是体现在政府与协会建立协作关系，跨地区、跨行业的协会之间建立协作关系，协会内部企业之间建立协作关系，协作的内容函括资源共享、优势互补、经验交流、“多向服务”（指政府与协会之间、协会与协会之间、企业与企业之间）；规范自律主要体现在制定行规行约，规范执业行为，维护市场公平、公正竞争秩序，维护行业和会员的合法权益。（二）机构创新协会的组织机构设置目前国内外均无统一模式，一般根据协会的性质、任务、职能而设。本协会的机构设置的总原则是精干、高效、一专多能，。实行会长领导下的分工负责制，会员大会是协会的最高权力机构，理事会是大会的执行机构，常务理事是理事会的常设机构。本协会在机构设置上的创新，主要体现在：为加强与政府的沟通与协作，增设了名誉会长、名誉副会长、协会高级顾问；为提高协会办事效率采取直线职能制；为精简机构，减少协会运作经费开支，采取业余职务与专职人员相结合，除常设机构--协会秘书处4个工作人员外，其余协会领导都是无薪岗位；为充分履行协会的专业职能，设立了专业委员会；为强化协会的自律职能和维权职能，设立了监督委员会和法律咨询处。（三）制度创新协会的制度创新是本协会的重要特色之一，制度创新的核心是转变协会的内部运作机制。本协会的运作机制是：“垂直领导、民主决策；独立自主、自负盈亏；自我约束、自我完善；自我提高、自我发展”。1、垂直领导、民主决策：是协会的决策机制，日常事务由协会常设机构人员在会长、秘书长的直接领导下处理；重大问题实行民主决策，按问题的性质、种类、涉及面大小等因素，决定分别提交常务理事会、理事会、会员大会讨论决定。2、独立自主、自负盈亏：是协会的经营管理机制，协会是纯民办社团组织，不依附于任何一个政府部门或企业，完全按自己的章程与意愿运作，不受任何干扰；协会的经费取之于民，用之于民，政府无任何经济上的扶持，实行自负盈亏、自我积累。3、自我约束、自我完善：是协会的自律机制，其功能是通过制订行规行约并进行公开监督，对违规违约的人和事进行处理，监督并敦促会员诚信经营，营造行业内良好的市场经济秩序。4、自我提高，自我发展：是协会的发展机制，通过协会的良好运作，建立协会良好的公信力与社会形象，不断壮大协会的会员队伍和提高会员的整体素质，使协会步入健康持续发展的轨道。（四）职能创新随着物业管理市场的开放、中国加入WTO，置身于市场经济的物业管理企业需要有自己的行业组织，这是毫无疑问的，关键是这个协会是干什么的，能干什么？本协会成立三年来，不断摸索协会职能转变的新途径。通过实践，我们认识到在协会工作中如何突显“服务”这一核心职能才是做好协会各项工作的基础。本协会的基本职能如下：1、协助政府宣传、贯彻执行有关法律、法规、政策；2、向政府提供行业咨询、决策咨询服务；3、协助政府开展行业调研与统计工作，提供信息服务；4、协助政府组织、指导、推广物业管理科技成果，推动行业科技进步；5、向政府反映企业呼声、传达政府意见、发挥政府与企业的桥梁与纽带作用；6、制定行规行约、行业标准与业务规范并监督实施，建立行业诚信记录与评价制度，提高行业整体良好形象；7、依法维护会员合法权益；8、协调、沟通会员之间的关系，为会员之间沟通创造便捷条件；9、维护市场秩序，促进行业内公平、公正竞争；10、向会员提供服务：·信息服务；·国际、国内交流服务；·咨询服务；·培训服务；·推广服务；·理论与先进技术、经验服务；·法律支援服务；·行业评估论证、业务技能资质考核；·其他服务。11、向社会提供与行业相关的服务。三、全面履行协会职能，推动行业健康发展协会成立三年多来，紧紧围绕协会宗旨和牢牢把握“服务”方向，在全体理事、会员的共同努力下，开展了大量的、卓有成效的工作，充分发挥了“桥梁”、“纽带”作用和“会员之家”的作用。（一）当好政府参谋，提供高效服务1、参与物业管理地方法规的建设。先后参与了《广东省物业管理条例》、《珠海市物业管理条例》、《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》、《珠海市城区住宅小区物业分级参考标准》、《香洲区城区小区业主委员会成立程序暂行规定》、《珠海市物业管理维修基金管理暂行办法》、《珠海市物业管理项目招投标暂行规定》的论证、讨论和修改工作，广泛收集会员单位的意见，并积极向政府有关部门反映，为构建我市物业管理法律框架发挥了应有的作用。2、参加物业管理示范小区（大厦）复评。协会派出专家小组协助市物业管理部门对全市物业管理示范小区（大厦）进行复检、考评，对受检小区提出整改意见。3、参与政府对城中村的整合改造。为街道办招投标提供专业咨询，帮助制订、修改招标书，有力地推动了小区整合的市场化进程，受到有关部门的赞赏。4、参与住宅小区用电移交工作。派出行业专家参加住宅小区居民用电移交调研，落实城区居民用电抄表到户，解决居民用电电费过高问题，协助政府完成了一项实事工程。5、协会分别于二○○一年、二○○二年广泛开展行业内各企业情况的调研与统计工作，为政府提供了大量的有价值的统计资料，为政府制定地方性政策、政府职能转型、制定城市管理改革方案等提供专业咨询和决策依据。6、协助政府宣传、贯彻法规和政策。协会利用行业组织的优势，主动与《珠海特区报》、《珠海晚报》、珠海电视台等新闻媒体合作，开办《物业管理之窗》等宣传栏目，宣传国家和地方物业管理法规、政策，宣传先进的物业管理理念，介绍先进企业的经验、引导市民建立正确的消费观，为宣传、贯彻政府的法规、政策发挥了重要的作用。7、积极向政府反映会员与百姓的呼声。协会成立三年多来。利用各种渠道，反映会员与百姓的呼声。如向政府积极反映用电、用水移交问题，促成了城区大部分住宅小区居民用电逐步移交给供电部门管理；向政府反映小区公共用电管理问题，促成了政府颁布公共用电分摊办法，向政府反映业主委员会成立与运作中存在问题，促成了香洲区政府出台《业主委员会成立程序暂行办法》；向政府反映《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》存在的问题，促成了市法制局颁发该办法的《解释》文件和部分小区的行政批复；多次向政府呼吁建立物业维修基金、规范物业管理招投标，促成了制定配套法规的进程，等等。（二）以会员为中心，提供全方位服务。为会员服务是协会的基本职能和中心工作。为了做好这一工作，我们制定了常务理事联系会员制度，明确提出“以会员为中心”的协会工作新理念，并在协会经费开支上，向服务会员倾斜，在工作措施上，把为会员服务列入最重要的