关于项目地下停车方案分析报告

1/5关于项目地下停车方案的分析报告随着我国社会经济的快速发展以及人民生活水平的逐步提高，大城市的汽车数量也不断增加。政府规划部门为了满足未来居民停车的需求，避免因停车难而引起相关矛盾，在小区规划审批上对于停车问题都有硬性指标，规定了每个小区需配置的停车位数量及地面停车要求（如郑州市技术管理规定就要求130平方米以上的户型要每户两个车位，130平方米以下的户型要一户一车位，地面停车位数量不应超过总车位的10%），因此，在物业类型为高层住宅的前提下，小区整体开挖的地下一层普通停车方案已经难以满足规划要求。为解决这个问题，可供考虑的地下车库方案有两种，一种是双层普通停车库，一种是仍做单层车库，设置为二层或三层机械停车（升降横移类机械停车，一般两排五台一组或三排八台一组），两者均满足小区停车要求。现以项目74#地块为例，对比分析如下：一.技术分析a.双层普通停车库与单层机械停车库的柱跨均为8.1mx8.1m，普通停车位单个尺寸为5300mmx2500mm，机械停车位每组尺寸为5700mmx7650mm。双层普通停车库布置如下图：2/5单层机械停车库布置如下图：b.双层普通停车库的层高：每层均为3.8m；单层机械停车库的层高：6.8m。二.成本对比分析1.详细对比内容如下表所示3/5项目地下车位方案对比单位：万元序号项目方案1（双层普通停车库）方案2（单层机械停车库）方案1-方案2备注两层地库建筑面积4.59万m2，层高3.8米，车位1414个一层地库，建筑面积2.29万m2，层高6.8米，车位1403个(机械车位1359个)1土方、降水及支护造价增加65.950.0065.95方案1比方案2土方开挖及支护工程量增加。2主体造价9180.005954.003226.00方案1单方2000元/m2（湾景国际单层地库1881元/m2），方案2单方2600元/m2（仅土建按结构图测算增加468元/m2）。由于无方案2经验指标，一些施工方面未知因素等未考虑。3机械车位造价0.002718.00-2718.00机械车位按2万/个4机械车位后期维护费0.004077.00-4077.00维护费每月35元/个，每年检测费180元/个，按使用50年计算5市政配套费389.300.00389.30按170元/m2，方案2可少交配套费合计19635.2512749.00-3113.75合计29635.258672.00963.25不考虑方案2的50年机械车位维护费，将其摊入物业费。以上综合对比尚未考虑机械停车物业人力投入。2.对比结果从上面表格可以看出：a.如果仅从前期土建投入来看，双层普通停车库投入费用超出机械停车库3226万；b.如果加上机械车位安装及后期维护费用，则机械停车库的投入总费用超过双层普通停车库3113万；c.如果不将机械车位后期维护费用计入投入成本，而将其计入物业费用，由业主承担，4/5则双层普通停车库投入费用超出机械停车库963万，但是这样会增加业主车库的物业管理费用，可能造成车位销售困难，物业费难以征收。三．普通停车与机械停车位的优劣分析四．结论双层普通停车库与单层机械停车库在层高、柱网设置、基础开挖深度及前期成本投入等方面相差不大，但是机械停车的使用效率与效果远低于双层普通停车，使用过程中的维护费优点缺点双层普通停车库1、后期维护简单，物管要求低。2、车位易销售，且售价高。3、业主使用方便。4、除人防区外，均可与业主签订产权销售。5、防火分区按4000平米划分，防火分区数量较少，可少设置部分疏散出口及通风、防烟设备用房，降低成本。1、前期投入成本较高。单层机械停车库1、可稍微节约开挖基础深度和土方量，减少土建成本。2、机械车位可节约车库面积，同时减少车库部分物业用房面积。1、因车位不固定，很难销售，且售价低，即使销售也只能签订使用权，没有产权。2、使用、维护成本高。3、业主使用不便，停车、取车时间很长，且容易堵车，机械车位不能适用于部分高档车型的高度和宽度，对物管要求很高。4、防火分区按照2600平米设置，会增加防火分区数量，造成疏散出口及通风、防烟设备用房数量增加，成本增加，过多的疏散出口影响小区景观。5/5用也相当高，容易造成后期物业部门，物业管理和物业费征收的困难。通过对项目的地下车库分析，对于新建项目，我部门有如下建议：1、在一层普通地下停车库即能满足车位数量要求的情况下，不考虑机械停车。2、在一层普通地下停车库不满足车位数量要求，且数量相差不多的情况下，如小于要求地下停车数量25%，考虑做局部机械停车；3、在一层普通地下停车库不满足车位数量要求，且数量相差较多的情况下，如大于要求地下停车数量25%，首先考虑双层普通停车库或局部双层普通停车库；4、在二层普通停车库仍不满足地下停车数量要求的情况下，考虑在地下二层做机械停车位。