区域房地产市场价格月度分析报告

区域房地产市场价格月度分析报告（2013年7-8月）内部报告仅供参考未经允许不得引用区域房地产市场价格月度分析报告（2013年7-8月）中国城乡建设经济研究所房价研究中心2013.09区域房地产市场价格月度分析报告（2013年7-8月）2目录章节目录一、全国房地产市场概况.........................................10（一）房地产政策导向...........................................10（二）国房景气指数：指数继续小幅回落...........................12（三）全国房地产开发投资情况分析...............................13二、全国房地产增量房市场交易情况分析...........................17三、重点城市存量房市场交易情况.................................36（一）8月份存量房销售概况：同环比继续上涨但涨幅均收窄..........36（二）8月份存量房租赁：环比涨幅略有收窄，同比涨幅进一步扩大....36（三）其他分析.................................................37四、重点城市分析...............................................41（一）2013年8月全国重点城市房地产市场概况.....................42（二）26大重点城市8月份二手房走势对比.........................44五、政策导向分析及房价综述.....................................49（一）房地产市场分化加剧.......................................49（二）土地市场持续活跃.........................................50（三）关注“以房养老”.........................................51（四）金融市场钱荒之惑.........................................52（五）建立多策并举的房地产调控长效机制刻不容缓.................53区域房地产市场价格月度分析报告（2013年7-8月）3（六）未来政策加码可能性不大...................................54区域房地产市场价格月度分析报告（2013年7-8月）4表目录表1：2013年1-8月份东中西部地区房地产开发投资情况.............14表2：2013年1-8月份东中西部地区房地产销售情况.................16表3：2013年8月长三角地区新建住宅销售价格指数变化情况.........17表4：2013年8月长三角地区部分城市商品房成交情况...............17表5：2013年8月珠三角地区新建住宅销售价格指数变化情况.........20表6：2013年8月珠三角地区部分城市商品房成交情况...............20表7：2013年8月环渤海地区新建住宅销售价格指数变化情况.........23表8：2013年8月环渤海地区部分城市商品房成交情况...............24表9：2013年8月中原地区新建住宅销售价格指数变化情况...........26表10：2013年8月沿江经济圈新建住宅销售价格指数变化情况........28表11：2013年8月东北经济圈新建住宅销售价格指数变化情况........30表12：2013年8月西南地区新建住宅销售价格指数变化情况..........31表13：2013年8月西北地区新建住宅销售价格指数变化情况..........33表14：新建住宅价格指数同比增幅前五名的城市....................35表15：新建住宅价格指数同比增幅后五名的城市....................35表16：新建商品住宅价格指数同比增幅前五名的城市................35表17：新建商品住宅价格指数同比增幅后五名的城市................35表18：2013年8月全国重点城市二手住宅销售价格指数..............36表19：2013年8月全国重点城市住宅租赁价格指数..................37区域房地产市场价格月度分析报告（2013年7-8月）5表20：2013年8月中国主要城市住宅市场交易情报..................42区域房地产市场价格月度分析报告（2013年7-8月）6图目录图1：2011年-2013年8月房地产开发景气指数走势.................12图2：2012-2013年1-8月全国房地产开发投资增速情况..............13图3：2012-2013年1-8月全国房地产开发企业土地购置面积增速......14图4：2012-2013年1-8月全国商品房销售面积和销售额增速..........15图5：2012-2013年1-8月全国房地产开发企业本年资金来源增速......16图6：2012年9月-2013年8月26重点城市二手房市场挂牌总量及环比44图7：2013年8月26个重点城市挂牌量环比情况....................45图8：2012年8月-2013年8月13个城市二手房月成交总量走势......46图9：2013年8月15个城市二手房成交量环比走势..................46图10：2013年8月26个重点城市挂牌价格环比情况.................47图11：2013年8月26个重点城市挂牌价格同比变化情况.............48区域房地产市场价格月度分析报告（2013年7-8月）7本期要点房价综述及政策导向：1、房地产市场持续升温，总体是量价活跃。不出意外的话，2013年第四季度仍将延续这个基本格局。2、此前已经提示过，一线城市不仅在2013年，而且至少在今后5年的一个中期范围内，供不应求局面不会有大的变化。即使限购，也不能改变这个趋势。但除沿海少数一线城市外，包括中、西部和东北的省会城市在内，二三线城市的供求关系基本状况是供大于求。但特别说明，供大于求不意味着房价不涨。除供求关系外，房价在更大程度上受包括土地价格在内的要素成本影响，还受城市经济总量增长和居住环境改善等因素影响。3、目前情况看，2013年各地的房价控制目标基本上都可以实现，到三季度末，尚未发现有突破地方政府承诺的房价控制目标或到年底会突破房价控制目标的。也就是说，至少从既定政策目标看，房价上涨仍在认可和可控范围内。4、除非市场出现更大波动，2013年对房地产市场调控政策“加码”的可能性并不存在。此前曾认为，如果出现通胀趋势，影响房地产的政策中能够有变化的只有货币政策。但迄今的情况看，2013年发生通胀的可能性已经可以忽略不计，因此连货币政策，其中最主要的是利率，也不会有多少变化的机会。国务院主要领导最近强调，货币政策既不收紧，也不放松。事实上，本届政府并未有对房地产市场采取新调控政策的意图。5、一段时期来，人们对房地产业健康发展的长效机制多有议论。究竟什么是长效机制。目前尚未有共识度较高的答案。在一定意义上，不断强化政府权力，指望形成一个“政府说了算”的机制不是长效机制，以房价涨跌为调控目标的机制不是长效机制；指望“打土豪分天地”，企图在住房问题上实行平均主义的机制不是长效机制，不触动既得利益集团，规避改革的机制也不是长效机制。6、三季度后期，一些银行出现个人购房按揭房贷无钱可贷的现象。这个问题比较复杂。只能简单说。近期的银行停贷和政策无关，其实只是商业银行自己的企业行为；确实有银行已经出现银根紧缩的问题。但除此之外，有没有高层互相“叫板”的原因？恐怕很难判断。7、以美国为代表的发达国家，其微观基础，也就是企业群体，业绩普遍改区域房地产市场价格月度分析报告（2013年7-8月）8善的趋势仍在持续。因此，美国股市仍在不断创出新高。因此，我们可以判断，发达国家经济体已经在明显复苏的过程中了。8、“以房养老”是国务院领导提出的。这个问题最近引起很多舆论关注。“以房养老”是一件好事。但“以房养老”只是养老保险中一种补充性的产品。“以房养老”代替不了社会的基本养老制度。“以房养老”不是简单地以房子为信用保证的再贷款。特别提示，发展“以房养老”并不等于开发商可以赚更多的的钱。建议进入这个领域的企业注意到，除少数高端的社会化养老机构外，“以房养老”尚未形成新的盈利点。房地产市场运行情况：国房景气指数继续小幅回落；房地产开发投资增速环比回落1.7个百分点，创2013年以来新低；销售额增速回落幅度大于销售面积增速的回落幅度，区域分化显现；房企到位资金增速环比回落2.6个百分点，个人按揭贷款增幅超50%。增量房市场：长三角经济圈：上海8月楼市翘尾收官。南京购房者买房热情难消退、淡季继续不淡。杭州楼市成交平淡。宁波市场相对平稳。无锡：8月商品房成交较7月大跌，住宅均价创年度最高。徐州房价涨至全年最高值。珠三角经济圈：福州楼市成交数据低迷。厦门8月新住宅成交大跌。深圳商品住宅均价下跌4.05%。广州房价惊现暴跌。南宁商品房成交套数环比上涨27.61%。海口商品房签约量日渐式微。三亚楼市成交情况整体与上月持平。环渤海经济圈：8月北京楼市成交和供给双涨，成交量环比大涨34.2%。天津楼市波澜不惊。石家庄楼市成交量稳步抬升，住宅市场保持热度。大连七区商品住宅成交套数环比上涨14.9%。济南商品住宅价格上涨1.01%。青岛楼市“翘尾”高调迎金九。中原经济圈：郑州商品住宅均价环比跌2.34%。西安上半月市场表现冷淡，下半月市场逐渐回暖。预计9月市场客户需求将有大的回升，但仍不能盲目乐观。沿江经济圈：合肥新建住宅均价环比上涨3.25%。南昌楼市庞大预售量推动成交量上升。武汉楼市成交破纪录。长沙新房成交率不断上涨。岳阳楼市蓄力金九。区域房地产市场价格月度分析报告（2013年7-8月）9东北经济圈：长春商品房成交均价环比涨1.8%。进入9月份，商品房市场供应量会持续加大，使得成交量依然会一路走高。哈尔滨商品房成交“价跌量升”呈现逆势。西南经济圈：重庆主城商品房成交面积环比下滑。贵阳楼市成交呈现快速回暖态势。昆明商品房成交环比下降19.6%。但秋季房交会在即，在供应放量等因素的作用下，刚需购房人群和改善型购房人群购房需求将得到进一步释放。西北经济圈：太原商品房成交面积同比增七成。包头楼市由于失败的房展会导致成交量同比下降巨大。呼和浩特住宅市场观望情绪逐渐退潮。存量房市场：（1）8月份存量房销售市场概况：十大城市主城区二手住宅挂牌均价平均环比涨幅为1.17%，较上月收窄0.23个百分点，10个城市价格全部上涨；同比来看，十大城市主城区二手住宅价格平均同比涨幅为14.05%，较上月收窄1.71个百分点，10个城市全部上涨。（2）8月份存量房租赁市场概况：十大城市主要区域住宅租赁价格指数平均环比涨幅为2.23%，涨幅较上月收窄1.19个百分点，10个城市租赁价格全部上涨；同比来看，十大城市主要区域住宅租赁价格指数平均涨幅为6.92%，较上月小幅扩大0.43个百分点。重点城市分析：（1）2013年8月全国重点城市房地产市场概况：8月监测的43个城市成交量环比近七成上涨，成交价格稳中微降。近七成城市成交量环比上涨，其中温州上涨幅度最大，为46.7%；其次是北京，环比上涨28.46%。成交量下跌的城市中，大连、宁波跌幅最大，分别下降32.76%和28.4%；8月去库存化明显减慢，除上海、南京、青岛、厦门和福州外，其他城市库存均增加；43个监测城市多数成交价格环比下降，其中广州跌幅最大，为14.2%。长沙