前期介入工作手册

1第一章规划设计介入与建设施工介入第一节规划设计介入规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与道路规划、居住人口数量等前提条件，从建筑设计、环境设计、设施设备选型及安装、降低管理成本、提供优质的服务等方面入手，在规划设计阶段向开发商提出合理化建议。一、规划设计介入的主要方面本章所论述的规划设计介入，是指除各类设备系统之外的公共区域或具有公益性质的建筑及设施的前期规划介入。(一)配套设施的完善对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、生活服务功能(如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等)、锅炉房、垃圾站等配套设施，而作为物业公司应关注以下几点。1.这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个中心服务区。2．这些配套设施对住户是否会造成某些干扰或影响(如噪音、气味、环境卫生等)。3．这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理(如环境管理、交通和治安管理、垃圾清运等)。(二)物业基本状况物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。物业基本情况包括以下几个方面。1.未来小区的档次、人口密度和数量。2.建筑物的密度、层高、地下建筑状况。3.附属建筑物的使用功能和建筑面积。4.区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。5.公建区域及面积。6.小区出入口及区内道路。7.公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。8．停车场(库)等的基本状况。(三)水、电、气供应容量物业公司参与水、电、气供应容量规划的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定，而实际情况则多有不同；物业公司根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有着更全面的了解。因此，物业公司在对小区物业基本状况了解的基础上，应详细测算水、电、气的真实供应容量，以避免将来遭遇“瓶颈”问题。此外，临时供电也是物业公司所应关注的问题。一项物业的建成、交付使用，在业主(租户)入住后相当长的一段时期内，可能会由于开发商的原因(如投资经费不足)，小区的正式供电系统迟迟不能投入使用，致使小区的供电在较长时期内必须依靠建设施工时的临时供电系统，而这个时期少则1～2年，多则4～5年，甚至更长。所以，物业公司在测算电的供应容量时，不仅要测算正式供电的设计容量，还要测算施工用电的实际容量能否满足物业交付使用后较长“临时供电”期的实际需求，以保证在较长“临时供电”期内能够安全供电并2能满足潜在的增长需求。这些都要在前期规划中以正式文件报告开发商，使开发商在同地方供电管理部门签订供电协议时留有余地。公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免造成资金浪费，而且也不便于管理。所以，公共用水、用电设计时应尽量集中，较大型社区可采用分区集中的方式，以减少水表、电表的安装数量。(四)物业管理用房的规划物业管理用房是开发商委托设计单位进行规划设计的，物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核，避免以后给物业管理工作带来困难。物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核。1．提供良好的办公环境(1)以方便业主为目的，物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当。(2)以方便业主为目的设计物业办公的流程模式，并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核，看其是否符合办公流程的要求。(3)办公用房间数量和面积是否够用。(4)库房及工作间的面积是否够用，并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处，这对日后的工作和管理十分有利。(5)认真审核建筑平面图，对哪些地方需要改变门的位置、哪些地方需要打隔断并重新开门、哪些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划，否则等施工完毕就无法进行改造了。(6)如有需要应考虑外聘方办公用房、工作用房、库房的需求。外聘方是指电梯维修保养公司、保安公司、保洁公司和绿化公司等。(7)由于物业办公用房多被安排在地下，所以要尽可能争取良好的采光和通风条件。2．提供良好的休息环境(1)员工的生活环境同办公环境一样，都是物业公司对环境管理的重要组成部分。物业公司对办公环境提出要求，是为了给员工提供良好的工作条件；对生活环境提出要求，是为了给员工提供良好的休息条件。二者的目的都是提高员工的身心健康，提高工作效率。(2)员工住宿条件应能满足以下要求：住宿房间数量和面积够用；员工食堂、文化娱乐、卫生间、洗浴室列入规划且规划合理。这里不仅要满足物业公司自身员工的住宿需求，还要满足外聘方员工的住宿需求。(3)由于开发商将员工住宿和活动用房设计在地下建筑内，所以应争取尽可能好的采光、通风条件(有时开发商为了节省投资，不设计天井)，以保证员工的身心健康。(4)较高档次的住宅小区多为低层建筑，地下一层是业主的私房，且不建地下二层，这意味着物业公司可以利用的地下房间的数量有限，因此，物业公司更应该对物业管理用房、员工住宿、生活用房的数量和使用功能进行详细审核，以避免将来物业用房的数量不足和功能不完善。(五)建筑材料的选用优质材料是建造优质物业的基础，如何选用建筑材料从表面上看是开发商和设计单位的责任，与物业管理公司无关，其实不然。1．物业公司在长期的管理和使用实践中，对各类建筑材料、各类设备设施、通用器材和材料质量的了解比较全面。2．对相同的材料、设备设施和通用器材，哪一个厂家或哪一个品牌的质量好、售后服务优良，物业公司能掌握到第一手资料，这一优势是开发商和设计单位都没有的。3．为了打造一个优质的物业基础，为了全体业主的切身利益，为了将来物业公司与业主之间建立良好的关系，为了降低物业管理成本，物业公司有责任将优质的建筑材料、设备3设施和通用器材以书面形式推荐给开发商，供开发商和设计单位选用。二、规划设计介入的具体内容(一)小区公共建筑规划1．规划有幼儿园、学校的小区，每千人建筑面积为559～850乎方米。2．幼儿园应布置在环境安静，接送方便的地段，儿童活动室和活动场地应有良好的朝向，保证室外有一定面积的硬地和一定数量的活动器械。3．由于小学或初中学生活泼好动，所以学校应布置在小区边缘，选择比较僻静的地段，并与住宅保持一定距离，以避免其室外活动的喧哗声干扰住户。4．规划有商业、服务建筑的小区，每千人建筑面积为353～389平方米。5．规划有金融、邮电建筑的小区，每千人建筑面积为16～22．5平方米。6．附属建筑如变电站、水泵房、锅炉房、燃气调压站、垃圾站等是否满足使用，并考虑建筑位置是否合理，是否会扰民。7.商业、服务业、金融、邮电、居民委员会的布局应相对集中，以便形成小区的服务中心。服务中心一般应布局在小区的主出入口附近以方便居民，但同时也要考虑可能产生的噪声扰民和气味污染等问题。8．居民委员会用房及业主委员会用房的使用功能一般分两类：一类是办公用房；一类是公众娱乐用房，如图书(报章)阅览室、会议室、乒乓球室、舞厅及其他与老年人相关的文化活动等。9．居民委员会办公用房的规划应符合政府的规定，按小区人口／户数的规模规划设置居民委员会及其用房面积。一般当达到2000～3000户时应设置居民委员会。10．居民委员会用房的建筑面积按以下原则考虑：规模为较小型居住区时，不考虑单独设立；规模为较大型居住区时，建筑面积在150～225平方米；规模介于较小型居住小区和较大型居住区时，建筑面积取下限。11．业主委员会办公用房面积可以参照居民委员会用房(小于其面积)，可与居民委员会办公室设在同一座楼内，与物业公司办公区相近，方便工作联系。12．居民委员会和业主委员会办公用房最好不与物业公司在同一座楼内。(二)小区公共道路规划1道路的使用功能(1)应考虑便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、骑自行车、驾驶机动车通行等。(2)便于清洁垃圾、递送邮件等市政公用车辆通行。(3)便于救护、消防、装修及搬家等车辆的通行，尤其是楼前小路更应考虑救护、消防、装修及搬家车辆的通行。(4)有些设计为了片面追求艺术效果，将小区的非主要干道(如楼前的甬道)设计得宽窄不一，窄处机动车辆难以通行，且有些拐弯设计成死角，车辆难以转向，如果车辆强行通过，势必会碾压路旁的绿地、花木甚至损坏道牙。2．小区道路分级(1)一级道路是小区的主要道路，是解决小区内外联系的主干道，路宽应在9米以上(2)二级道路是小区次要道路，用以解决内部联系，路宽为7米以上。(3)三级道路为小区内的支路，用以解决住宅组群的联系，路宽不小于4米。(4)四级道路为楼门前道路，路宽不小于3米，能满足上面所述的机动车通行要求。3．小区道路的规划要求(1)建筑物外墙面与人行道边缘间距应大于1．5米，与机动车道的距离应不小于3米。(2)尽端式道路其长度不宜超过120米，尽端处应有12米×2米的回车场地。(3)单车道，每隔150米应有一段回车处。4(4)道路两边应设有立道牙，以利于保护绿地，并防止下雨时绿地中的泥水、杂物流入路面。(5)休闲区的甬道或人行步道应因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考虑防止行人踩踏绿地的措施。例如，在过往行人较多的步行道两侧铺装漏孔砖，尤其在道路转弯处，漏孔砖的铺设面积更应大一些，以防止行人贪走近道，踩踏绿地。(6)在甬道两边栽种小灌木形成“绿篱”，也可以起到阻隔作用。为了景观多样性，可采用“绿篱”隔离和漏孔砖交替使用。4．道路铺装要求(1)高档小区可采用不同色彩的石材或其他彩色砖来铺装路面，而不宜采用沥青路面。(2)铺装用的彩砖或石材的品种、规格不宜过多，否则会加大日后维修用储料的成本，一般应控制在五种以内，既可以满足不同风格的美观效果要求，也可以降低日后的储料成本。(3)有机动车通过的路面，铺装材料(不论是石材还是彩砖)的尺寸不宜过大并应达到一定的厚度，以满足承载要求，避免重载车辆对路面的损坏。(4)铺装应采用防滑材料，避免雨、雪天摔伤行人。(5)铺装路面应平坦，无沟缝，便于清洁。(6)铺装路面应易于渗水、排水，避免路面积水。(三)自行车棚布局规划低层建筑的小区，一般不设计地下室作为自行车存放处，多在室外设置自行车棚，此时，应按下述原则考虑。1．集中设置有利于管理，但既要考虑合理的服务半径，又要考虑管理的经济合理性。2．分散设置不宜过多，要相对集中，并使周边的住户感到便利。3．因是地面建筑，所以自行车棚的风格和式样应与小区的建筑风格一致。4．因自行车棚周边一般会有绿地，所以要对通往自行车棚通道的走向进行合理规划，防止行人出入自行车棚时走捷径，踩踏绿地。(四)娱乐、健身场所规划1．儿童游戏场地规划在规划设计时应考虑不同年龄段儿童的特点和需要，一般分为幼儿(2岁以下)、学龄前儿童(3～6岁)、学龄儿童(6～12岁)三个年龄组。(1)幼儿需要家长或成年人带领，活动量较小；学龄前儿童有很强的依恋家长的心理，活动量和能力都不大，这两组年龄段的儿童游戏场地宜靠近住宅旁，可与老年人、成年人休息活动场地结合布置。(2)学龄儿童体力及活动能力都较大，伴随而来的喧哗声也大，因此他们的游戏场地应远离住宅，以减少对住户的干扰。2．老年人、成年人休息及健身场所老年人和成年人的活动主要是锻炼、聊天、打牌、下棋、乘凉或晒太阳，因而其活动场所应布置在环境较为安静、景色较为优美的地段，一般可结合公共绿地单独设置或与幼儿及学龄前儿童游戏场地结合设计。3．对设施的使用功能性设计物业公司应从住户的视角出发，尽可能全面、细致地考虑各种设施的使用问题，如是否安全、规范、既方便使用又方便维护等，提出合理化建议，提请开发商和设计单位注意。(五)园区景观和绿化规划园区景观和绿地不仅能美化园区，改善小气候，净化空气，减少噪声，为住户创造一个优美、舒适、安逸的居住环境，同时也是城市美化的组成部分。1．结合投资规模、小区的档次、小区建筑的主体风格及小区的