成都市XXXX年3月市场分析报告

12010年3月市场分析报告一、成都市区商品住宅2010年3月供需情况分析图1：2009年1月—2010年3月商品房供求关系走势01002003004005006007008009000.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.00供应（万平方米）841809838830766725701688721696667612457447451成交（万平方米）5910110412013770.610491.399.310715025130.141.369.6供求比14.248.018.096.945.6010.266.727.537.266.534.442.4315.1910.836.492009年12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年12月3月（数据来源：成都市房管局）2010年3月，商品住宅整体供应量451万㎡/月，成交量69.56万㎡/月，供求比6.49，供求比自2010年1月以来持续下降。2010年2月商品住宅整体供应量环比2010年2月上涨1%；2010年2月商品住宅成交量环比2010年2月上涨54.12%；从2010年1—3月的市场走势来看，市场仍然保持旺盛的活力，市场需求在2009年过度“挖掘”后，市场恢复较快，成交量上涨幅度较大。从成都市市场规律来看，4月以后如政策环境无变化，市场成交量将出现较大的增长。4月的新增供应量和成交量都将出现2010年的新高。从宏观层面来看，目前一线城市房价上涨势头强劲，且在两会后北京陆续出现的“地王”已使“高地价”成为众矢之的，目前正处于政策酝酿期，主要的调整方向包括对房产投资需求的打压，重庆、上海都在考虑出台房产保有税，此外调整招拍挂制度也在讨论中。如房价继续保持快速增长，调控压力将进一步增大。2图2：2009年1月—2010年3月商品住宅可售数据分析01002003004005006007008009001.312.283.314.305.316.307.318.319.3010.3111.3012.312010.1.312.283.31050001000015000200002500030000350004000045000500005500060000650007000075000800008500090000商品住宅可售面积商品住宅可售套数（数据来源：成都市房管局）截至2010年3月31日，成都市商品住宅可售建筑面积约381.93万㎡（环比2010年2月下降5.87%），可售套数24672套（环比2010年2月下降9.48%）。3月份成交量回升明显，而新增供应量相对较低，因此造成市场存量继续缓慢下降。根据对4月市场走势的预判，供应量和成交量都将保持增长，但预计成交量将略大于新增供应量，造成市场供求关系势必更加紧张。商品住宅市场供应量减少，势必刺激土地市场供应量加大，2009年多数开发公司都实现了较高的盈利，即使土地市场供应量角2009年加大，市场竞争势必激烈，地价的上涨则会带动房价的跟进上涨。（一）成都市区商品住宅3月新增供应情况分析图3：2009年1月—2010年3月月商品住宅新增供应情况0204060801001201402009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月05101520253035404550当月新增商品房供应面积（万㎡）当月新增商品房预售许可证（数据来源：成都市房管局）根据对成都市房管局商品房预售许可证发放情况的统计，2010年3月成都3市新增商品住宅预售项目17个，新增供应面积42.75万㎡。随着市场成交量的逐步回升，新增供应量也在同步上升中，由于目前成都市房管局推出了新的预售管理办法，商品房预售的灵活性大大降低，开发商推盘更为谨慎，预计今年上半年的主要供应将集中在4、5月。图4：2009年1月—2010年2月商品住宅新增供应与成交情况对比0501001502002503002009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月当月新增商品房供应面积（万㎡）当月成交商品住宅面积（万㎡）（数据来源：成都市房管局）从商品住宅供应量与成交量的曲线关系来看，2010年3月的市场新增供应量继续低于市场成交量，新增供应量和成交量交替上浮，但差距较小。1、新增商品住宅方位分析图5：2010年3月各方位新增商品住宅供应量对比统计0510152025东南西北新增供应量（万平方米）（数据来源：成都市房管局）2010年3月，城西片区的供应量达到了21.5万㎡，供应规模相对最大。城西市场3月的新增供应量主要集中在三环外环域，主要包括凯德风尚、金沙鹭岛、金域西岭等项目。城东市场新增供应11.39万㎡，城南市场新增供应8.02万㎡，城北新增供应41.82万㎡，规模最小。2、新增商品住宅环域分析图6：2010年3月各环域新增商品住宅供应量对比统计一环—二环18%二环－三环25%三环外57%（数据来源：成都市房管局）2010年3月，从新增供应量的环域分配来看，“一环—二环”环域占到18%，“二环—三环”环域占到了25%，“三环外”环域占到57%（2.28万㎡）。（二）成都市区商品住宅2010年3月成交情况分析1、市场总体成交情况分析图7：2009年1月—2010年3当月商品住宅成交情况050100150200250300050001000015000200002500030000成交总面积（万平方米）59.03101103.54119.6136.9170.63104.3891.2999.3106.69150251.3930.1141.2669.56成交总套数72021120412058140071456782321153210340105591163515855263273916448769342009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月（数据来源：成都市房管局）5虽然经历了2009年12月以后的成交量垂直下降，但到了2010年3月，成都市商品住宅市场共成交商品住宅6934套，成交面积约69.56万㎡，3月的成交数据环比2月有一定幅度的上涨，成交套数上涨54.54%，成交面积上涨68.59%，成交量的上涨势头十分明显。图8：2009年1月—2010年2月日均商品住宅成交情况0.001.002.003.004.005.006.007.008.009.000.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.001000.00日均交易面积（万平方米）1.903.613.454.124.422.353.372.943.423.445.008.380.971.472.24日均成交套数232.32400.14401.93483.00469.90274.40372.00333.55364.10375.32528.50877.57126.32160.25223.682009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月（数据来源：成都市房管局）从图8所显示的数据来看，2010年3月均成交套数223.63套，环比1月上升40%，日均成交面积2.24万㎡，环比1月上涨52%。图9：2010年3月成都市商品住宅成交价格450050005500600065007000750080001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月成交价格（元/㎡）（数据来源：易居中国）2010年3月商品住宅成交均价7417元/㎡，较2月上涨1.21%，较去年同期上涨32.6%。整体来看，成都市商品住宅市场在3月展现着“量价齐升”的良好势头，看6涨不看跌的市场规律，将使整个市场保持旺盛的需求量，但价格上涨势头过猛，势必也将会引来舆论压力和政策调控，近日新华社等中央媒体齐轰房地产，也在表明政策风向的转变。同时，以北京、上海为首的一线城市正在税收、土地交易等方面进行尝试，寻找“驯服”房地产业的有效方法。2、区域市场成交量分析图10：2010年3月各区域商品住宅成交情况051015202505001000150020002500成交面积（万平方米）10.429.86.7111.519.1411.98成交套数11731068747124722721114成华区武侯区青羊区金牛区锦江区高新区（数据来源：成都市房管局）2010年3月，各行政区成交量都有所上升。锦江区2010年3月成交面积19.14万㎡，成交套数2227套；高新区2010年3月成交面积11.98万㎡，成交套数1114套；其它各区的成交量都较为接近，其中青羊区成交量最低，月成交面积6.71万㎡，成交套数747套。二、3月信息汇总1、土地招拍挂面临调整国土资源部部长徐绍史表示，招拍挂作为土地出让的基本制度将不会改变，但招拍挂制度还要不断完善，不一定完全是价高者得。在地价高企、“地王”频出的情况下，招拍挂制度可能会面临调整。国土资源部于3月29日召集市场人士进行座谈，讨论“国土部39号令”——即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》实施后的评估。这是继北京市住建委、北京市国土局和住建部之后，近期又一个政府部门向市场人士问计。每经记者昨日还了解到，北京市国土局正在研究新的土地出让方案，并将于近期出台。有业内人士认为，根据建议，可能更多采用招标方式出让土地，限制拍卖出让。任志强应邀参与讨论据了解，此次座谈的主题是讨论“国土部39号令”实施后的评估。一些开发商参与了讨论，并提出意见，其中便包括华远地产总裁任志强。但该座谈仅是国土部征求市场人士的意见，并未形成具体的制度。有业内人士分析，在高房价和高地价已经受到高层关注的情况下，此举意味着土地招拍挂7制度很可能面临调整。“国土部39号令”于2007年9月由国土资源部颁布，自2007年11月1日起施行。其中明确规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有2个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。但招拍挂制度已经成为“地王”诞生的温床。本月15日，北京拍卖得出的总价和单价两个“地王”，分别经过了64轮和58轮竞价。而一度陷入改规划漩涡的老“地王”广渠路15号地，在拍卖中则经历了97轮竞价。对此，国土资源部部长徐绍史在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，招拍挂作为土地出让的基本制度将不会改变，“招拍挂最大的好处就是防止暗箱操作，以及由此导致的腐败和国有资产流失。”但他同时表示，招拍挂制度还要不断完善，不一定完全是价高者得。他还透露，国土部正在和一些地方政府做探索，采取更多的评价方式。建议多采取招标出让本月22日，国土部副部长贠小苏表示，将完善土地招拍挂制度，并选择房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市作为试点。按照国土部“34号文”的规定，房价过高、上涨过快的城市，可选择部分地块，按照限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地。文件规定，在确定土地出让最低价的基础上，将土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度等因素作为评标条件。即采用“综合评标”的招标方式。据了解，地方政府在进行土地出让时，多采用“价高者得”的拍卖出让方式，甚少采用招标出让。根据“39号令”的规定，招标出让的中标人要满足招标文件中的“综合评价标准”或“实质性要求”。一位接近国土部的人士向《每日经济新闻》记者表示，拍卖出让的方式相对简单，地方政府容易操作。同时，“土地财政”也是地方政府青睐拍卖出让的重要因素。该人士建议，限制拍卖出让的土地类型，商业用地、别墅用地、高档住宅用地等，可进行拍卖出让。同时，普通商品房用地应采取招标出让。他还表示，招标出让中，应该最大限度地公开投标人、评标人信息，避免走“暗箱操作”的回头路。同时引入利益相关方、社会人士等作为评标人。北京正酝酿新政“组合拳”作为国土部的试点城市，北京正在酝酿相关制度。《每日经济新闻》记者昨日从北京市国土局获悉，市国土局正在研究完善土地出让制度，新制度近期可能就会