房产测绘基础知识

房屋征收摸底调查培训一、房屋面积的认定二、房屋结构的认定三、房屋性质的认定一、房屋面积的认定(一)房产测绘的依据和标准:------《房产测量规范》GB/T17986.1-2000《房产测量规范》GB/T17986.1-2000（二）房屋的面积1、房屋的建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。2、房屋的使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。3、房屋的共有建筑面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。4、房屋的套内面积：指产权主的专有空间面积，即按照墙位中线形成的独立封闭空间面积。5、房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县不动产主管部门登记确权认定。产权面积由套内面积和公摊面积组成。（三）认定房屋建筑面积的必要条件1、层高2．20M以上（含2．2M）；2、具有结构牢固的永久性维护；3、具有结构牢固的上盖；4、能够满足生活、办公、生产等需要。（四）房屋建筑面积测算的有关规定（1）计算全部建筑面积的范围1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。单层房屋2)房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分计算建筑面积。3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。含夹层的大厅含多层夹层的大厅回廊4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算9）房屋间永久性封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。架空通廊10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。地下室、半地下室相应出入口11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。（2）计算一半建筑面积的范围1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。注：底层无住走廊必须具备明显突出于地面的台阶。2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖的水平投影面积的一半计算。3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。未封闭挑廊4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。架空通廊5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊（3）不计算建筑面积的范围1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3）房屋之间无上盖的架空通廊。天面上的花园4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。平台5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。过街楼路面作为顶盖建造的房屋7）利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。活动房屋等8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干线支线。10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。二、房屋结构的认定房屋结构分类：框架砖混结构：砖混一等砖混二等砖混三等砖木结构：砖木一等砖木二等砖木三等庇房（一）框架结构房屋特点框架结构是由框架梁和框架柱刚性连接，组成一个平面骨架，一个骨架为一榀框架。每榀框架之间由若干连系粱连接，形成一个空间骨架，称为框架结构体系。框架是承重构件，屋顶和楼板的荷载传给框架，框架承受建筑物的全部荷载，并将其传给基础。墙体只是围护构件，不参与受力工作。框架结构图例（二）砖混结构的特点墙承重结构是由墙体作为建筑物的承重构件，屋顶和各层楼板按照一定方式将其各种荷载传给墙体，墙体再把荷载传给基础的一种结构体系。砖混结构图例砖混一等特点同时符合以下条件：1、层高2.8M以上；2、钢筋砼现浇屋面或预制板屋面；3、24CM以上实心砖承重墙体；4、有钢筋砼承重的梁或柱。砖混二等结构同时符合以下条件：1、层高2.8M以上；2、钢筋砼现浇屋面或预制板屋面；3、24CM以上实心砖承重墙体。与砖混一等的区别是：无钢筋砼承重的梁或柱砖混三等结构同时符合以下条件：1、层高2.8M以下、2.2M以上；2、钢筋砼现浇屋面或预制板屋面；3、24CM以下实心砖、空心砖、杂砖承重墙体。砖木结构特点用砖墙、砖柱、木屋架作为主要承重结构的建筑。其竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木桁条或水泥预制桁条，瓦屋面。砖木结构图例砖木一等结构特点同时符合以下条件：1、檐口高度2.8M以上；2、木或水泥预制桁条，瓦屋面；3、24CM以上（含24M）实心砖承重墙体。砖混二等结构特点同时符合以下条件：1、檐口高度2.8M以上；2、木桁条或水泥预制桁条，瓦屋面；3、18CM以上空斗实心砖墙承重。砖木三等结构特点同时符合以下条件：1、檐口高度2.2M以上；2、木桁条或水泥预制桁条，瓦屋面；3、20CM以下（含20CM）空心砖或杂砖墙承重。庇房的特点庇房是介于砖木等结构于简易结构的房屋应同时符合以下条件：1、檐口高度2.2M以上；2、木桁条或水泥预制桁条，瓦屋面；3、墙体符合砖木一等至三等的要求，依附于住房建设，三方有墙。三、房屋性质的认定（一）合法证件记载：房屋不动产证或建筑工程规划许可证（二）实际现状：1、原始住改非。房屋用途为住宅，但底层为原始形成的独立经营自然间且一直事实用于商业经营的，实际经营一年以上，证照齐全积极支持征收工作的。2、改建住改非。房屋用途为住宅，自行将底层住宅改建为商业经营的，实际经营一年以上，证照齐全积极支持征收工作的。3、住改非。房屋用途为住宅，实际经营一年以上，证照齐全积极支持征收工作的。具体标准以《房屋征收公告为准》不妥之处，请大家批评指正。谢谢！