2018湖北地产发展白皮书仲量联行2019646页

刘洋徐伟龙2018湖北地产发展白皮书HUBEIREALESTATEDEVELOPMENTWHITEPAPER程驰湖北日报公共关系部副主任曹栗THEEDITORIAL2018年的中国楼市，春暖夏热、秋凉冬冷。在这场地产行业的生长与蛰伏之间，各级政府释放出调控不放松的信号——“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”。投机属性的削弱、价格水分的挤出、严格调控的持续……种种迹象表明，对于房企来说，原先“拿地、盖房、销售、获利”的野蛮生长模式已经成为过去。2018年9月，在深圳大梅沙秋季例会上，万科率先喊出“活下去”的口号，在业界引发一场不小的震动与思考。如何才能“活下去”？如何才能“活得好”？年末之际，各家房企以各自的方式，对外展示了属于自己的答卷。万科持续深化“城乡建设与生活服务商”的战略定位，加速布局住宅、物业、长租公寓三大核心业务，同时发展商业、商办、教育、物流、酒店、定制装修、在线服务平台及城市更新等业务板块，根系扎入更多与城市“美好生活”息息相关的领域。碧桂园在27年的高速发展之后，抛出“碧桂园是什么”的最新发问。以全周期竞争力的打造，其在地产及长租公寓、产业小镇等相关板块之外，来积极布局农业、机器人、新零售等领域，致力做“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。恒大的产业舰队之中，地产、旅游、健康、高科技赫然成列。2018年，包括博鳌恒大国际医院、恒大童世界等大IP作品相继推出。未来，安家的一间居所、游玩的一座酒店、就诊的一家医院，甚至厨房随手拿起的一袋米、一瓶油，路上飞驰而过的一辆小车，都有可能来自“恒大造”。此外，包括朗诗、中航、龙湖、万达、保利、合景泰富等在内的近20家房企在2018年纷纷更名，以“去地产化”探寻更多的连接、故事与可能。这些行业龙头的转型足印或徐或疾，但都清晰地指向同一个方向——与时代同行，与城市融合，在创造更好看的纸面数据的背后，更思索为社会创造更多的服务、更大的价值。更多面、更鲜活、更美好，这已成为未来房企的生存之道、必然之行。与时代同行，与城市融合刊首语TheEditorial2018年，摆在诸多房地产企业面前的，是一条新赛道。这一年，赛道更曲折——从中央到地方，限购、限贷、限价、限售、土拍等新规与新政层出不穷，随着行业逐渐迈入“小年大周期”阶段，销售增速回落，市场不断分化，行业集中度进一步提升。这一年，赛道更多元——除规模化扩张之外，房企“更名潮”涌现，近20家房企围绕“美好生活”调整战略，拓展链条，在如今大热的长租公寓、联合办公、康养地产、特色小镇等领域突围而出。这一年，赛道更激烈——继万科、绿地、碧桂园、和黄、保利抢滩布局之后，融创、仁恒、金科等新进房企纷纷发力。据统计，目前全国百强房企已有近70家进驻湖北，前50强房企中有40家入汉。从政策推波，到秩序重构，到群雄逐鹿，这一系列变化，亦在《2018湖北地产发展白皮书》之中得以梳理呈现。与此同时，作为由湖北日报与仲联量行六度携手编纂的行业白皮书，本册白皮书推出特别策划——“武汉城市竞争力”。在这一板块，我们通过9大类别、51个变量，全面与系统地评估中国城市的“未来竞争力”。与西部的成都、西安，东部的杭州、南京等几个典型“新一线城市”相比较，中部武汉的“新一代”企业活跃、教育与人才根基优渥、区域性城市群能量空间巨大，正成为未来中国经济的开弓之箭。在此，诸多房企获得了更广阔的市场，也面临更严格的考量。城市竞争力板块之外，受《支点》杂志之邀，林毅夫、张维迎、李稻葵、巴曙松和吴晓波等5位国内一线专家学者再度在本册白皮书开辟专栏，提笔观大势、谋新局。6年，涓流成河，印记成册。在此，诚挚感谢每一位为《湖北地产发展白皮书》汇编做出贡献的专家与企业。2019年已来，历史于时光交替中推动，梦想在铿锵奋进中依然。湖北地产发展白皮书编委会2019年2月EDITOR'SNOTE编者按刊首语TheEditorial湖北日报公共关系部主任2019年2月020515CONTENTS目录Contents本书数据图表内容由仲量联行提供，未经允许不能转载。目录Contents宏观经济Macroeconomy湖北省宏观经济概述省内热点城市分析省内热点板块分析各行政区横向对比特别策划Specialplan城市竞争力武汉土拍Landauction土拍市场:百强在武汉的情况土地发展趋势展望细分市场Marketsegmentation高端住宅市场办公楼市场零售市场房企未来的转型方向专栏作家Columnist经济改革需发挥政府作用林毅夫北京大学新结构经济学研究院院长中国需要更多“创新型企业家”张维迎北京大学国家发展研究院教授去库存的根本在城镇化李稻葵清华大学中国经济思想与实践研究院院长住房供给结构需持续优化巴曙松北京大学汇丰金融研究院执行院长中国银行业协会首席经济学家房地产会崩盘吗吴晓波财经作家案例Cases为安居，为乐活万科构筑武汉“万般美好”新图景深耕荆楚归心美好融创与城市发展“同频共振”12年深耕“大荆楚”碧桂园与湖北同生长、共美好有文有质积极谋变楚天地产助力湖北“美好人居”跨江越海仁恒置地为武汉筑造“国际化社区”书院Academy1130394244485953656668696771737775798112无惧经济下行压力，湖北经济韧性十足宏观经济Macroeconomy湖北省宏观经济概述湖北作为长江经济带重要省份、中部地区崛起重要战略支点，肩负着“建成支点、走在前列”的使命。在2007—2017的十年间，湖北已经从全国经济第13名跃升至全国第7名，巨大进步有目共睹。近年来，湖北GDP增速更是高于全国平均水平，成为无法替代的中部经济引擎。进入2018年，我国经济正从高速增长向高质量发展转轨，虽有下行压力，但面对复杂多变的国际国内环境，湖北展现出了十足的韧性，综合实力持续增强。2017年湖北取得了非凡的经济成就。经济总量方面，地区生产总值突破3.5万亿元大关，地方一般公共预算收入连续跨越2000亿元、3000亿元台阶，千亿产业达到17个，过千亿元城市共10个；结构调整方面，服务业占比为45.2%，超越第二产业的44.5%，城镇化率达到59.3%；经济发展活力方面，企业类市场主体突破百万，新技术、新产业、新业态、新模式快速发展；人民生活方面，城乡居民人均可支配收入分别达到31889元和13812元，年均分别增长9.1%和10%，均跑赢经济增速。宏观经济Macroeconomy资料来源：湖北省统计局，仲量联行整理资料来源：湖北省统计局，仲量联行整理2012—2017年湖北省国民生产总值及增速2017—2018年湖北省GDP增速VS全国GDP增速（累计）2012—2017年湖北省经济结构持续调整34在过去几年的《湖北地产白皮书》中，我们提到《长江中游城市群发展规划》、武汉市“十三五规划”、《关于促进中部地区崛起的若干意见》等重磅政策，也看到了一些重大项目的启动实施。2018年，习近平总书记来到湖北考察，之后湖北省出台了“绿色发展十大战略性举措”，不仅为后续经济发展列出具体事项和项目，也为房地产企业转型提供了契机。2018年4月，习近平总书记在武汉召开的深入推动长江经济带发展座谈会上的重要讲话，明确了长江经济带在中国经济高质量发展中的战略定位。2018年7月《省人民政府关于印发湖北长江经济带绿色发展十大战略性举措分工方案的通知》发布，总共涉及58个重大事项、91个重大项目，总投资1.3万亿元。步入“十三五”承上启下的第三年，湖北经济依然充满韧性。据湖北省统计局初步核算，2018年前三季度，全省实现生产总值27634.35亿元，按可比价格计算，增长7.9%，快于全国1.2个百分点。第一产业实现增加值2631.78亿元，增长2.8%；第二产业实现增加值12130.81亿元，增长7.4%；第三产业实现增加值12871.76亿元，增长9.4%。结构调整之下，第三产业的驱动效应显而易见。湖北的高端制造也在提速，经济质量不断升级。前三季度，规模以上工业增加值增长7.8%，强于预期。41个工业行业大类中有36个实现增长，增长面达87.8%。其中，高技术产业崭露头角，全省高技术制造业增加值增长13.1%，快于全部规模以上工业5.3个百分点。装备制造业增长8.3%，快于全部规模以上工业0.5个百分点，对全省工业增长的贡献率达33.3%。随着高质量发展政策的推进，以高端制造为代表的经济增长“新引擎”值得期待。从传统的“三驾马车”角度看，湖北消费市场保持平稳增长，固定资产投资保持稳定，出口增幅下滑但外商直接投资有所加强，反映出外商对湖北省的关注度正在提升。消费方面，前三季度，全省共实现社会消费品零售总额13126.26亿元，增长11.3%。固定资产投资方面，前三季度，全省固定资产投资增长10.9%。出口方面，全省完成人民币计价进出口总额2464.8亿元，增长7.8%，同比回落14.7个百分点。绿色发展十大战略性举措将进一步提升湖北的竞争力，同时也为房企提供转型契机绿色宜居城镇建设：包括规划建设50个产业特色鲜明、生态环境优美、示范效应明显的国家及省级层面的特色小（城）镇，孝感市中心城区城市“双修”建设项目，荆门漳河爱飞客通用航空示范区，咸宁市金色年华养生谷等。建设长江国际黄金旅游带核心区：包括武汉江汉朝宗文化旅游项目、襄阳保康九路寨生态旅游区项目、宜昌三峡国际旅游度假区项目等。园区循环化改造：国家级园区循环化改造包括武汉市青山工业区、潜江经济开发区、孝感高新技术开发区、十堰经济技术开发区、枝江经济开发区姚家港化工园等五家国家级循环改造示范试点园区和重点支持园区改造。省级园区循环化改造包括宜都工业园、伍家岗工业园、老河口经济开发区、谷城经济开发区、郧阳经济开发区、应城经济开发区、汉川经济开发区、大冶湖高新技术产业园区、松滋经济开发区等。绿色发展十大战略性举措，包括加快发展绿色产业、构建综合立体绿色交通走廊、推进绿色宜居城镇建设、实施园区循环发展引领行动、开展绿色发展示范、探索“两山”理念实现路径、建设长江国际黄金旅游带核心区、大力发展绿色金融、支持绿色交易平台发展、倡导绿色生活方式和消费模式。处于长江流域中心位置的湖北，凭借突出的交通枢纽地位，未来发展潜力巨大。绿色发展不仅是产业的发展，也涵盖了生态环境、交通建设等方面的配套建设，这对于湖北软、硬实力的提升大有裨益。十大战略性举措在“生态优先、绿色发展”的总基调下，参照科技高度、投资强度、绿色程度、产业链长度、项目深度等“五度”的标准，涵盖12英寸先进半导体存储器技术开发及产业化项目、武汉国家航天产业基地、鄂州机场项目、长江中游航运中心建设等。对于房地产企业而言，十大战略性举措中与生态旅游、城市宜居性相关的政策也为房地产企业提供了“只做住宅”之外的一些转型契机，这些契机涵盖如下方面。资料来源：湖北省政府官网，仲量联行整理绿色发展十大战略性举措倡导绿色生活方式和消费模式支持绿色交易平台发展大力发展绿色金融建设长江国际黄金旅游带核心区探索“两山”理念实现路径开展绿色发展示范实施园区循环发展引领行动推进绿色宜居城镇建设构建综合立体绿色交通走廊加快发展绿色产业宏观经济Macroeconomy宏观经济Macroeconomy562018百万大学生留汉创业就业情况资料来源：《武汉发布》微信公众号，仲量联行整理人才是最宝贵的资源。2017年百万大学生留汉创业就业创历史新高，30.1万名大学毕业生留汉，新增落户大学生14.2万人。2018年，武汉继续加码“百万校友资智回汉”“百万大学生留汉创业就业”计划。武汉非常重视项目落地和配套措施的实施，“双百万”计划并不流于形式。一方面，多个招商引资项目集中开工,包括京东方BOE10.5代线项目、周大福金融中心项目等。另一方面武汉不仅为留汉大学生提供保障性住房（未来五年,建设和筹集250万平方米以上大学毕业生保障性住房），而且通过举办活动让大学生直接对接工作岗位。比如出台了《武汉市大学毕业生保障性住房供给与管理办法（试行）》，符合相应条件的情况下，毕业3年内的大学毕业生可申请大学毕业生租赁房，毕业5年内可