2“加”项目管理操作手册

项目管理操作手册2目录第一章酒店建设阶段划分..................................................4第1节酒店建设主要阶段及工作重点.........................................5第二章酒店项目第一次业务对接............................................6第三章酒店项目成立及前期工作...........................................10第四章样板房操作导则...................................................12第1节样板房设计........................................................13第2节样板房选址及彩钢房建设............................................16第3节样板房建设........................................................18第五章项目计划管控.....................................................21第1节酒店项目计划模块管控............................................22第2节酒店项目内控计划管控............................................23第六章项目设计管控.....................................................25第1节酒店设计院与项目部设计管控办法....................................26第2节各阶段设计管控重点................................................29第7章酒店招投标配合工作...............................................32第1节总则..............................................................33第2节项目部配合工作...................................................34第八章工程边界条件管控要点..........................................................................................35第1节砌筑工程管控......................................................36第2节设备基础..........................................................38第3节防水工程管控......................................................39第4节幕墙施工管控......................................................41第5节垂直运输管控......................................................42第6节一次机电施工......................................................43第7节市政工程..........................................................46第8节室外园林景观......................................................47第九章现场施工管理.....................................................483第1节施工准备........................................................49第2节施工过程管理....................................................50第3节四大软装施工管控................................................52第4节项目竣工验收......................................................55第5节项目证照办理......................................................56第十章项目部配合运营团队工作...........................................57第1节项目部与运营团队合作..............................................58第2节配合运营团队图纸审核..............................................59第3节运营团队参与过程管理..............................................60第十一章酒店工程接管移交...............................................61第十二章酒店项目复盘总结...............................................644第一章酒店建设阶段划分5第1节酒店建设主要阶段及工作重点1酒店建设阶段划分根据酒店建设过程中工作内容，将整个过程按照工作重点不同划分为6个阶段：阶段时间主要重点工作开发阶段拿到土地--第一版施工图完成项目公司完成土地拆迁、取得4证，配合规划院完成平面图确定，选定设计顾问，确定酒店平面图，并配合项目公司进行建筑设计和一次机电设计；项目部成立、第一次对接第一阶段第一次对接——样板房开放阶段建筑、机电、装修设计，配合项目公司招标，样板间建设、项目部领导班子审查第二阶段样板房整改——精装修全面进场前设计全面完成，招标基本完成，样板间确定，项目部全员到位第三阶段精装修进场和自管标的主持实施阶段精装修进场——封板前施工样板完成，一次机电完成，外加工订单完成封板——装修基本完成，机电全部完成，市政条件到位具备消防验收条件阶段第四阶段市政开通、消防验收、开业前整改、开业筹备、开业阶段调试、各项验收、取证、工程移交、试运行、开业保驾护航第五阶段酒店开业后移交运营、保驾运营、工程整改等相关工作阶段工程整改移交、财产移交、结算、资料移交、复盘、移交6第二章酒店项目第一次业务对接71总体要求酒店项目对接会是综合体计划二级管控节点，酒店项、目对接会最迟在项目交地后175日完成。酒店项目管理部跟踪项目公司工程实际进展，在酒店底板施工前组织项目对接。2对接会准备工作时间责任部门工作内容对接会召开前21日人力资源部落实项目前期人员到岗（在总部办公），前期到岗人员须包括项目总经理（副总）、机电总工、设计经理、行政经理。对接会召开前7日酒店项目部与酒店各部门对接并收集资料，负责编制酒店项目对接文件，组织对接人员对对接文件进行综合会审。对接会召开前3日酒店项目部与项目公司联系落实具体对接日期、参加人员及会议地点，向项目公司OA内联单，提供对接会议程及对接文件包，供项目公司提前熟悉及准备会议各项内容。对接会召开前1日酒店项目部提前抵达项目公司协调落实会议筹备、对接人员接送车辆及住宿；将对接会的总会议纪要、分会议纪要及相关附件打印2份，以备会议结束会签之用。3对接会议程会议议程时间安排参会人员会议地点参加会议双方人员介绍45分钟项目管理中心领导项目公司相关领导酒店建设公司相关领导酒店项目部项目公司会议室酒店项目对接内容整体介绍设计对接（小组）1小时30分钟各单位设计人员另订会议室成本对接（小组）各单位成本人员另订会议室8工程对接（小组）各单位工程人员项目公司会议室分组后集合会议纪要宣读及会签15分钟全体人员项目公司会议室4对接会会议成果提报时间责任部门工作内容对接会当日酒店项目部会议纪要原件一式两份，参会各方签署完毕，项目公司及酒店项目部各保留原件一份；对接会后两日内酒店项目部将会签后会议纪要及其他成果OA报备双方总部模块化节点到期前酒店建设公司项目管理部总经理完成“一次对接会”模块节点的填报5酒店项目对接包样本为统一标准化酒店项目一次对接的操作，确保一次对接会取得应有的成果，酒店项目部须按照酒店项目一次对接包模版编制适用于自身项目的一次对接包，其中须包含以下部分：文件内容对接内联单模版书面同项目公司确认对接会时间、地点等相关事宜的内部联系函会议议程模版《会议议程表》会议纪要模版《酒店项目对接会会议纪要》（总会议纪要）《会议纪要附件1-计划管理》（分会议纪要）《会议纪要附件2-设计管理》（分会议纪要）《会议纪要附件3-成本管理》（分会议纪要）《会议纪要附件4-工程管理》（分会议纪要）对接会提要模版用于主持对接会的PPT《对接会提要》，其中又包含以下内容：1《万达酒店移交开业计划》2《项目公司计划执行书》93《酒店内控接力区界面表》4《项目公司与酒店建设相关的招投标计划跟踪表》5《一次机电设计与相关工作之间关系》6《设计对接工作时间表》7《综合体项目中酒店公司与集团所属项目公司工程及成本界面》8《综合体项目中酒店公司与集团所属项目公司工程管理接力区界面》9《结构封顶时项目公司同期完成的工程形象进度要求》10《室外样板房工程实施要点》11《一次机电托管管理细则》12《酒店建设过程中以往案例》13《酒店项目行政及财务审批流程》14《关于酒店绿色认证的集团会议纪要》15万达酒店各阶段机电设计图纸使用管控条例前期信息跟踪表《项目前期信息跟踪表》10第三章酒店项目成立及前期工作111对接会后项目部前期工作类别分项名称需项目公司配合事项行政办公人员到岗办理人员入职手续车辆申购协助付款及手续办理办公室租赁协助付款及手续办理办公室装修单位直委协助付款及手续办理周报对接后三周内开始填报周报设计衔接地下、客房、公共区域砌筑条件图跟进设计出图电梯配合装饰相关内容参数审核跟进设计出图一次机电订货设计条件沟通项目公司设计部、成本部一版、二版施工图沟通跟进设计出图计划、招标配合与酒店相关的计划节点条件（九大边界）分析对接，详细流程确认一次机电招标跟踪计划会签配合制定招标计划酒店计划执行书编制及上OA流程项目公司设计部、成本部、工程部电梯招标、排产工作推进招标工作锅炉设备及安装单位招标工作招标工作空调、消防施工单位招标工作招标工作工程配合土建施工预留预埋跟进与配合配合项目公司工程部现场平面及垂直运输条件讨论项目公司工程部样板房工程样板房场地确认现场红线内项目公司配合寻找样板房场地整理、打地坪、预埋配合项目公司工程部彩钢房直委协助付款及手续办理彩钢房搭设协助付款及手续办理样板房直委协助付款及手续办理样板房施工12第四章样板房操作导则13第1节样板房设计1样板房设计要求事项责任部门工作内容效果图酒店设计院五星级酒店其他区域效果图由分管酒店副总裁确认，六星级酒店其他区域效果图由分管酒店副总裁、商业地产总裁确认后报集团董事长审批。报集团董事长的所有设计文件,之前必须通过分管酒店副总裁确认。测算图酒店设计院在设计院（或顾问）提供平面、天花、立面方案及主要材料样板后，成本部对成本进行审核是否超出预算、项目部对所有的材料进行摸底了解供应周期、品质稳定性施工图酒店设计院样板间图纸，物料板及技术资料由酒店设计院以OA形式移交项目部2样板房设计成果及标准2.1设计成果内容：名称内容设计成果内容1、签批效果图2、施工图纸