易居XXXX年3月上虞市42号地块项目提案报告

上虞市42号地块项目提案报告2011年3月上虞市概况上虞市位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸、杭州市和宁波市之间，与上海市隔海相望市。总面积140.3平方公里，户籍人口77.42万（2009年）；上虞交通便利，萧甬铁路横贯市境，104、329国道交汇于市区，纵横贯通全境；距杭州萧山国际机场、宁波机场、宁波北仑港仅45分钟车程；2010年，上虞全年实现地区生产总值441亿元，城镇居民人均可支配收入29568元，农民人均纯收入13259元；上虞在市域发展结构上确定了“北工、中城、南闲”的总体空间布局；在中心城区的规划建设上，确立了主攻城北新区的发展思路。上虞市中心城区规划根据规划将该市从功能上划分为三个区域，即北部重点开发区，中部优化整合区和南部重点保育区北部区包括沥海、盖北、谢塘和崧厦4镇，面积435平方公里，临杭州湾，是上虞市出海和未来北向联系上海的通道，用地发展潜力较大，作为未来产业重点发展区域；老城区城西住宅区城北区城南区城北新区规划城北新区规划用地范围南起西横河，北至市四环北路，西依曹娥江，东达329国道；规划总用地面积约12.2平方公里，实际可建设用地面积11.7平方公里；规划城北新区的功能定位为：上虞市域行政办公中心、商业金融中心和生活居住片区。城北新区上虞市部分在售及新建商品住宅分布老城区：属于早期住宅区，多集资房与单位福利房，户型和品质较差；城西住宅区：属于第二代住宅集中区，品质相对老城区较好，但品质也不高;城北、城南区域：现阶段集中区域，主要集中在城北，未来开发量也较大，品质都相对较高，吸引了大量老城区和城西住宅区的具有改善性需求客户和乡镇购房者。城北区1城西区城南区上虞市在部分售商品住宅情况一览项目名称板块总栋数总套数已售套数占地面积已售面积开盘时间开盘均价尚城国际城北1116413625384㎡16600㎡2010/11/614507元/㎡大通东方名都756255757138㎡66100㎡2009/10/1高层：5969元/㎡；滨江一号526416929924㎡41200㎡2008/10/115700元/㎡浅水湾5107282541498㎡8700㎡2010/4/2810534元/㎡金城大厦1482710866㎡15371㎡2007/10/14380元/㎡金色家园城南466652971810㎡5.81㎡2010/9/3010157元/平方米檀宫——24119465400㎡46000㎡2008/6/25别墅、排屋：10898元/㎡银河湾561050996107684㎡132400㎡2010/9/28高层：8000元/㎡；别墅、排屋：12350元/㎡南都花园331169116992367㎡137300㎡2008/4/205433元/㎡天香华庭28111631045263600㎡2006/6/8高层香榭区：8000；多层：5800元/㎡；别墅、排屋：9999元/㎡；H区叠排：10000元/㎡舜湖·江南一品73383364113040㎡约63400㎡2009/5/16高层：10380元/㎡；新天龙·文惠苑城西10210140287㎡2010/9/308723元/平方米天香西园1890588055403㎡85600㎡2010/4/278923元/㎡嘉和园5683483498111㎡120400㎡2007/6/15多层：4657元/㎡；别墅、排屋：7804元/㎡；崧厦汇丰花园（二期）崧厦镇5栋1117310519㎡住宅：8259.82㎡2008/10/13200元/㎡项目解读——上虞竞品项目分析竞争对手选择的原因？？？滨江一号上虞市城北地区的标杆项目，与之高昂售价匹配浅水湾距离项目最近的同质楼盘，具有相当的参考价值金色家园亚厦品牌保证，滨江集团实力支撑黄金海岸天香华庭上虞市目前唯一一个精装修楼盘项目解读——上虞竞品项目分析本案滨江一号浅水湾金色家园西临保盖山路南临三环路西临江东路北临人民大道城南舜耕大道东段266号卧龙天香华庭位于百丰大道百悬线上（靠近舜耕大道）黄金海岸东至三环路，西至江华路，北至兰芎路本案黄金海岸项目解读——上虞竞品项目分析黄金海岸（上虞市江景大盘）位置：东至三环路，西至江华路，北至兰芎路占地面积：89861平方米总建筑面积：206680平方米容积率：1.53绿化率：41%建筑密度：11.9%建筑形态：32F×9幢东至三环路，西至江华路，北至兰芎路开发商：浙江金通置业有限公司开盘时间：2011年1月1日交房日期：预计2013年总套数：约1500套推出房源：500套位置：2、3、6号楼房型面积：89、139、189平方米销售报价：14000元/㎡项目解读——上虞竞品项目分析黄金海岸概况售磬：#A、B幢（一期售磬，2010年8月1日）在售：#C、D、E幢（一期剩余，2010年8月1日）632滨江一号位置：西临江东路、北临人民大道开盘时间：2008年10月1日占地面积：29924平方米总建筑面积：69079.5平方米容积率：2.3绿化率：50%建筑密度：15%建筑形态：高层×5幢项目解读——上虞竞品项目分析滨江1号（上虞市城北地区的标杆项目）本案滨江1号西临江东路,北临人民大道开发商：上虞市普发房地产开发有限公司香港贝尔高林国际（香港）有限公司总栋数：5楼间距：150米总套数：264套得房率：75%车位数量：528个（车位与总户数配比：2：1）销售报价：16000-25000元/㎡（最高价：25000元/㎡，A、B幢顶层）剩余套数：60套左右去化率：70-80%物业公司：戴德梁行物业费用：3.2元/月装修情况：毛坯产品定位：顶级豪宅，至尊藏品项目解读——上虞竞品项目分析滨江1号概况房型面积m2套数比例3房2厅2卫210约5220%4房2厅2卫230约5220%245约5220%4房2厅3卫230-240约10840%合计264房型配比分析售磬：#A、B幢（一期售磬，2010年8月1日）在售：#C、D、E幢（一期剩余，2010年8月1日）客户来源外地本地外地客户比例较小，大约占10%的比重主要以本地客户为主客户年龄段40岁左右的成功人士，相对高端一些。置业动机投资（20%）自主（80%）改善（大户型）项目解读——上虞竞品项目分析滨江1号客户层分析C幢245㎡3房2厅2卫D幢230㎡3房2厅2卫E幢210㎡3房2厅2卫项目解读——上虞竞品项目分析滨江1号房型分析项目解读——上虞竞品项目分析浅水湾(距离项目最近的同质楼盘)本案浅水湾西临保盖山路，南临三环路位置：西临保盖山路、南临三环路开盘时间：2009年4月（1期）、2010年4、5月（2期）、2010年10月（3期）占地面积：41498㎡总建筑面积：88872.04㎡容积率：2绿化率：30%建筑形态：高层×9幢开发商：浙江金通置业有限公司楼间距：120米总栋数：9；本期销售栋数：2总套数：1200多套；本期套数：530套左右得房率：80%单价：12000元左右/㎡推出套数：一期，09年4月开盘，#7、8、9、10、11（售罄）；二期，10年4、5月开盘，#3、5（售磬）、#1、2、6在售，去化率：一期基本售罄，二期去化80%左右物业公司：广东中奥公司物业费用：2-3元/月车位数量：1200多个；车位与总户数配比：1：1装修情况：毛坯推广主题：城北核心区、26万方江景阔院。项目解读——上虞竞品项目分析浅水湾(距离项目最近的同质楼盘)房型面积m23房1厅1卫893房2厅1卫893房2厅3卫1395房2厅3卫189主力房型售磬：#7、8、9、10、11（一期，09年4月）、#3、5（二期，10年4月）在售：#1、2、6（三期，10年10月）三期剩余套数100套，去化率达到80%客户来源外地本地在上虞工作或者做生意的外地人，占了约2-3成大部分还是本地客户客户年龄段30-40岁左右有经济基础，想改善生活的人士置业动机投资（比例很少）自主（占很大比例）刚需（小户型）改善（大户型）项目解读——上虞竞品项目分析浅水湾客户分析B型89㎡3房1厅1卫C型89㎡3房2厅1卫D型139㎡3房2厅3卫E型139㎡3房2厅3卫房型大气正统，超大阳台，豪气大卧室，餐厨一体化，洗手间干湿分离，短进深大开间。项目解读——上虞竞品项目分析浅水湾房型分析地理位置：南面临多元西路，西临曹娥江，接江东路与老城区相通，北面为外环南路占地面积：71810㎡总建筑面：130170㎡容积率：2绿化率：31%建筑形式：高层×13栋项目解读——上虞竞品项目分析金色家园概况本案金色家园城南舜耕大道东段266号开发商：上虞亚厦金色家园置业有限公司景观设计：广东棕榈园股份有限公司楼间距：90余米总栋数：13；本期栋数：2总套数：1144；本期套数：106（#3、11）销售报价：一期（#1、2、8、9），9300/㎡；二期（#5、12），9600元/㎡；三期（#3、11），11000元/㎡得房率：80%左右、本次推出套数：106（三期、前两期已经售磬）剩余套数：30套左右；去化率：70-80%物业费用：1.2元/月车位数量：972；车位与总户数配比：0.85:1装修情况：毛坯推广主题：精致于形，自在于心项目解读——上虞竞品项目分析金色家园概况房型面积m22房2厅1卫77.433房2厅1卫87.123房2厅2卫89.24116.96119.95122.35126.28139.81140.284房2厅2卫140.8主力房型123567891011121516售磬：#1、2、8、9（一期）、#5、12（二期）在售：#3、11（三期，10年9月30日）、未开售：#6、7、10、15、16（四期预计2011年4月中旬）最近推出套数：106（三期）剩余套数：30套左右去化率：70-80%项目解读——上虞竞品项目分析金色家园去化分析客户来源外地本地外地客户比例较小主要以本地客户为主客户年龄段30-40岁左右的普通居民，满足大部分刚需置业动机投资（10%）自主（90%）刚需（小户型）改善（大户型）项目解读——上虞竞品项目分析金色家园客户分析A型77㎡2房2厅1卫B-1型87㎡3房2厅1卫B-2型89㎡3房2厅1卫C-1型116㎡3房2厅2卫大面宽、短进深，多厅全明、引阳光入室，中小户型设计、高品质，功能空间齐全，卧室带观景飘窗，南北通透，布局紧凑，电梯远离卧室，悠然随享。项目解读——上虞竞品项目分析金色家园去化分析项目地址：百丰大道百悬线上（靠近舜耕大道）占地面积：71810㎡总建筑面积：130170㎡容积率：2绿化率：31%建筑形式：17F×12幢、24F×3幢、独栋/联排/叠加别墅项目解读——上虞竞品项目分析卧龙天香华庭（唯一精装修项目）本案卧龙天香华庭位于百丰大道百悬线上（靠近舜耕大道）开发商：上虞市卧龙天香华庭置业有限公司建筑设计：贝尔高林国际（香港）有限公司开盘时间：2010年9月30日（3期）、2011年4月中旬（4期）栋数：27栋；本期栋数：3（#7、10、17）总套数：1033；本期套数：272得房率：80%销售报价：9600元/㎡销售情况：一期，#1、2、3，09年底开盘，6300元/㎡；二期，#7、10、17,10年9月开盘，9300元/㎡去化率：一期售罄，二期90%已售出物业公司：上海陆家嘴物业管理有限公司物业费用：1.2元/月车位数量：1000个左右;车位与总户数配比：1:1装修情况：#5、6、8、9、11、12装修标准：3000-4000元/㎡（具体未明细）项目解读——上虞竞品项目分析卧龙天香华庭概况房型面积m22房2厅1卫86.52房2厅2卫90.43房2厅2卫137.1137.7139.1在售房型状态楼号开盘时间售罄#1、2、3一期，09年底在售#7、10、17二期，10年9未上市精装修#5、6、8、9、#13、15、16其余别墅产品截止至11年3月，二期房源去化率已达到90%以上项目