常州房地产市场月度分析报告(11月)

克而瑞·常州机构出品CRIC常州房地产市场11月分析报告2013年11月第2页目录政策资讯土地市场商品房市场区域市场品企市场表现附件第3页1Partone政策资讯第4页全国资讯地方资讯本地规划政策资讯第5页住建部：经适房暂不取消三房并轨政策或年底出当前经适房建设中也面临一些难题。比如资金，大量新建经适房考验地方政府财力，因为商品房可以预售，而保障房必须全部建成封顶后才能交付，资金效率低。同时在土地财政这一背景下，经适房选址大多在偏远地区，受交通和配套影响，需求已有所缩减。据了解，在保留经适房保障制度的同时，江苏积极展开住房保障供应结构的调整，最大动作就是尝试公租房与廉租房并轨。“公租房取代经适房成为保障主力、廉租房与公租房在体系内灵活转换，未来是大势所趋。”曹云华说，公租房并轨国家已明确立项，可能年底前出政策，我省也正抓紧研究出台指导意见。CRIC点评：近来各地将廉租房和公租房并轨呼声颇高，原因就在于，在核定收入难度大、法律法规不完善等情况下，保障性住房的供应类别若分得太细，容易增加寻租空间和资源浪费。而现实中，我省不少地方也的确出现了配租需求房源与实际房源供应的不平衡，不少廉租房过剩空置，公租房则供不应求，影响了管理成本和运行效率。国土部专家：新土改红利有望持续二三十年“新土改如果能真正按计划推进，其所带来的改革红利将随着改革的深入会越来越大，持续时间至少二三十年。”国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云向上证报记者表示，三中全会提出的土地改革内容超过预期，“仅‘同等入市同权同价’一条，就是革命性的改革，是非常重大的突破。”邹晓云分析称，与此前有所不同，十八届三中全会是在“加快完善现代市场体系”的大背景下提出土地改革的，“也就是说，土地是现代市场体系的一个组成部分，这一认识高度，不仅仅是要解决具体问题，更将土地改革纳入到事关市场体系的改革大局，让人们对改革更加充满信心。”邹晓云说，这意味着改革的方向，是把土地资源的配置权真正交给了市场。CRIC点评：改革后农民就可以凭借土地财产自主参与工业化、城镇化进程，增加财产性收入。而且，改革后农民对自己的生产生活的安排，能够更有效率和效益。再者，新土改还会对中国的城镇化提供一个很好的基础，即土地作为一种资源要素其配置更加合理有效，必然促进城镇化的健康发展。PART1政策资讯/全国资讯第6页常州武进区申报国家住宅产业化综合试点城区住房和城乡建设部科技与产业化发展中心副主任文林峰介绍，从2006年住建部颁布《国家住宅产业化基地试行办法》至今，由政府主导的住宅产业现代化试点城市仅有3个，园区2个，分别为深圳、沈阳、济南、合肥经济技术开发区和大连花园口经济开发区。现在为总结推广已有试点城市(区)发展经验，准备进一步扩大试点范围。CRIC点评：到2015年，在全国培育20个左右试点城市(区)，其中，东部地区发展10个左右，中西部各发展5个。武进区申报国家住宅产业话综合试点城区后，将会通过试点城市整体带动住宅产业现代化发展。首套房贷利率优惠难觅，常州银行多上调至基准继北京之后，上海、深圳日前也纷纷收紧二套房贷政策，开始执行“购二套房需首付七成”的新政。记者调查我市各大银行发现，暂未有银行跟进，但是房贷普遍收紧，尤其是首套房贷利率，近期大多都上调至基准利率，即便有9折左右的优惠，也只供给优质客户、优质合作楼盘。此前，在今年10月，我市多家银行房贷政策已经有过一轮调整，大多数将首套房贷优惠从85折提至9折。仅过了短短一个月，首套房贷利率的优惠已难觅踪影，基本恢复为基准利率，甚至有部分银行已经不受理房贷业务。CRIC点评：此次首套房贷利率上浮，主要是年末银行房贷额度紧张导致的。其实，每年11月起至年底，都是银行的“惜贷期”，到第二年1月中旬才能“开闸”。此外，也有部分银行房贷收紧与总行信贷结构调整有关，与小微企业贷款利率普遍上浮30%相比，即使房贷执行基准利率，其给银行带来的利润也远不如前者。PART1政策资讯/地方资讯第7页PART1政策资讯/本地规划常州地铁1号线23日起进行详细勘探分3个阶段11月21日上午，记者从常州市轨道交通发展有限公司了解到，在初步设计工作基本完成后，从23日起，轨道交通1号线一期工程施工图设计阶段的详细勘察工作将正式启动CRIC点评：常州轨道交通的勘察共分3个阶段，包括最开始的可行性研究勘察、之后的初步勘察，以及即将要进行的详细勘察，必要时还会有施工勘察和相关补充勘察。地铁1号线的规划和初步实施，对地铁站周边的楼盘将带来不少影响。常州规划环城郊野公园:湿地田园一环四源多点环城郊野公园主要位于城市近郊，由公园、原野、田园、绿道、绿化缓冲带等开敞空间构成，是具有游憩功能的环城市地带，给当地及周边居民开展户外活动、享受郊游乐趣，同时兼有生态保护、环境教育、生产活动等功能。常州市区环城郊野公园的规划范围为常州市区1862平方公里。立足常州城市发展远景，依托长约80公里的高速环线(由沪宁高速、沿江高速、西绕城高速相围合)，以湿地、山体、田园等为载体，以乡野文化为主题，提出“一环四源多点”的空间布局体系。一环：主要以高速环为骨架，两侧湖泊湿地田园为主体，依托乡镇、乡村的文化及农业资源，在主城与新城间，建设郊野公园，形成生态休闲展示环；四源：太湖、长江、滆湖、横山生态源；多点：依托高速环两侧的现状条件建设点状的湿地公园、农业观光园、植物园。CRIC点评：根据现状条件，常州市郊野公园分为四大类，具体为：生态观光类、田园体验类、文化休闲类、娱乐游憩类。未来重点发展农业观光旅游、自然主题旅游、民俗旅游、文化产业旅游等旅游文化产品。第8页2Parttwo土地市场第9页土地市场月度供求成交明细供应明细第10页12.1112.1213.113.213.313.413.513.613.713.813.913.1013.11供应量74.8331.5222.5823.7911.8336.3399.318.9413.9931.4249.2329.6064.94成交量0.0072.8320.5322.5819.7648.169.4587.499.6013.3331.4242.3329.600.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00近12个月土地出让、成交面积供求走势(占地面积)本月环比同比供应面积（万方）64.94119.39%-13.22%供应宗数2161.54%10.53%成交面积（万方）29.60-30.07%——成交宗数13-27.78%——PART2土地市场/月度供求本月土地市场供应环比上涨；本月成交13幅地块，其中住宅用地1宗，商住用地1宗，商业用地11宗，成交面积环比下降。本月环比同比供应面积（万方）171.41340.64%2.54%供应宗数2161.54%10.53%成交面积（万方）38.90-61.81%——成交宗数13-27.78%——12.1112.1213.113.213.313.413.513.613.713.813.913.1013.11供应量167.1698.7362.3375.5626.8683.37235.9229.6238.7485.76111.5438.90171.41成交量0.00170.7164.6262.3349.34110.2323.63209.8032.5935.7785.76101.8538.900.0050.00100.00150.00200.00250.00近12个月土地出让、成交面积供求走势（总建面积）第11页土地性质出让面积/综数成交面积/宗数平均容积率楼板价（元/㎡）新北区住宅类14.64/45.20/11.52514商办类10.92/21.64/12.0912.3综合类////武进区住宅类8.38/3///商办类2.80/13.68/12.53600综合类////钟楼区住宅类10.00/30.30/12.23409商办类0.31/312.29/40.612756综合类////天宁区住宅类////商办类5.84/32.61/21.69266综合类////戚区住宅类7.92/1///商办类/3.89/31.19134综合类////11月份成交区域图示(占地面积)新北武进钟楼天宁戚区11月份成交地块图示（占地面积）住宅商办商业商住PART2土地市场/月度供求本月土地成交区域上看，本月成交13幅地块，各个区域均有分布，其中新北和钟楼占比较大。第12页PART2土地市场/成交明细本月成交13幅地，建筑面积38.90万㎡，年底土地市场进入成交高峰期。土地名称行政区域板块地址土地属性交地标准总建筑面积(㎡)容积率用地面积(㎡)成交状况公告发布日期挂牌时间（起始）挂牌时间（截止）出让价格（万元）成交价格(万元)成交日期成交楼板价(元/㎡)成交每亩地价（万元/亩）受让方公告号/宗地号保证金亩数常州市武进区湖塘镇延政中大道北侧、环府路东侧地块武进区大学城板块常州市武进区湖塘镇延政中大道北侧、环府路东侧商业（商服）;熟地919152.536766已成交2013-10-112013-10-302013-11-833089330892013-11-836006000030常州市武进民防建设投资有限公司JWJ20131801661755.15常州市新北区富民东路东侧新孟二路南侧地块新北区孟河-西夏墅板块常州市新北区孟河镇孟二路南侧、规划河道东侧商业（商服）;熟地32884216442已成交2013-10-242013-11-142013-11-27296030002013-11-27912.31216403.1钱树忠JXB20130502150024.66常州市新北区龙江路西侧龙城大道北侧地块新北区薛家板块常州市新北区薛家镇顺园路东侧、远征汽车北侧住宅（住区服务设施）;商业（商服）;熟地779491.551966已成交2013-10-242013-11-142013-11-2719600196002013-11-272514.462514477.2常州新龙创置房地产开发有限公司JXB201305011000077.95常州市戚墅堰区东方西路南侧地块中心城区戚墅堰新城区板块常州市戚墅堰区东方西路南侧商业（商服）;熟地17190.53438已成交2013-10-302013-11-192013-11-29268226822013-11-2915602.095200724.1常州市城市建设（集团）有限公司JZX201307026005.16常州市钟楼区运河路北侧、龙江路两侧地块中心城区钟楼开发区板块常州市钟楼区运河路北侧、龙江路两侧商业（商服）;熟地104700.617450已成交2013-10-302013-11-192013-11-2913088130882013-11-2912500.485000216常州市城市建设（集团）有限公司JZX20130703270026.17常州市钟楼区星园路北侧、星湖路两侧地块中心城区钟楼开发区板块常州市钟楼区星园路北侧、星湖路两侧商业（商服）;熟地33455.40.655759已成交2013-10-302013-11-192013-11-2933455334552013-11-299999.883999972.2常州市城市建设（集团）有限公司JZX20130704670083.64常州市天宁区兰陵路东侧、光华路北侧地块中心城区兰陵板块常州市天宁区兰陵路东侧、光华路北侧商业（商服）;熟地13144.80.621908已成交2013-10-302013-11-192013-11-2916431164312013-11-29125005000025常州市城市建设（集团）有限公司JZX20130705330032.86第13页土地名称行政区域板块地址土地属性交地标准总建筑面积(㎡)容积率用地面积(㎡)成交状况公告发布日期挂牌时间（起始）挂牌时间（截止）出让价格（万元）成交价格(万元)成交日期成交楼板价(元/㎡)成交每亩地价（万元/亩）受让方公告号/宗地号保证金亩数常州市钟楼区南运河东侧、