伟业顾问XXXX年中粮天津六纬路项目提案报告

-1-我们必须成就伟大!——中粮天津六纬路项目提案报告伟业顾问2010.1.30-2-前面的话性价比，是二十世纪最有生命力的思维方式，也是二十一世纪，最没有生命力的思维方式之一，如果，今天我们不做这个抉择，明天，在历史上备受瞩目的，就是别人！-3-价值观参与者，还是领航者？垫脚石，还是里程碑？盖房子，还是做作品？开发商，还是运营商？最好的，还是最好的之一？-4-汇报目录一、全视角解读天津二、项目解读三、项目整体定位四、项目打造建议五、首开区专题-5-汇报目录天津视野项目聚焦整体定位项目打造理念首开区专题•（一）走向世界的天津•（二）区域的强势拉动•（三）抢夺制高点的新地标运动-6-天津视野——环渤海都市圈平台下的天津21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈，环渤海都市圈是中国新世纪战略发展的重点，也是拉动中国经济增长的第三级。天津作为环渤海都市圈中的经济中心，因此迎来了巨大发展机遇。都市圈珠三角都市圈长三角都市圈环渤海都市圈范围包括广州、圳、珠海、东莞等14个市县区域内包括上海、浙江江苏等16个城市包括北京、天津、河北及山东半岛、辽东半岛等产业特征轻工业为主，以外贸出口加工组装为向，在纺织品、玩具、家电、家具等行业占据优势，形成了电子信息、电器机械、石油化工三大新兴支柱产业。门类齐全，轻重工业发达，高新技术产业全国领先，内部的产业一体化程度较高，各城市产业联系密切，成为具有较强竞争力的产业集群。政治文化角色功能不可替代，形成了货运物流、港口贸易、钢铁基地、汽车制造、重型机械等优势行业。历史使命开启中国改革开放的大幕缔造了全新的中国经济时代新世纪战略发展重点，中国经济增长第三极、必将中国引领世界经济大潮环渤海都市圈是21世纪中国最具发展潜力的区域！-7-天津视野——环渤海都市圈平台下的天津“首都地区”概念代替“京津冀”，打造“一轴三带”新型空间结构：“一轴”：以京、津两大城市为核心的京津走廊为枢轴；“三带”：以环渤海湾为新兴发展带、以山前城镇密集地区为传统发展带、以环京津燕山和太行山区为生态文化发展带；区域一体化是环渤海都市圈必然的发展方向，天津市依托经济中心的战略地位和北方第一大港的资源优势，在京津一体化发展的时代背景下，必将成为继北京之后的另一世界级城市。天津必将成为环渤海都市圈又一颗璀璨的新星！-8-天津视野——天津城市的发展现在的天津也正朝着世界级城市的方向大步迈进，滨河新区和海河开发带成为天津拉动经济增长、提升城市形象的两大引擎。•天津滨海新区更多的承担的是拉动天津经济发展的重任•滨海新区GDP每年以20%左右的幅度增涨；•全市的GDP中，08年占到了全市48.82%，并且每年以1.5个百分点扩大；现在的天津展现出巨大的活力和发展潜力！-9-天津视野——天津城市的发展•海河是天津的母亲河，是天津的标志，海河开发带更多承担的是提升天津品位、完善城市功能、展现城市形象的作用，是天津对外展示的窗口。•海河开发六大节点：这六大节点分别是古文化街、凤凰广场、运河经济文化、和平中心、南站中心、水上运动世界等六大商贸区，规划占地148公顷，建筑面积555万平方米，总投资390亿元；现在的天津也正朝着世界级城市的方向大步迈进，滨河新区和海河开发带成为天津拉动经济增长、提升城市形象的两大引擎。现在的天津展现出巨大的活力和发展潜力！-10-天津视野——项目所在南站区域的发展项目所在的南站商贸区是海河开发六大节点之一，未来该区域将整合现在的小白楼商务板块，共同打造成为天津的中央商务区，区域发展前景广阔。•南站中心商贸区：海河开发六大节点之一，主要建设项目包括香港嘉里商务中心、南站CBD项目等，该区域定位为提供综合软硬件优质服务的一体化数字中心商务区。•未来的天津市中心商务区规划占地1.8平方公里，位居海河两岸，由小白楼、解放北路和南站地区组成。项目位置项目所在的南站CBD是天津最具投资价值和升值潜力的区域！-11-天津视野——项目所在南站区域的发展随着中粮、嘉里、中信等先进资本的大规模进入，该区域CBD发展前景已然显现，将成为天津市最具国际化、都市化的区域，代表天津世界级城市的窗口。天津嘉里中心项目规划建成38层、建筑面积约10万平方米的香格里拉五星级酒店，71层、300多米高的国际甲级写字楼以及近3000平方米的无柱宴会厅和高级服务式公寓、综合购物中心、高级精装公寓、地下停车场等。天津嘉里中心：集390米世界级地标综合楼、五星酒店、豪华公寓、5A级写字楼和国际旗舰品牌购物中心为一身的全球标志性综合建筑集群，项目总建筑面积约75.5万㎡。中粮地产天津六纬路项目区域价值已然显现,为本项目开发奠定了良好的发展平台。-12-天津城市及区域解读小结•新城时代在环渤海都市圈一体化和大发展的时代背景下，天津依托于滨海新区和海河开发带两大区域发展引擎，正朝着世界级新城大步迈进。•国际化时代国际化是天津作为世界级新城的必然发展方向，项目所在的CBD作为城市的窗口，将成为天津最具国际化的区域。•契机时代天津的世界级新城运动和区域的国际化发展趋势为本项目开发创展出了前所未有的发展契机——立足天津CBD，迎合区域国际化发展。-13-竞争市场分析——宏观市场环境宏观政策层面：继国务院12月9日“营业税优惠政策”调整、14日“国四条”出台之后,17日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。近期中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。国务院要求“遏制房价”实行差异化信贷政策：一要增加普通商品住房有效供给；二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。五部委联合出台土地政策，土地首付款提高：明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。而此前地方大多执行20%-30%的首付政策。-14-竞争市场分析——宏观市场环境全国主要城市住宅周度成交情况（12.14-12.20）宏观市场层面：以环渤海区域及中部区域为代表的、处于快速城市化阶段的二线城市房地产成交活跃，住房需求旺盛，且起点低、投资潜力巨大，受政策影响相对较小。-15-竞争市场分析——宏观市场环境1997-2008年天津市常住人口统计图952.59956.48959.481001.141004.061007.181011.31023.6710431075111511760.46%0.41%0.31%4.34%0.29%0.31%0.41%1.22%1.89%3.07%3.72%5.47%02004006008001000120014001997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年万人0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%常住人口增长率2004-2008年天津外来常住人口增长趋势图1023.67104310751115117687.34114.351391712248.53%10.96%12.93%15.34%19.05%02004006008001000120014002004年2005年2006年2007年2008年万人0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%常住人口外来常住人口外来人口所占比例•天津市人口总量增长加快，其中外来流动人口越来越成为天津人口总量增长的主要来源，外来人口涨幅比例也在稳步增长;•市中心地区人口向外扩散趋势明显、环城地区与滨海新区成为新增的人口聚集地，城市核心区越加稀缺。天津市天津正处于加速城市化阶段，在旧城改造和新城建设的推动下，常住人口、流动人口高速增长，人口规模不断扩大，未来天津房地产市场的发展潜力巨大。-16-竞争市场分析——宏观市场环境天津的住房市场正处于快速上升阶段，近年来商品房住宅供应、需求及成交价格出现快速上升势头，对新增住房的需求强劲。•2009年1-11月天津商品住宅累计供应1033万㎡，累计成交1191万㎡；•其中2009年11月供应129万㎡，成交124万㎡，供需趋于平衡；•11月成交价格7843元/㎡，价格涨幅趋于平缓。2007-2009天津市商品住宅销售价格同比情况2007-2009天津市商品住宅销售面积同比情况-17-竞争市场分析——宏观市场环境区域成交套数成交价格和平区25718707南开区47214642河西区43411986红桥区43711683开发区4189804河北区3989477河东区3959265塘沽区12228998东丽区4478829西青区10458025津南区10936790北辰区5316461蓟县7945670汉沽区10725572大港区4485163宝坻区10154994静海县5824844武清区6894786宁河县134415相对天津中心城其他区域而言，客户对项目所在的河东区认可度不高，房价要明显低于其他区域。-18-竞争市场分析——宏观市场环境天津的商业地产已进入快速上升通道，高品质写字楼、酒店及中心城区的商业综合体需求出现增加趋势，在天津向世界级大都市发展的背景下，商业地产前景看好。酒店市场——整体品质不断提升目前天津已有122家星级酒店，10家五星级酒店，明年再建成天津宾馆、威斯汀、莱佛士等一系列高星级酒店酒店，使天津五星级酒店达到20家，天津酒店的整体品质不断提升。写字楼市场——呈现稳步上升的健康发展态势天津市场写字楼主要集中在南京路沿线、小白楼区域（定位为CBD）、友谊路区域（金融街区域），优质写字楼入住率普遍在80%以上，甲级写字楼平均租金4.8元/㎡，投资收益高。商业市场——中心城区商业综合体备受市场青睐：08年全年商业成交量达138万平米，为历史最高，中心城区商业综合体项目倍受市场青睐，销售报价集中在2-4万元/平方米，高于同区域住宅1.3-3倍。-19-竞争市场分析——未来竞争市场天津旧城改造使土地集中释放，众多外地品牌开发商大举进入天津市场，拿地规模达到600万以上，品牌开发商的大盘竞争将成为市场竞争的主流。潜在竞争项目环球金融中心万达广场华业地块和黄世纪都汇中粮大悦城金地一号桥嘉里中心深振业地块现代城中信九龙仁恒耳闸项目陆家嘴小伙巷项目体量(㎡)60501532.4503574197599.73293开发商金融街万达华业和记黄埔中粮金地嘉里振业现代城中信仁恒陆家嘴入市时间200920102010201020102010201020112011201120112011-20-竞争市场分析——未来竞争市场金融街、和记黄埔、嘉里、中信等品牌开发商齐聚海河开发带，拿地规模大，产品以综合体类型为主，区域内的竞争加剧。现代城海河广场中信九龙仁恒耳闸大悦城嘉里中心世纪都汇博轩园华业地块城市CBD金地地块深振业地块老城厢环球金融陆家嘴小伙巷海河区域核心竞争区域次竞争区域潜在竞争项目环球金融中心嘉里中心中信九龙华业地块和黄世纪都汇中粮大悦城金地一号桥深振业地块现代城仁恒耳闸项目陆家嘴小伙巷项目体量(㎡)607499.71532.4503519753293-21-竞争市场分析——未来竞争市场嘉里中心、中信九龙项目及天津环球金融中心距离本项目最近，产品类型与本项目相似，营销周期重叠，将成为本项目最直接的竞争对手。中信九龙嘉里中心环球金融海河本项目-22-竞争市场分析——未来竞争市场开发商：金融街控股股份有限公司位置:和平区大沽桥与兴安路交汇处总占地：53200平方米总建筑面积：600000平方米总套数：1076户容积率：4.8绿化率：30%车位数：1：1.5，1：0.3物业取费标准：5.5元/平米/月开盘日期：2009.5.23交房日期：2009.12第一批入住写字楼75层336.9米津塔28层津门圣瑞吉斯酒店六星级津门综合体形式，包含豪华公寓、酒店式公寓、六星级酒店、地标性写字楼。“津门”