珠海房地产10月分析报告

珠海房地产10月分析报告出处：珠海中原市场研究部日期：2007-11-0601:31【大中小】一、房地产相关政策国土资源部近日发出通知，要求各地进一步加强土地供应调控，采取切实措施，确保用于解决城市低收入家庭住房困难的土地供应。根据通知精神，各市、县国土资源管理部门将优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。今后省级国土资源管理部门在编报土地利用年度计划建议时，要对廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地需求单独作出说明。通知要求，依法报国务院和省级人民政府批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房、经济适用住房以及中低价位、中小套型普通商品住房用地不得低于申报住宅用地总量的70%，不符合要求的不予批准。对列入年度土地供应计划的廉租住房和经济适用住房建设用地，市、县国土资源管理部门要优先供应。各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应土地能够及时开发建设，形成廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房有效供应。国土资源部强调，禁止以廉租住房、经济适用住房为名，以划拨方式取得土地后挪用于商品住房开发。各地要加强对集资合作建房用地的管理，严禁新征用或购买土地搞集资合作建房，对国家机关搞集资合作建房的，一律不得供地。加大批后监管力度，对没有按照土地使用合同开工建设和竣工的，依法依规提出处理意见，督促企业限期完成开发，对没有按处理意见进行整改的企业，禁止其参加土地招拍挂活动购置新的土地。要严格落实闲置土地处置的规定，对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。我市日前通过的《珠海市节能减排综合性工作方案》对节能减排工作提出了全面要求。按照该方案要求，从明年起我市所有新建商品房销售时，在买卖合同等文件中都要写明耗能量、节能措施等信息。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》日前颁布并将于今年11月1日实施。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》基础上，进一步扩大了招标拍卖挂牌范围，更充分体现了公开、公平、公正的原则，更有利于形成资源配置的价格形成机制，更大程度发挥市场配置土地资源的基础性作用。新规规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。专家表示，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。因为以往一些地方存在着受让人未缴清全部出让金，就取得了土地使用权证，或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书，造成了一些项目房子都卖了还没交齐土地出让金的现象出现，同时，也造成了一些公司只支付少量首付资金，就大量拿地的问题。39号令施行后，这种行为将被明令禁止。从10月起，地税局将取消原来以评估价格作为计税依据的做法，改为以契税价格作为参考价格。把原来二手房交易的“同城通办”模式转变为“大集中”模式，市区二手房转让业务统一由吉大办税厅集中办理，堵塞纳税人随意改变二手房交易价格进行逃税。同时取消原来以评估价格作为计税依据的做法，改为以契税价格作为参考价格。明确计算土地增值税扣除项目金额的方法，界定了家庭惟一生活用房以及离婚析产等情况下的个人计税，重申印花税征收环节。规定对交易金额超过300万元的房地产转让业务，在办税厅办结后还需报分局政策法规股进行复核并加具意见，并经常抽查300万以下的审批事项，以多重把关实行自我保护，防止不廉现象的发生。广东各银行关于房贷新政的具体执行细则正陆续出台。近日，招商银行、浦东发展银行已经出台具体细则。据悉，中行广东省分行、招行广东省分行、浦发银行广东省分行已将第三套住房首付提高至五成，其中，招行广东省分行还将第三套住房的利率水平提高至基准利率的1.15倍，并规定贷款人一次至多只能按揭两套住房，第三套将不予受理。中国人民银行13日宣布，将从今年10月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。由此普通存款类金融机构将执行13%的存款准备金率标准，达到近年历史高点。央行表示，此举旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。备受关注的第二套房认定标准引起买房人极大关注。据了解，在银监会上周召集五大国有银行房贷部门负责人就相关问题进行探讨后，监管部门暂时决定不下发实施细则。不过，各银行需将自己认定的标准到银监会报备。据了解，银监会要求银行报备相关方案主要为减少认识上的分歧。从前期部分银行拟订的相关标准来看，有的以家庭为单位认定第二套房，有的以个人为单位；有的对已还清贷款的住房不予考虑，有的则正好相反。为改善这一局面，监管层刚为第二套房定下了几项“基调”：对已还清贷款或以公积金贷款的房产不做认定第二套房参考项，夫妻双方中一方已有房产，另一方再买房视作第一套房。另有国有银行房贷部负责人指出，眼下银监会只是说报备方案，这并不代表大家要执行完全一样的标准。在这种情况下，银行可自行把握实施细节。据透露，现在已有一些银行倾向于以“共同借款人”来对第二套房进行认定，即夫妻双方中若有一方拥有住房，另一方再次买房且以夫妻两人为共同借款人的，这样的房产将视作第二套房。眼下各家银行正加紧制定相关方案，具体实施细则将于近期公布。二、宏观市场分析1、房地产开发经营状况2007年9月珠海商品房成交均价为8211元/m2，其中住宅均价为8161元/m2，商品房均价比8月大幅上涨了2068元/m2，住宅均价也比8月上涨了2051元/m2，价格有与上月相比有很大波动，主要由于9月份城区开盘的大多为仁恒星园等高档楼盘，提高了总体均价。9月，商品房施工面积环比上月有所上升，为33.16万m2。本月商品房竣工面积为30.75万m2，环比8月上升将近一倍。在销售方面，9月商品房销售面积和8月相比有小幅上涨，为33.71万m2，销售额却有27.68亿元，比8月16.25亿元多出11.43个亿，可见9月份市场主体还是价格偏高的中高档楼盘。附表2007年9月房地产开发与经营指标名称1-8月9月1-9月同比增长（%）商品房施工面积(万平方米)720.0533.16753.2122.4其中：住宅620.7624.1644.8622.2办公楼5.9605.96208.8商业营业用房34.822.3537.17-20.3商品房竣工面积(万平方米)163.8130.75194.5625.2其中：住宅135.226.16161.3624.0办公楼2.8902.8991.4商业营业用房9.631.9211.55-21.5商品房销售面积（万平方米）187.8233.71221.5367.9其中：住宅180.9232.02212.9472.1办公楼0.840.010.853.7商业营业用房4.761.596.35-0.3商品房销售额（万元）10330042767881309792109.6其中：住宅9787132613091240022116.4办公楼4267118438570.8商业营业用房46289151116140032.9商品房空置面积（万平方米）51.76-3.0748.69-25.2其中：住宅25.29-3.6421.65-41.9办公楼5.7505.75-12.4商业营业用房15.690.5616.25-0.7数据来源：珠海统计局2、商品房交易情况2007年9月份商品房可预售楼盘数目为9个，商品房可供预售面积为36.12万m2，在预售楼盘数目和面积方面都比8月有所增加。二手房交易方面，9月份交易面积3.08万m2，同比上升了13个百分点。在二手房交易金额方面，9月份为0.78亿元，相比8月份的8.53亿元有大幅下降。附表9月商品房交易指标名称1-8月9月1-9月同比增长（％）商品房可供预售宗数（宗）81990-7.2商品房可供预售面积（万平方米）187.3736.12223.4932.6二手房交易面积（万平方米）106.863.08109.9413.0二手房交易金额（万元）342251784735009837.0数据来源：珠海统计局珠海市统计局和珠海市房地产登记中心昨天联合发布我市9月商品住房交易数据，9月全市新建商品住房交易均价5880元/平方米，比去年9月上涨55.34%，其中香洲区6955元/平方米，斗门区3001元/平方米，金湾区2879元/平方米，对比去年9月分别上涨49.83%、38.91%和52.38%。全市9月商品住房预购均价6368元/平方米，比去年9月上涨47.48%，其中香洲区7739元/平方米，斗门区3128元/平方米，金湾区3281元/平方米，对比去年9月分别上涨48.34%，15.95%和44.5%。在二手楼方面，9月全市二手住房交易价格3512元/平方米，比去年9月上涨34.3%，其中香洲区3849元/平方米，斗门区1301元/平方米，金湾区1140元/平方米，对比去年9月分别上涨30.42%、36.28%和65.34%。全市9月新建商品住房交易面积30.12万平方米，交易金额17.71亿元，对比去年9月分别上涨19.61%和85.56%。交易增加主要是香洲区的影响，9月香洲区新建商品住房交易面积22万平方米，占全市70.9%，同比增长31.09%；交易金额15.29亿元，占全市86.3%，同比增长96.4%。数据来源：珠海特区报3、固定资产投资2007年9月固定资产投资呈现平稳增长态势，9月全社会完成固定资产投资额约29.74亿元，同比增长29.5％。9月房地产开发投资总额约为9.77亿元，同比去年同期增长95.4个百分点。房地产开发投资占同期固定资产投资的比重为32.9％，比8月的33.7％略微有所下降。附表9月固定资产投资（万元）指标名称1-8月9月1-9月同比增长（％）全社会固定资产投资总额1956784297422225420629.5其中：基本建设1082714182115126482910.2更新改造1956501563821128813.2房地产开发6661129771676382895.4#住宅58542781213666640140.7#办公楼511219547066281.7#商业营业用房1929955232482248.6其中：第一产业412450862-59.3第二产业948077155004110308110.4#制造业79219015230194449118.7第三产业1008295141968115026355.5数据来源：珠海统计局三、城市建设及房地产发展动态1、城市建设：省道S272线改建项目昨起封闭施工，其中，湖心路口至珠海机场段工程明年8月将率先完工，迎接即将到来的珠海航展。省道S272线改建项目珠海段北起斗门上横与新会睦洲交界，终点为珠海机场，全长57.8公里，是珠海市西区快速干线的重要组成部分，是西区往北的主要出口，是连接肇庆与珠海机场的公路干线，全路段改造总投资约9.96亿元。据介绍，今年开工建设的白蕉高速公路口至珠海机场段工程，长34公里，投资约5亿元。工程共分为四个标段，本期实施Ⅲ、Ⅳ标段，起点是湖心路口、终点为珠海机场，路线全长19.4公里。路基分33.5米、50米、39.5米、58米四个断面宽度，桥梁设计荷载为公路—Ⅰ级，路面结构类型为沥青混凝土路面，工程造价约2.8亿元。市公路局有关负责人表示，省道S272线完工后，将与西部沿海高速、江珠高速、珠海大道接通，主线成为全封闭公路，将进一步完善西区快速干线网布局。拥有红树林自然生态保护区的淇澳岛或许将在不久后出现大型楼盘社区。日前，中新集团对外公布，计划以31亿元价格收购淇州岛影视城100%权益，从而获得该公司在淇澳岛一块约221.55万平方米的土地，计划发展商业