万科五六月份营销报告

金域广场住宅5、6月份推广报告一、产品线分析1、项目八大卖点品牌物业：南通唯一的万科品牌，万科物业全国第一区域中心：项目位于市北新城核心区域，区域优势明显商业中心：金域广场、万象城、方特乐园等大型综合体将本案所在区域打造为北城商业中心。产品稀缺：13号楼140平三面朝南方正通透宽景洋房舒适度高，为市场稀缺产品位置最佳：7号楼为景观楼王位置最佳，8号楼临近楼王共享景观，12号楼视野佳全装修准现房：项目为全装修，准现房即将交房性价比高：项目12号楼以及特价房源性价比高。实景景观：曼谷雅境实景景观带落成2、货量盘整7、8、11、12、13号楼户型比例及销售情况汇总户型面积总套数签约套数已售未签意向金套数剩余套数可售比例10521892.59202162143919%13527816.34202161024120%1408401.206011004982%总计58110.134643341612928%注：主要库存在红色标注的7、8、11、12、13号楼140平米105+135平米140平米105+135平米从总平图及资源盘点可看出，所剩户型主要有105、135、140三种，140平米宽景洋房户型较好，占比较大，为主推房源。135、108户型位置佳：7#景观楼王、12#视野佳性价比高全装修准现房140户型三面朝南展示面宽（12米）户型稀缺（984户中只有60户）舒适度高（一梯两户，10层洋房）全装修、准现房3、产品力分析4、看房通道注：主要库存在红色标注的7、8、11、12、13号楼140平米105+135平米看房通道设计：从新售楼处门口（北大街）由看房车送达实景区南门，经曼谷雅境主景观轴——7号楼样板房——幸福驿站——13号楼清水样板间。按原路线返回5、请事业部配合沟通事项市内装修请5月初完成动线杂物在样板间开放前请予以清理样板间动线杂物请予以清理，201、206清水样板间请配备保洁、接待人员二、五六月份市场竞争策略1、市场分析0200040006000800010000南通市量价分析成交量均价010002000300040005000600070008000900010000港闸区量价分析成交量均价从南通市量价走势来看，国五条落定后，住宅成交量有上扬势头从港闸区住宅板块来看，成交均价基本与南通市整体成交均价持平，本案均价高于港闸区整体均价2、竞品分析港闸区竞品均价在8300——9500元/平米中海8500_9000保利香槟国际9000华润未定本案尚海城8800皇家花园9500华强城9500北城名郡8300桂花小镇8500阳光新城9200嘉域龙庭8000-12000绿墅湾9000五洲国际12500盛唐君庭8100花半里9400竞品地图主要竞品分析：华强城0501001502002508500860087008800890090009100920093009400950096002011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年1月2013年2月2013年3月华强城量价分析成交量均价价格成交主要竞品：华强城采用低价策略入市，价格逐步提升，目前均价9500元/平米,2013年月均成交136套案名位置销售情况推案时间主推渠道价格户型客户分布卖点华强南通市北城大桥（1.5号桥）与外环北路交叉处的东、西两侧一期2000套，销售率80%，目前在售50#60#62#，50#销售率80%，60#销售率25%，62#销售率20%4月初推62#网络、派单、主题活动（拍卖）、短信均价折后9500左右103、126、160主要来源于崇川区方特乐园、低价、户型多样12356789101112151617一期二期三期户型配比95㎡115㎡90㎡135㎡140㎡104㎡110㎡90㎡160㎡户数一期1#1321322642#66663333332313#333333995#646464642566#6666333333231小计196196999999196196001081二期7#6666661988#661321989#585829292920310#3131313162186小计58581261261260097194785三期11#585829292920312#333333336619815#6666336623116#66666619817#64646464256小计122122128128128130130661321086预计上市时间：5月下旬或6月初；上市户型配比：110平米以下（893套）：135以上（198套）预估均价：小户型：9000元/平米；大户型：9500元/平米主要竞品分析：华润高压线比价一期位置较差品牌、物业期房,交房周期长毛坯噪声、光污染品牌、物业方特乐园噪声、光污染毛坯小区体量大、交房时间不统一比价高层33层客群参差不齐商业配套不全×××××××××××××××5月6月7月8月在售房源未来上市85——105平米小户型，135平米大户型，年底计划去化400套竞争库存房源310套，主推60、62号楼月均去化60套103平米：128平米，160平米110平米以下小户型883套135平米大户型198套85——105平米小户型为主5#137,149月均去化60套主要竞品均在5月底或6月份上市，预估采取期以小户型低价低量上市，分批加推逐渐提价策略。预计推出300—400套，103三房、128三房、160四房100-138平预计推出200套3、未来推量华强城华润中海南山保利香槟国际4、差异化竞争策略竞品节奏5月份主要竞品未上市前6月竞品小户型小户型上市1、将7、8号楼135户型表价上翻，挤压140销售，为108降价留出空间2、108户型降价，清盘特价，争取在5月去化大部，避免6月竞品上市竞争。3、140底价暂时不动销控02—06室，5月蓄客，6月加推。6月集中加推140户型，根据前期意向客户心理价位摸排，以及竞品大户型价格对比，加推前进行价格调整。本案策略剩余房源129户型配比105:39135:41140：49预计去化率78%销售目标1006月目标三、五六月份目标及推广222、港闸区住宅量价分析一、南通市住宅成交量价分析港闸区住宅均价在9000元左右18410211617040618017225530594376188562010002000300040005000600070008000900010000港闸区价量分析成交量均价23243、港闸区产品存量以及到年底预计所要推售的货值一、南通市住宅成交量价分析库存及预计年底推售值序号案名库存量（套）预估面积（万平米）预估均价（元）预计推售货值（万元）1保利·香槟国际4605.759000517502华强城4655.588888495953华润108012.7490001146604中港城世家3635.779000519305怡园锦居80.0880006406尚海城·帝景苑5097.748800681127意邦绿墅湾1622.119000189908友谊·嘉御龙庭3063.8310300394499国基桂花小镇881.008500850010银洲皇家花园7208.9395008483511苏建阳光新城1972.3692002171212帝奥北城名郡1481.70880014960总计450624.07525133252013年去化速度统计月份成交套数1月172月333月284月23日前17总计95库存统计户型剩余套数105391354114049总计1292013年1—4月签约95套每月平均去化约24套剩余129套，通过新售楼处开放及营销整合，预计5-6月每月去化35套，预计7月底去化率可达到80%一、南通市住宅成交量价分析4、本案去化速度预测26二、竞品分析中海8500_9000保利香槟国际9000华润未定本案尚海城8800皇家花园9500华强城9500北城名郡8300桂花小镇8500阳光新城9200嘉域龙庭8000-12000绿墅湾9000五洲国际12500盛唐君庭8100花半里94001、竞品地图272、港闸区竞品简介嘉御龙庭1、基础指标：总建筑面积12万方；容积率1.74；绿化率35%；得房率78%-87%2、物业类型：退台式多层住宅与高层住宅3、客户群：改善为主，小户型的多为刚需客户4、主力竞争面积：115—214m2三房六房5、体量：754户，卖了80%6、卖点：现房、单价较低、户型多样、区域优势7、销售情况：1）全部完工都是现房，8000-12000，2）优惠一次或按揭都无优惠，有抽奖活动二、竞品分析9800100001020010400106001080011000112002011.022011.082012.012012.052012.122013.04嘉御龙庭价格走势均价28港闸区竞品情况简单介绍二、尚海城1、基础指标：总建筑面积38万方，住宅30万商业8万；容积率2.1；绿化率40%；得房率82%2、物业类型：大型住宅、商业3、客户群：改善客户4、主力竞争面积：133三房、147四房、172五房5、体量：1677套6、卖点：准现房7、销售情况：1）一期二期售完，三期在售4-8号楼，4#5#6#18层，7#8#17层，2梯3户2）推量：2643）价格：均价9000多，三房中间价130万4）优惠：130万折扣下来少10万左右7000750080008500900095002010.112011.052011.072011.082013.03尚海城价格走势均价29港闸区竞品情况简单介绍三、桂花小镇1、基础指标：总建筑面积11万方；容积率1.96；绿化率40%；得房率78.5%2、物业类型：高层及小高层住宅3、客户群：以改善客户为主4、主力竞争面积：94—138m2两房三房5、体量：900多户，一期已售完6、卖点：准现房、价格低7、销售情况：1）推量：一期1#2#3#4#已经罄盘，二期8、9号楼，三期在建。10层在认筹（1万抵3万），预计5-6月开盘。（2梯3户3单元）2）价格优惠：一期价格（含折扣）8000-9000二期认筹交1万（折扣按揭87一次性85）830084008500860087008800890090002011.082011.122012.042012.082013.03桂花小镇价格走势均价30港闸区竞品情况简单介绍四、皇家花园1、基础指标：总建筑面积48万方，；容积率2.4；绿化率45%；得房率82%2、物业类型：高层住宅、办公楼、商业3、客户群：改善客户4、主力竞争面积：83-143m2两房三房5、体量：784户（一期），已售72%6、卖点：准现房、价格低7、销售情况：1）推量：1、2、3、4、5号楼2梯3户一单元，主推6号楼2梯2户一单元。5、7号楼还没开盘，（6号楼楼间距百米，一般楼距45-84），已交房1栋2）价格优惠：价格优惠：价格8000-9000+，一次性96折按揭98折。82008300840085008600870088008900900091002011.102012.022012.072012.092013.04皇家花园价格走势均价31港闸区竞品情况简单介绍五、保利香槟国际1、基础指标：总建筑面积58万方，；容积率2.5；绿化率40.1%2、物业类型：高层住宅3、客户群：刚需、改善客户4、主力竞争面积：90m2—150m25、体量：1111套6、卖点：品牌、价格较低、户型较多7、销售情况：2、6、8、9栋预计5月发售，均价9111元82008300840085008600870088008900900091002012.042012.062012.082012.102013.04保利香槟国际价格走势均价32港闸区竞品情况简单介绍六、中海1、基础指标：总建筑面积59万方；容积率2.97；绿