小高层和高层的优劣势对比分析

多层、小高层和高层的优劣势对比分析[转]建筑作者yunyunyou@2006-06-0300:48:00进一步加大小高层住宅开发建设力度●赵民随着我国经济持续快速增长，城乡消费结构发生了重大变化，商品化住宅市场逐步成熟。城市住宅开发开始进一步注重以人为本、满足人的基本要求。在这一方面，小高层住宅形态与多层和高层相比，具有其特殊的优势。１、小高层住宅在小区环境创造上有突出优势。生理学表明，当人们居住达到一定高度时，往往在视觉上、产生对地面人物、景物失去明确特征的感觉，况且高层上下交通完全依赖电梯，距离尺度甚远，使人感到压抑、不自然。与之相比，小高层多为７—１１层（部分１１跃１２层），高度为３０米左右，俯视地面、观看景物、照看儿童户外活动等均为适宜，使人感到亲切而不失舒展，结合总体环境可创造出更宜人的居住空间。２、我国已进入老龄化社会，无障碍设计越来越受到关注，成为住宅设计中的重要理念和重要内容。从实际生活看，７—８层不带电梯的住宅，给居民生活带来诸多不便。与多层相比，小高层均安装电梯，能免除爬楼之苦，且因层次不多，电梯服务户数相应较少，流量降低，运行速度加快，等待时间较短，人们普遍感受到居家住行更为方便、舒适。３、朝向良好。有调查资料表明，９７．２％的居民认为主卧室应朝南，３９．４％同时认为次卧室也应朝南。而塔式高层无论如何布局，总有一些套型朝向不甚理想，没有阳光的卧室和起居室使人难以接受。相比之下，板式小高层由多层住宅平面发展而来，大多坐北朝南，日照充沛，通风良好，能充分满足居民采光的要求。４、得房率高。一般而言，多层得房率为８０％以上，高层由于须设置两座防烟楼梯、两台电梯、前室友、配电间、值班管理用房等，得房率只能徘徊在７０％左右。而小高层一般在１１层以下，可采用一台电梯、一座楼梯，无须值班室，因而也就省却了大量公用面积，得房率可达到８０％以上。５、容积率合理。我国人口众多，土地资源相对匮乏，适当的层数、合理的容积率成为一种必然。在节约用地这一点上，小高层相对于多层具有明显的优势。在一定条件下，绿化率相同，可在一定程度上提高城市住宅用地的集约度；容积率相同，则可较大地减少建筑占地面积，增大绿化空间。６、有利于开发建造和室内装修。与多层住宅砖混结构相比，小高层住宅具有高层建筑的结构优势：采用壁式结构，桩基牢固稳定，抗震性良好；室内承重墙少，便于重新布局装修室内空间，具有较强的适用性。而高层住宅一般采用剪力墙结构，室内空间不可随意改动，给装修带来诸多不便。由于上述小高层住宅这种高度低、重量轻、基础和结构处理相对简单的特点，加之建设施工周期短、投资少、造价低，有利于资金周转，有利于提高经济效益的优势，因此越来越受到开发商的青睐和居民的欢迎。但是，客观地看多层住宅仍比小高层销售得好，原因之一是居民的消费观念滞后，需要市场的引导。同时在开发小高层住宅时，要注意避免：一是一味追求容积率，破坏了小区的大环境；二是有的小区在布局小高层位置时，不尽合理；三是有些小高层的立面效果没有经过精心的设计，给人以“失落感”；四是有些小高层建设中对户型设计、得房率、电梯选用及楼内交通组织等考虑不够周全，也是造成消费者误解的原因之一。城郊高层住宅瓶颈有待突破一位地产策划人告诉记者，郊区和城郊接合处的购房者大多属于工薪阶层，从经济实惠的角度考虑，价格便宜的多层自然是首选。另外，从得房率的角度来看，一般高层得房率在80％左右，小高层的得房率在84．5％左右，多层得房率大概在88％左右，得房率是影响市民购买多层的重要原因。郊区小高层应以中等户型为主的业内人士认为，虽然小高层是市场发展的必然趋势，但至少在几年内，多层仍是非中心区的市场主流。他认为，郊区和城郊接合处还应以发展多层为主，小高层为辅的居住小区。记者采访时发现，大多数位于非中心区的小高层户型品种比较单一，仅有三四种，有的只有两种，大多为100平方米以上，而旁边的多层楼房大多有十几种户型可供选择、甚至有的达到二十几种户型，选择范围从几十平方米到两百平方米，选择面十分大。一位购房者告诉记者，小高层的确方便居住，但是户型偏大，总价大多在30多万元，选择余地有些小，开发商应在小高层中设计出更多种类的户型，满足普通消费者的需要。汤逊湖小高层阳光海岸是目前汤逊湖区域惟一建有小高层的项目。阳光海岸的殷总介绍，阳光海岸二期小高层已全部卖完，应该说销售情况还不错。同多层比起来，小高层由于造价较高、公摊面积大，因此，相对价格也要高。比如在阳光海岸，同样的面积，买小高层得比多层多付出6~8万元。如此一来，两者同时推出的时候，小高层便会有销售阻力。购房者在做选择时，不单单是在多层或小高层之间作比较，还有居住环境、物业管理、户型等各方面的考虑。小高层开发商如果从这些方面着手，让小高层达到多层的舒适度，就有可能出现“小高层市场”。具体说来，吴晓建议从三个方面入手。首先，小高层的户型不能参照多层，应在满足居住功能的前提下，缩小单套面积，比如现在的三室二厅面积多在130~140平方米，那么小高层的三室二厅放在120平方米左右会比较合适，总价降低，减小了购房者的付款压力；其次，小高层最好采取“板式”，不宜采取“点式”。点式易带来两个问题：“黑房”和电梯紧张。板式在避免了这两个问题的同时，和多层一样的结构还会带来相似的居住感受；最后，还要将小高层的尊贵程度与多层区分开来。这主要是从一些附加设施上下工夫，如居住环境、物业管理等。小高层的购买成本比多层高，如果居住环境优于多层，物业管理更为周到，会给购房者带来心理上的满足感，从而乐意购买小高层。（小）高层促销开发商各显神通记者走访了一些城郊接合部发现，大多数楼盘小高层的售价与多层差不多，有的甚至低于多层售价100~200元／平方米不等。泰合李经理介绍，泰合百花公园一期曾推出两栋小高层，由于当时有多层住宅可供选择，大多购房者不愿意选择小高层，最后公司以比多层住宅优惠的价格将小高层销售完毕。小高层在郊区销售不如多层，与人们的消费习惯有重要关系。李经理介绍，该公司前不久做了一项市场调查，市民对小高层的认可度为39％，比起3年前的10％大大提高，可相比多层50．4％的认可率，还是有一定距离。一楼盘销售经理给记者算了一笔账，目前多层的物管费在1元以下，而小高层则为1元以上，物管费相差一倍，再加上电梯的公摊电费，居住成本增加了一倍还要多。再看房价，以一套2800元／平方米的小高层为例，购买100平方米需要28万元左右，而相同地段的多层只要2600元／平方米左右，30万元的总价可以购买114平方米，比购买小高层多出了一间房间。因此，不少楼盘以低价来吸引购房者，多层住宅价格比高层价格大约高100~200元／平方米，以此来吸引客户。沿海丽水佳园开发的小高层，在江城首创夹复式，可以提高使用面积一半以上，一推出市场立即受到市场追捧，反映良好。沿海物业的方总认为，虽然小高层的公摊面积比较大，但电梯的便捷，使生活在小高层的居住者生活品质更高些。华工·镜湖园常经理说，人们来到这里，最常用的一个词就是“风水好”。因此，“观景”可以说是该项目小高层最主要的功能。紫菘枫亭策划部经理胡焰认为，城市的发展必然会带来越来越多的高层建筑，光谷是武汉发展潜力巨大的区域，因此未来趋势必将以小高层与高层为主。光谷的消费群以高知人群居多，一方面，他们有足够的购买能力，做小高层与高层建筑，最主要的是要保证居住的舒适度。城郊（小）高层住宅还需创新1999年，丽岛便较早推出了小高层。联合置业的策划总监姚华说，丽岛从两方面融解了小高层的销售难度。姚总提醒城郊小高层在建的项目：多层一定要与小高层拉开距离。充分利用小高层的观景优势，设计上要让小高层更好用。如该空出来的地方一定要空出来，给住户更多的绿地。姚总认为，与消费者的沟通也很重要。你必须很了解你的客户都有哪些需求，通过沟通，你可以将客户所担心的问题去掉。姚总认为，“创新”也是必不可少的。长城建设的汤经理认为，消费心态是需要引导的。如果小高层的建筑材料、电梯的品质等各方面都比多层做得更好，越来越理性的购房者会将目光更多地投向小高层。耀江·丽景湾副总经理陆怡认为，市郊楼盘一般拥有大的社区环境，开发商也要考虑在利用稀缺的土地资源时，在整体规划设计方面如何将产品突出出来。小高层在沿海城市发展已经非常成熟，这是值得本地开发商借鉴的。德盛行物业顾问有限公司市场部经理吴晓分析，由于售价相对较高，因此，小高层在市场推广时有一定的难度，但也并非不能逾越。吴晓提出，郊区要建小高层，不能跟多层抢市场，而应另辟一个“小高层市场”。她分析说，从购房者的需求层面上来讲，购房是个综合的过程。购房者在做选择时，不单单是在多层或小高层之间作比较，还有居住环境、物业管理、户型等各方面的考虑。小高层开发商如果从这些方面着手，将小高层的劣势降到最低，优势发挥得最大，让小高层达到多层的舒适度，就有可能出现“小高层市场”。具体说来，吴晓建议从三个方面入手。首先，小高层的户型不能参照多层，应在满足居住功能的前提下，缩小单套面积，比如现在的三室二厅面积多在130~140平方米，那么小高层的三室二厅放在120平方米左右会比较合适。一来总价降低，减小了购房者的付款压力，二来，由于在居住方面不会受到明显的影响，较为容易得到购房者的认可。其次，小高层最好采取“板式”，不宜采取“典式”。典式易带来两个问题：“黑房”和电梯紧张。板式在避免了这两个问题的同时，和多层一样的结构还会带来相似的居住感受。最后，还要将小高层的尊贵程度与多层区分开来。这主要是从一些附加设施上下工夫，如居住环境、物业管理等。小高层的购买成本比多层高，如果居住环境优于多层，物业管理更为周到，会给购房者带来心理上的满足感，从而乐意购买小高层。