完工决算与所得税汇算

陈万乔--房地产财税讲座房地产完工决算与所得税汇算操作实务主讲人：陈万乔北京东方财研财税研究中心陈万乔--房地产财税讲座内容提要•第一部分：完工产品的会计与税务处理方法•第二部分：房企年度汇算操作实务及注意事项•第三部分：所得税汇算与“土增税”清算的区别陈万乔--房地产财税讲座•项目完工前后的会计与税务处理差别较大。导致——•蝴蝶效应•《礼记·经解》-----“君子慎始，差若毫厘，缪以千里”.导言：陈万乔--房地产财税讲座第一讲：完工产品会计与税务处理方法•一、房企会计核算的基本概念•房地产开发企业的成本费用核算由开发经营费用的归集、分配、结转和开发项目成本计算两部分组成。它是房地产开发企业会计核算的中心环节。陈万乔--房地产财税讲座第一讲：完工产品会计与税务处理方法•设置会计核算账户•按现行会计制度规定，为了归集、分配和反映房地产开发企业在开发过程中发生的各种成本费用，正确计算各类不同项目的开发产品成本。•企业需要设置“开发成本”、“开发间接费用”、“待摊费用”、“预提费用”、“管理费用”、“财务费用”和“销售费用”等账户。陈万乔--房地产财税讲座•二、项目完工前的会计处理•1、成本费用的确认与记录•产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映。开发成本是指房地产企业根据会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本费用。第一讲：完工产品会计与税务处理方法陈万乔--房地产财税讲座二、项目完工前的会计处理•2、对预收账款的确认与记录•会计处理上，对于开发产品完工前的预售收入不进行损益结转，“开发成本”科目累计借方发生额或期末余额反映了开发产品项目成本费用的实际投入。陈万乔--房地产财税讲座三、项目完工后的会计处理•1、确认收入。•2、结转成本。•借：开发产品-某项目贷：开发成本-某项目借：销售成本-某项目贷：开发产品-某项目•“开发成本”归集的成本费用，最终按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售成本。陈万乔--房地产财税讲座三、项目完工后的会计处理•项目完工会计处理的重要特点：•完工项目的会计处理上，无论资产负债表日还是财务报告报出日，成本项目反映的成本费用不一定能够全部取得结算发票，为了确保会计损益真实、准确，也包含了为准确核算单位建筑面积开发成本预提的成本费用。陈万乔--房地产财税讲座四、项目完工前的税务处理•新31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。陈万乔--房地产财税讲座四、项目完工后的税务处理•1、项目完工的税务标准•只要符合三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。•将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。陈万乔--房地产财税讲座五、项目完工后的税务处理•2、开发产品当年度完工必须结算计税成本•计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。陈万乔--房地产财税讲座六、计税成本的核算体系•（一）计税成本对象的定义•计税成本对象与成本核算对象也是相对应的概念。31号文第26条对此进行了规范，明确规定：计税成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。•陈万乔--房地产财税讲座六、计税成本的核算体系•（一）计税成本对象的定义•一个成本核算对象只能计算出一个单位成本，并据以结转销售成本。•成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆。如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。陈万乔--房地产财税讲座如何确立成本对象•对单体开发项目来说，一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。•但对开发规模较大，工期较长的项目，尤其是同一项目有不同的功能区（写字楼、底商、公寓、裙楼、会所等功能），成本对象如何确定？•实务中存在的两种做法值得研究和思考陈万乔--房地产财税讲座如何确立成本对象•本人观点：•比较科学、合理的做法是按不同的功能区确定成本核算对象，从一个成本核算对象计算出一个单位成本。这样既能满足会计信息的可靠性要求，又能保证成本和收入的配比。使税收负担最小化。陈万乔--房地产财税讲座六、计税成本的核算体系•（二）计税成本对象的确认原则•1、可否销售原则开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。陈万乔--房地产财税讲座六、计税成本的核算体系•（二）计税成本对象的确认原则•2、分类归集原则对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。陈万乔--房地产财税讲座六、计税成本的核算体系•（二）计税成本对象的确立原则•3、功能区分原则开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。•4、定价差异原则开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。陈万乔--房地产财税讲座六、计税成本的核算体系•（二）计税成本对象的确立原则•5、成本差异原则开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。•6、权益区分原则开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。陈万乔--房地产财税讲座（三）计税成本的支出内容•1、土地征用费及拆迁补偿费•为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用。•主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。陈万乔--房地产财税讲座（三）计税成本的支出内容•2、前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。•3、建筑安装工程费开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。陈万乔--房地产财税讲座（三）计税成本的支出内容•4、基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。•5、公共配套设施费（首次准确界定）指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。陈万乔--房地产财税讲座（三）计税成本的支出内容•6、开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。陈万乔--房地产财税讲座（四）计税成本核算的一般程序•1、对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。陈万乔--房地产财税讲座（四）计税成本核算的一般程序•2、对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。陈万乔--房地产财税讲座（四）计税成本核算的一般程序3、对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷已销开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本陈万乔--房地产财税讲座（四）计税成本核算的一般程序4、对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。陈万乔--房地产财税讲座（四）计税成本核算的一般程序5、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。陈万乔--房地产财税讲座（五）计税成本的分配方法1、土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。•土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。陈万乔--房地产财税讲座（五）计税成本的分配方法•2、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。•3、借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。•4、其他成本项目的分配法由企业自行确定。陈万乔--房地产财税讲座（五）计税成本的分配方法•5、企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。将停车场所作为公共配套设施的简化处理后，停车位的销售以及出租取得的收入属于净收入，没有成本配备了。陈万乔--房地产财税讲座（六）间接成本的分配方法•开发产品应按制造成本法进行计量与核算。对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：陈万乔--房地产财税讲座（六）间接成本的分配方法•1、占地面积法。••该方法一般适用于土地成本的分配。•按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。陈万乔--房地产财税讲座（六）间接成本的分配方法••1、占地面积法。•一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。•分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。•期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。陈万乔--房地产财税讲座（六）间接成本的分配方法2、建筑面积法一般适用于公共配套设施成本。按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。•一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。•分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。陈万乔--房地产财税讲座（六）间接成本的分配方法•3、直接成本法。按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。4、预算造价法。按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。陈万乔--房地产财税讲座（七）配套设施成本的扣除•企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套•（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费•（2）属于营利性的