南昌市写字楼市场概况调查报告

蓝地顾问保密文件南昌写字楼市场概况调查报告蓝地顾问蓝地顾问保密文件近年南昌市写字楼供量及销量情况2.817.6318.2220.4322.861.2810.4119.3710.8916.2920.0712.1805101520252005年2006年2007年2008年2009年2010年供量销量2010年写字楼各板块销量比例朝阳洲19%城南17%红谷滩47%京东5%市中心12%南昌市写字楼近几年整体来看是供量大于销量，从各年情况来看，不少写字楼在07\08年批了预售证，但由于宏观政策的调控，开发商也未正式对外推出房源，销量平平，而近两年市场开始回暖，销量增长较快。南昌市写字楼的分布呈现集中式现象，目前已建成的主要分布在市中心板块，未来将趋向于红谷滩新区CBD中心；写字楼发展格局图历程基本特征代表性物业解析第一代仅仅具备写字楼的雏形；一些企业自建的办公楼；谈不上什么企业形象。其实并非真正写字楼，只是一些外地公司与本地私营公司，租借宾馆与招待所来办公，公司设在宾馆、招待所内的某一套房间。龙式大厦、金源大厦、金昌利大厦、华财大厦办公空间概念：独立办公空间的集中布局，规模不大；一般以自用为主第二代在满足客户的办公需求上具备写字楼的基本功能，而且在形象、规模上比第一代写字楼有明显的跃升。有一定的分割灵活性以及简单的智能化方面。江信国际大厦、三星大厦、讲究商务形象，建筑体量比第一代大，仍然是第一代建筑空间概念的简单提升，有智能化的运用。第三代开始对户型灵活分割，智能化水平有所提升地王广场、国恩宾馆、国贸广场、南方大厦建筑设计的人性化，建筑配置的科技化。第四代开始考虑客户的贴身需求，提高舒适度，加入环保办公理念，大大提高了智能化水平。财富广场、华龙国际大厦在满足客户对写字楼功能需要的同时，注重引入人性化、环保、国际概念。第五代是第四代的提升与超越。既包容第四代的基本特征，也有在质的方面“人性化”的超越。恒茂国际华城更加注重人性化理念，具有国际化、人性化、智能化、环保化、是较高舒适度国际商务空间。第六代大都在建，不论在立面造型，智能化、电器设备、动线规划、服务管理等方面都完成了对发达地区写字楼的赶超联发大厦、国际金融大厦、中航广场等地标特征更加明显，完全达到5A甲级写字楼标准，建筑节能方面获得极大提高，初步与国际接轨。写字楼发展格局图：重心转移，集中CBD已有在建/在售规划市中心交通拥挤，停车困难，办事效率有较大影响，随着政府出台各种优惠政策大力开发红谷滩CBD区域，红谷滩规划10余个写字楼项目。政府大力打造红谷滩商务氛围，南昌写字楼未来发展中心将逐步移向红谷滩区域。蓝地顾问保密文件近两年南昌市在售及将售写字楼分布情况南昌新世界广场胜利广场红谷大厦国际金融大厦联发广场新城国际商都精英汇西格玛明珠广场国贸广场恒茂国际中心正荣创业国际洪大服装大厦中凯国际金融大街新地中心中航广场绿地中央广场南宾国际筑城奥斯卡红谷凯旋唐宁街央央春天嘉里中心香港世茂佰瑞琪楼盘名称开发商板块供量（万m2）网上备案价格开盘时间南昌新世界广场四通房地产朝阳洲4.7145032006年底朝阳嘉园(写字楼)强威房地产朝阳洲1.1450642005年天使领寓天使集团朝阳洲1.4256612007-7-8星河国际汇洪发展公司朝阳洲5.2671702007年11月红谷大厦城市建设投资发展有限公司红谷滩3.7876092006年底正荣创业国际(写字楼)正荣集团红谷滩1.0549782007年11月新城国际商都江西新城建设京东1.2178162005年4月中凯国际浙大中凯京东442002007年12月西格玛国际商务中心江西君临天下实业青山湖2.9687832007年9月胜利广场嘉圆房地产市中心4.2181892006年9月时代广场江西丰威置业市中心2.2589562006年6月精英汇(写字楼)江西鸿鹏房产市中心1.4250982007年9月09年以前主要在销售写字楼情况销售状况楼盘名称板块建筑规模开发商售完红谷经典红谷滩31233南昌新时代房产开发有限公司售完中凯国际京东39875江西浙大中凯科技园发展有限公司售完中航国际广场一期红谷滩84000（一期）江西中航地产有限责任公司售完群辉大厦京东18556昌群房产在售明珠广场市中心120000南昌铁路天集房地产开发有限责任公司在售南宾国际中心市中心35000南昌洪源投资有限责任公司尾房筑城奥斯卡市中心24000筑城地产尾房洪客隆国际金融中心红谷滩60000洪客隆地产南昌红谷置业有限公司尾房绿地元创国际红谷滩28038绿地集团在建联发广场红谷滩211600南昌联发置业有限公司在建红谷凯旋(写字楼)红谷滩382257江西亚洲城房地产开发有限公司在建筑城世奥广场红谷滩55823筑城地产在建唐宁街写字楼红谷滩115000南昌凯宇实业有限公司在建佰瑞琪红谷滩54800江西博能投资发展有限公司在建新地中心红谷滩130000南昌阳光新地置业有限公司在建央央春天市中心195000江西省投资房地产开发有限责任公司在建喜来登酒店红谷滩140000华尔登实业在建南昌嘉里中心红谷滩240000嘉里置业在建金融大街红谷滩960000金融街未建香港世茂红谷滩330000世茂未建中航国际广场二期红谷滩80000江西中航地产有限责任公司未建绿地中心红谷滩270000绿地集团南昌09-10年主要开发在售的写字楼价格梯度：在售写字楼中，2010年之前销售的写字楼多数为综合类项目，价格主要集中在5000-10000之间，2010年开始专业的写字楼项目开始增加，价格集大多在万元以上（部分精装）。①明珠广场②筑城奥斯卡③西格玛中心④中航国际⑤洪大服装世界⑥元创国际（精装）⑦南宾国际⑧国际金融中心（精装）⑨群辉大厦南昌写字楼价格特点5000600070008000900010000销售均价（元/㎡）⑧⑦⑥⑤④③②①110001200013000140001500016000⑨城南市中心青山湖红谷滩朝阳洲红谷滩市中心红谷滩京东户型梯度：在售及已售写字楼中，100-150平为主打面积户型南昌写字楼户型面积特点300㎡以上4%200-300㎡8%100㎡以下30%101-150㎡41%151-200㎡17%大部分在售及已售写字楼的面积集中在100-150平的比例最高，达41%，特别是120-150平的面积户型更受追捧。另外，100平特别是85平以下的面积也占到近三成的比例。75%80%85%90%95%100%105%入驻/销售率90%85%90%91.40%85%90%95%97.90%86.35%88.60%85%100%江信恒茂华龙新龙基国贸中环金昌利奥林匹克财富太平洋三星地王目前南昌市的纯写字楼入驻/销售率较高，达90.05%，空置率低。按中国房地产协会公布的商业地产空置率标准：商业地产空置率/闲置率在5-14%间都属正常流通范围，表示市场健康。南昌市目前市中心纯写字楼入驻率达到90%以上，相对空置率不中10%（且此空置率是指即时空置，而且国家计算空置率的，空置1年或3年以上的物业）。从此数据来看，南昌市市中心的纯写字楼市场入驻情况较好，较健康。入驻/销售率较高—平均90.35%市区已交房入驻写字楼市场企业入驻情况中小规模企业为入驻主体7.70%33.30%19.20%16.90%9.20%8.80%5.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%10人以下10-15人16-20人21-30人31-50人51-100人100人以上中小规模，特别是20人以下的小规模企业是目前南昌市写字楼产品消费主体。这些企业有流动快、发展快而且注重成本控制的特点。南昌市写字楼入驻企业的规模结构：南昌市区已交房入驻写字楼入驻企业规模情况地标建筑（代表项目：绿地中央广场、洪客隆国际金融中心、联发广场）绿地中央双子塔289米国际金融中心216米联发广场208米5A智能系统（代表项目：绿地元创国际、南宾国际）办公化系统（OA）大楼自控管理系统（BA）通讯化自动系统（CA）消防报警系统（FA）安全管理自动化系统（SA）世界百强物管（代表项目：绿地元创国际、南宾国际）世邦魏理仕精装标准（代表项目:洪客隆国际金融中心、绿地元创国际）精装专用行政卫生间国际标准网格地板5O写字楼（代表项目：西格玛）Officeserve（办公服务）Oxygen（氧气）Open（开放而自由）Officepark（花园办公）Opportunity(发展前景)南昌写字楼主要卖点南昌写字楼代表个案开发商:江西君临天下实业有限公司建筑面积:32466.86平方米户型面积:80-270平方米不等均价:7800-8000元/平方米项目特点:5O写字楼Officeserve（办公服务）Oxygen（氧气）Open（开放而自由）Officepark（花园办公）Opportunity(发展前景)打造写字楼新时代；在城市中环发现价值的新中心西格玛国际商务中心开发商:天集房地产开发有限责任公司占地面积:100亩建筑面积:120000平方米户型面积:80-1500平方米不等均价:7000元/平方米导入期:2007年10月开始发放VIP卡，2007年11月开盘主要诉求:超越商务花园，缔造商务公园新时代；新6A商务领馆，强势推动写字楼健康进化程明珠广场星河国际开发商:南昌市汇洪发展有限公司建筑面积:60127平方米户型面积:33-181平方米不等均价:7000元/平方米导入期:2007年11月底销售，07年10月底开始投放广告主要诉求:丝丝入扣，只为星河璀璨；江景公寓/商务办公/时尚商务；用旺地商圈成就公寓财富版图开发商:江西浙大中凯科技园发展有限公司占地面积：约10亩建筑面积:39800平方米户型面积:60-500平方米不等均价:4200元/平方米导入期:2007年9月底开始投放广告，2007年12月初开始销售主要诉求:南昌首个生态5A甲级写字楼；荣获“2007南昌地标性写字楼”称号中凯国际中航国际目前已建成一期楼层平面图开发商:江西中航地产建筑面积:160000㎡，一期84000㎡户型面积:56-182平方米不等均价:11000-12000元/平方米项目特点:5A智能商务写字楼办公化系统（OA）大楼自控管理系统（BA）通讯化自动系统（CA）消防报警系统（FA）安全管理自动化系统（SA）首席360°江景写字楼五星级格天云天大酒店入驻南昌国际金融中心国际金融中心写字楼开发商:洪客隆地产建筑面积:60000平方米（写字楼）户型面积:260-1600平方米不等均价:16000-19000元/平方米项目特点:216米高地标性建筑26台高速品牌电梯立体绿化现代智能花园式观光写字楼精装修写字楼绿地元创国际元创国际写字楼平面图开发商:绿地集团建筑面积:约2.8万平方米户型面积:96-1700平方米不等均价:16000元/平方米项目特点:5A写字楼办公化系统（OA）大楼自控管理系统（BA）通讯化自动系统（CA）消防报警系统（FA）安全管理自动化系统（SA）世界500强物管公司——世邦魏理仕精装修写字楼精装专用行政卫生间特色VIP专属电梯国际标准网格地板精装样板间南昌写字楼市场特征小结：一、市场供销两旺，近两年发展迅速，但租金售价倒挂现象严重；南昌写字楼市场最主要的问题就是租金售价倒挂现象严重,租金低，而售价高昂，写字楼缺少投资价值。二、三大区域分布中心；南昌写字楼区域分布相对集中。以恒茂国际华城企业总部、财富广场、江信国际、地王大厦、华龙国际为代表的写字楼集中在中山路、北京路、八一大道组成的八一商圈内；国贸大厦、明珠广场等坛子口商务氛围也比较浓厚；红谷滩CBD中心的5A、甲级写字楼群。三、红谷滩高端供应过剩；红谷滩的写字楼缺少必要的定位细分,全按照5A、甲级写字楼标准打造，联发广场、金融大街、洪客隆·国际金融中心、中航国际广场、总部基地、潜在的项目供量将在百万平方米以上，南昌作为二线城市，较少有公司能象世界500强公司那样承受得起高昂的租金。南昌写字楼市场特征小结：四、投资为主的消费结构导致市场极度繁荣，但后市不足；目前南昌写字楼的消费